Beschaffenheitsanforderungen an Fahrradabstellmöglichkeit nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Ein Fahrradabstellplatz außerhalb des Gebäudes erfordert, um als wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel anerkannt zu werden, vergleichbare Eigenschaften hinsichtlich Örtlichkeit, Erreichbarkeit, Dimensionierung und Sicherheit wie ein Abstellplatz innerhalb des Gebäudes; einfache Fahrradständer zur Aufnahme der Vorderräder in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen erfüllen diese Voraussetzungen nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Mit Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der in dem Mietobjekt vorhandene Fahrradständer aus Metall die Anforderungen an ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Grup­pe 4 nicht erfüllt. Der Fahrradständer enthält ausweislich der als Anlage K 10 eingereichten Abbildung insgesamt 10 Einstellbügel, die in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen je einen Vorderreifen eines abzustellenden Fahrrades aufnehmen können. Zwar trifft es zu, dass ein so abgestelltes Fahrrad dadurch gegen ein einfaches Wegtragen gesichert werden kann, dass das eingestellte (Vorder-) Rad mit einem Schloss an dem niedrigen Metallbügel befestigt wird. Ein wirksamer Diebstahlschutz ist dadurch aber nicht in einem Maße gewährleistet, der die Anerkennung eines erhöhten Wohnwertes rechtfertigt.

Die Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern spielt sowohl beim wohnwerterhöhenden Merkmal der Gruppe 4 eine Rolle als auch beim wohnwertmindernden Merkmal der Gruppe 5 des Mietspiegels 2017. Wenn nach letzterem Merkmal das gänzliche Fehlen einer Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück den Wohnwert mindert, so bedeutet dies im Umkehrschluss, dass nicht schon jedes Vorhandensein einer solchen Möglichkeit den Wohnwert erhöht. Wenn überhaupt ein Platz zum Abstellen von Fahrrädern vorhanden ist, so wendet dieser Umstand zunächst lediglich eine Minderung des Wohnwertes ab. Für die darüber hinausgehende An­erkennung einer Wohnwerterhöhung wird daher mit Recht ein Ort mit qualifizierten Eigenschaften gefordert, der ausreichend dimensioniert und gut erreichbar sein muss, und dessen Eigenschaften einen deutlichen Sicherheitsgewinn gewährleisten müssen.

Diese Qualitätsanforderungen lassen sich auch an einem Abstellplatz außerhalb des Gebäudes daraus herleiten, dass sie in dem identischen Merkmal für einen innerhalb des Gebäudes befindlichen Abstellraum ausdrücklich genannt sind; ein solcher Raum muss abschließbar und leicht zugänglich sein. Es ist kein Grund erkennbar, für die in demselben Merkmal der Gruppe 4 erwähnten Stellplätze außerhalb des Gebäudes entscheidende Abstriche von denjenigen Vorzügen hinzunehmen, die der Abstellraum im Inneren des Gebäudes bieten muss.

Die danach erforderlichen Vorzüge für einen wohnwerterhöhenden Fahrradabstellplatz werden von der Anlage im streitgegenständlichen Fall nicht erreicht. Mit Recht verweisen die Bekl. darauf, dass die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem derart simplen Bügel je­denfalls in Großstadtverhältnissen keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl bedeutet. Wenn das weitergehende Anschließen auch des Fahrradrahmens mit einem entsprechend längeren Schloss an die niedrig gehaltenen Bügel der streitgegenständlichen Anlage überhaupt möglich ist, so wäre eine solche Sicherung jedenfalls nicht in leicht zugänglicher Weise realisierbar. Der Nutzer würde sich dafür regelmäßig in engste Zwischenräume zwischen anderen bereits angeschlossenen Rädern hinabbeugen müssen, um dort durch ein Hantieren mit einem aus­reichend dimensionierten Schloss in beengten und körperlich unbequemen Verhältnissen eine Verbindung zwischen dem Vorderrad, dem Bügel des Fahrradständer und dem Rahmen des Fahrrades herzustellen. Entsprechende Komplikationen ergäben sich wieder, wenn diese Ver­bindung wieder gelöst werden soll. Eine solche Vorgehensweise ist möglich, sie ist in der Pra­xis aber so aufwendig und so unbequem, dass sie nicht als eine Erhöhung des Wohnwertes anerkannt werden kann.

Diese Einschätzung steht auch im Einklang mit anderweitig erfolgten Beurteilungen zu den qualitativen Anforderungen einer Fahrradabstellmöglichkeit der Merkmalgruppe 4. So hat das Landgericht Berlin etwa ausgesprochen, dass auch ein vorhandener Fahrradraum erst dann die Annahme einer Wohnwerterhöhung rechtfertigt, wenn er u. a. durch seine Dimensionierung die regelmäßige Nutzung praktikabel erscheinen lässt (vgl. LG Berlin vom 2.3.2017, 67 S 375/16, GE 2017, 595). […]

„Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück“ gelten ebenso wie ein „abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ als wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Das LG Berlin meint, ein Abstellplatz auf dem Grundstück müsse hinsichtlich Örtlichkeit, Erreichbarkeit, Dimensionierung und Sicherheit vergleichbare Eigenschaften haben wie ein Abstellplatz innerhalb des Gebäudes. Einfache Fahrradständer zur Aufnahme der Vorderräder in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen erfüllten diese Voraussetzungen nicht.

In einem Mieterhöhungsverfahren war bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete streitig, ob der auf dem Grundstück vorhandene Fahrradständer aus Metall, der aus insgesamt zehn Einstellbügeln bestand, die in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen je einen Vorderreifen eines abzustellenden Fahrrades aufnehmen konnten, die Anforderungen an ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe erfüllt. Das Landgericht Berlin (ZK 66) hat diese Frage verneint.

