Beschaffenheitsmerkmale für Fenster und Fassade

1. Der Vermieter war nicht verpflichtet, bei einer Mieterhöhung gem. § 12 MHG im einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen die Beschaffenheitsmerkmale frei von erheblichen Mängeln waren.

2. Auch zu einer Mieterhöhung gem. § 12 MHG war eine Teilzustimmung möglich.

3. Die Mieterhöhung um volle 15 % konnte auch in einem Schritt zum 1. Januar 1997 erfolgen. War die Mieterhöhung seitens der Hausverwaltung ohne Vorlage der Vollmacht erfolgt, konnte die ohne Bevollmächtigung erfolgte Mieterhöhung noch nachträglich von dem Vermieter genehmigt werden.

4.1 Erhebliche Mängel an Fenstern i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2. MHG lagen nur dann vor, wenn 2/3 der Fenster des Hauses erheblich beschädigt waren.

4.2 Erhebliche Mängel an den Außenwänden i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG lagen nur dann vor, wenn 20 % der Gesamtfassadenfläche schadhaft waren.

II. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf

Zustimmung zur Mieterhöhung gegen den Bekl. nach § 12 Abs. 1 und 2 MHG zu.

Die Kl. ist als Vermieterin aktiv legitimiert, da sie Eigentümerin des Grundstücks ist und der Mietvertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen wurde. Die Mieterhöhungserklärung ist formal wirksam. Sie ist schriftlich geltend gemacht und erläutert worden (§ 12 Abs. 6 Nr. 1 MHG). Die Erläuterungen in der Erklärung reichen aus. Der Vermieter ist im Rahmen der Erhöhungserklärung nicht verpflichtet darzulegen, aus welchen Gründen die Beschaffenheitsmerkmale des § 12 Abs. 1 S. 1 MHG frei von erheblichen Schäden sind. Insoweit reicht zunächst die pauschale Behauptung.

Es ist unschädlich, daß die Kl. mit der Klage nur ein teilweises Zustimmungsverlangen geltend macht. Der Bekl. hat mit Schreiben vom 25. Februar 1997 einer Erhöhung der Miete um 5 % bzw. 17,87 DM zugestimmt. In dieser Höhe braucht die Kl. nicht mehr auf Zustimmung zu klagen. Eine teilweise Zustimmung ist möglich (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, 2 MHG RN 108).

Die Mieterhöhungserklärung ist auch wirksam. Soweit der Bekl. erstinstanzlich die Bevollmächtigung der Hausverwaltung A. bestritten hat, kommt es hierauf nicht an. Zwar hat die Kl. nur eine Vollmacht vom 17. Dezember 1996 vorgelegt, die zeitlich nach der Mieterhöhungserklärung liegt. Der Bekl. hat jedoch die fehlende Vollmacht nicht unverzüglich nach § 174 BGB gerügt. Zwar ist die Rüge der Vollmacht auch für die Frage der wirksamen Bevollmächtigung erheblich. Die Kl. konnte die mangels Bevollmächtigung zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung schwebend unwirksame Erklärung jedoch genehmigen (§ 177 Abs. 1 BGB). Diese Genehmigung liegt jedenfalls in der Klageerhebung und ist gemäß § 180 S. 2 BGB trotz der einseitigen Erklärung möglich, da nach dieser Vorschrift bei einer fehlenden Beanstandung der Bevollmächtigung die Vorschriften über Verträge und damit auch § 177 Abs. 1 BGB Anwendung findet.

Die Kl. konnte auch die Miete um 15 % erhöhen. Da sie bisher von der Möglichkeit der Mieterhöhung keinen Gebrauch gemacht hat und die Erhöhung zum 1. Januar 1997 verlangt, konnte sie die Erhöhungen nach § 12 Abs. 1 und 2 MHG in einer Erklärung geltend machen. Bei der zu erhöhenden Miete handelt es sich unstreitig um den am 11. Juni 1995 geltenden Mietzins ohne Erhöhung nach Modernisierung oder einer Instandsetzungsvereinbarung.

Das Gebäude ist auch an mindestens drei der in § 12 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 - 5 MHG genannten Bestandteilen, nämlich an Fenstern, Dach und Installationen, frei von erheblichen Schäden.

1. Fenster: Die Fenster sind nicht mit erheblichen Schäden behaftet. Schäden an Fenstern sind erheblich, wenn durch deren Undichtigkeit ein ausreichender, ursprünglich vorhandener Nässe-, Kälte- oder Lärmschutz nicht mehr gewährleistet ist oder infolge mangelnder Verschließbarkeit Nässe oder Kälte in erheblichem Maße eindringen können (vgl. Kinne, Mietfestsetzung zum 1. August 1995 in den neuen Ländern, 1. Aufl., Teil IV S. 21). Von dieser Definition ist auch der Sachverständige in seinem Gutachten ausgegangen. Danach ist er zu dem Ergebnis gekommen, das auch der Bekl. nicht angreift, daß 33,90 % der Fenster des Hauses nicht frei von erheblichen Schäden sind. Das Beschaffenheitsmerkmal Fenster liegt jedoch nur dann nicht vor, wenn 2/3 der Fenster eines Hauses erheblich beschädigt sind (vgl. Kinne, a.a.O.; Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 12 Abs. 1 RN 17 m. w. N.). Unerhebliche Schäden sind bei dieser Betrachtung außer acht zu lassen, da sie bei der Bewertung keine Berücksichtigung finden. Unerheblich ist der Einwand des Bekl., in zwei Wohnungen im 1. OG seien die Fenster von den Mietern auf deren Kosten ausgetauscht worden. Denn selbst wenn man dem Vortrag des Bekl. folgt, wären lediglich 30 von 59 Fenstern erheblich schadhaft, mithin weniger als 2/3.

2. Fassade: Die Fassade ist nach den Feststellungen im Ortstermin vom 24. September 1997 nicht erheblich schadhaft. Erhebliche Schäden an den Außenwänden/Fassade liegen vor, wenn die Außenwände breitere Risse aufweisen, die Fugen durchlässig sind, der Putz großflächig abgeplatzt ist, Balkone oder Brüstungen verrottet sind oder eindringende Feuchtigkeit zu Schäden führt, von diesen Schäden müssen 20 % der Gesamtfassadenfläche betroffen sein (vgl. Kinne, a.a.O., S. 20, 22). Diese Feststellungen hat das Amtsgericht nicht getroffen. Der Bekl. hat derartige Schäden nicht substantiiert dargetan und in der Berufung nicht mehr geltend gemacht.

Nach § 12 MHG konnte bei Schäden an bestimmten Beschaffenheitsmerkmalen keine Mieterhöhung verlangt werden.

Mit Urteil vom 23. Oktober 1998 hatte sich das LG Berlin mit einer Vielzahl von in diesem Zusammenhang auftauchenden Fragen zu beschäftigen. Das LG stellte klar, daß im Mieterhöhungsverlangen der Vermieter nicht auf die Beschaffenheitsmerkmale konkret eingehen mußte, sondern daß die pauschale Behauptung der Schadensfreiheit ausreichte. Beschaffenheitsmängel liegen an Fenstern nur vor, wenn 2/3 erheblich beschädigt sind; bei den Außenwänden müssen 20 % der Gesamtfläche betroffen sein. Der Vermieter war auch nicht verpflichtet, mehrere Mieterhöhungsverlangen zu stellen, sondern konnte den vollen Erhöhungssatz erstmals zum 1. Januar 1997 fordern.