Zwar könne ein so abgestelltes Fahrrad dadurch gegen ein einfaches Wegtragen gesichert werden, dass das eingestellte (Vorder-) Rad mit einem Schloss an dem niedrigen Metallbügel befestigt werde. Ein so wirksamer Diebstahlschutz, der die Anerkennung eines erhöhten Wohnwertes rechtfertige, sei das aber nicht.

Die Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern sei als wohnwerterhöhendes Merkmal in der Gruppe 4 (Gebäude) erwähnt, das Fehlen einer Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück als wohnwertminderndes Merkmal in der Gruppe 5 (Wohnumfeld) der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2017.

Wenn aber das Fehlen einer Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück den Wohnwert mindere, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass nicht schon jede vorhandene den Wohnwert erhöhe. Sei überhaupt ein Fahrradabstellplatz vorhanden, wende das nur die Minderung des Wohnwertes ab.

Eine Wohnwerterhöhung setze dagegen einen Ort mit qualifizierten Eigenschaften voraus, ausreichend dimensioniert, gut erreichbar und mit einem deutlichen Sicherheitsgewinn verbunden. Von der Qualität müsse ein Abstellplatz außerhalb des Gebäudes mit einem innerhalb vergleichbar sein – leicht zugänglich und von vergleichbarem Sicherheitsstatus. Es sei kein Grund erkennbar, für die in demselben Merkmal der Gruppe 4 erwähnten Stellplätze außerhalb des Gebäudes entscheidende Abstriche von denjenigen Vorzügen hinzunehmen, die der Abstellraum im Inneren des Gebäudes bieten müsse.

Die danach erforderlichen Vorzüge für einen wohnwerterhöhenden Fahrradabstellplatz erreiche der Fahrradständer im konkreten Fall nicht. Die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem „derart simplen Bügel“ liefere jedenfalls in einer Großstadt keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl. Könne man auch den Fahrradrahmen mit einem entsprechend längeren Schloss an die niedrigen Bügel schließen, sei das umständlich und schwierig, denn der Nutzer müsse sich dafür regelmäßig in engste Zwischenräume zwischen anderen bereits angeschlossenen Rädern hinabbeugen, um dort in beengten und körperlich unbequemen Verhältnissen eine Verbindung zwischen dem Vorderrad, dem Bügel des Fahrradständers und dem Rahmen des Fahrrades herzustellen. Entsprechende Komplikationen ergäben sich beim Lösen. Das alles sei nicht wohnwerterhöhend.

Die Auslegung – gut/neutral/schlecht – ist jedenfalls vertretbar. Belastbare Erkenntnisse darüber, ob und wie sich Fahrradabstellplätze, gleichgültig, ob sie sich nun im Gebäude oder außerhalb befinden, überhaupt auf die ortsübliche Miete auswirken, haben auch die Erhebungen zum Berliner Mietspiegel nicht gebracht. Wie auch? Bei der Erhebung wird schlicht nicht danach gefragt. Das LG ist, wie die Mietspiegelersteller selbst, seinem Bauchgefühl gefolgt. Wenn man aber bedenkt, dass beispielsweise im Mietspiegelfeld K 1 das Wohnwertmerkmal Fahrradabstellplatz zu einer um (Oberwert 10,18 €, Mittelwert 6,39 €, Differenz 3,79 € x 20 % =) 0,76 € höheren Miete je m² mtl. führt, wird einem die Absurdität des ganzen Systems klar.

Wohnwertneutraler Fahrradständer

Berliner Rechtsprechung

1. Sechs Bügel für maximal zwölf bis 15 Räder genügen bei 30 Mietparteien nicht (LG Berlin GE 2017, 595).

2. Als Fahrradabstellraum umgewidmeter Kellerraum nur relevant, wenn der Mieter davon weiß (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27. August 2014 - 8 C 471/13 -) – unzutreffend, weil sich die ortsübliche Miete nur nach objektiven Kriterien richtet.

3. Eine Fahrradabstellmöglichkeit im Keller in Gestalt einer Nische hinter einer nicht verschließbaren Tür ist nicht wohnwerterhöhend (LG Berlin GE 2014, 1653).

4. Kleiner Fahrradabstellraum reicht aus, jedenfalls wenn er nicht grob unterdimensioniert ist – 133 Plätze für 200 Mieter (AG Mitte GE 2014, 1013).

5. Ein nur von innen abschließbarer Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend (LG Berlin GE 2013, 812).

6. Auch ein sehr kleiner Fahrradabstellraum kann wohnwerterhöhend sein, denn eine Mindestgröße ist grundsätzlich nicht erforderlich (LG Berlin GE 2013, 1004).

7. Keine Unterdimensionierung, weil er bei 24 Mietparteien nicht für 96 Fahrräder ausreicht (LG Berlin GE 2010, 1339).

8. Ob ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorliegt, ist allein objektiv zu beurteilen. Unerheblich ist, ob der Abstellraum dem Mieter bekannt ist, und ob er einen Schlüssel dazu hat (KG - 8 U 216/08 - GE 2009, 905).

9. Auch ein als Trockenraum gedachter, aber als Fahrradabstellraum genutzter Zusatzraum stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar (LG Berlin GE 2007, 1255).

10. Hat der Vermieter vorgetragen, dass sich im Keller des Gebäudes ein abschließbarer Fahrradabstellraum befindet, ist ein pauschales Bestreiten des Mieters unerheblich (AG Charlottenburg GE 2009, 203).

11. Ein vorhandener Fahrradabstellraum rechtfertigt erst dann die Annahme einer Wohnwerterhöhung, wenn er u. a. durch seine Dimensionierung die regelmäßige Nutzung als praktikabel erscheinen lässt (LG Berlin GE 2017, 595).