Beschädigte asbesthaltige Bodenfliesen als Mangel

Beschädigte asbesthaltige Bodenfliesen als Mangel; Vinylasbest

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht, weil durch eine Beschädigung der Fußbodenfliesen die in der Fliese gebundenen Asbestfasern an den Bruchkanten freigesetzt werden können; ein neben der vorhandenen allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter jedenfalls nicht hinnehmen.

2. Beschädigte asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen auch dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn der Mieter Fliesen lediglich als Untergrund zur Verlegung eines Teppichbodens nutzt. Daraus lässt sich ohne weitere Anhaltspunkte keine Parteivereinbarung herleiten, wonach der Mieter gegenüber dem Vermieter darauf verzichtet, dass gebrochene Fußbodenplatten auszutauschen und fachgerecht zu entsorgen sind.

3. Bei Fliesenbrüchen/Fliesenrissen aufgrund der Belastung durch ein aufstehendes Regal handelt es sich jedenfalls dann, wenn sie nicht in pflichtwidriger Weise durch Lagerung besonders schwerer Sachen verursacht wurden, um Folgen eines üblichen Mietgebrauchs der Wohnung, die dem Mieter nicht angelastet werden können; Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen.

4. Zur Höhe der angemessenen Minderung der Miete für die Gebrauchsbeeinträchtigung durch gerissene Asbestfliesen (hier: 10 % Minderung für eine gerissene Asbestfliese).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von den Bekl. rückständigen Mietzins, die Bekl. rechnen mit Minderungsbeträgen auf.

II. 1. [...] Die Bekl. schuldeten im streitgegenständlichen Zeitraum jedoch nur einen geminderten Mietzins.

a) Hinsichtlich der Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch die Fassadenrenovierung in den Monaten Juli bis September 2007 ist ein Minderungsbetrag in Höhe von insgesamt 579,24 € zu berücksichtigen. Hinsichtlich des Grundes und der Höhe der Minderung kann auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen werden. Die Minderungsquote von 25 % war jedoch auf die Gesamtmiete zu berechnen, so dass sich bei einer Gesamtmiete von 772,30 € (489,09 € + 283,21 €) ein Minderungsbetrag von monatlich 193,08 € ergibt.

b) Die Miete war zudem für die Zeit von Januar 2006 bis Juli 2008 in Höhe von monatlich 77,23 €, mithin insgesamt um 2.394,13 € wegen zumindest einer gerissenen asbesthaltigen Fußbodenfliese und der daraus entstehenden Gesundheitsgefährdung gemindert.

aa) Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998, 65 S 223/98, GE 1999, 47). Durch eine Beschädigung einer asbesthaltigen Fußbodenfliese können die zunächst in der Fliese gebundenen Asbestfasern an den Bruchkanten der Fliese freigesetzt werden. Ein neben der vorhandenen allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende, gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter nicht hinnehmen. Das Vorhandensein von Asbestfasern in dem Fußbodenbelag ist unstreitig.

bb) In der Wohnung der Bekl. war ab Januar 2006 zumindest eine asbesthaltige Fußbodenfliese beschädigt, so dass Asbestfasern austreten konnten. Dass die Beschädigung vorlag und diese auch den Mitarbeitern der Kl. angezeigt wurde, steht für das Gericht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme fest.

Aufgrund bestehender Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung hat das Gericht erneut Beweis erhoben. Soweit das Amtsgericht den Beweis für nicht erbracht erachtet hat und die Beweisbehauptung bestätigende Zeugenaussage des Zeugen M. als unglaubhaft allein darauf gestützt hat, dass Widersprüche zu den protokollierten Aussagen in einem Ortstermin in einem Parallelverfahren bestehen, wäre es gehalten gewesen, dem Zeugen die Widersprüche vorzuhalten, um so eine Klärung oder Ausräumung der Widersprüche zu ermöglichen. Bei der bloßen Feststellung von Widersprüchen hätte es das Amtsgericht aber nicht belassen und allein deshalb die Aussage als unglaubhaft bewerten dürfen.

Die vor dem Berufungsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Gerichts erbracht, dass die Bekl. zumindest den Zeugen M. auf eine gerissene asbesthaltige Bodenplatte aufmerksam gemacht haben.

Die Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass es bei dem Besichtigungstermin in der Wohnung der Bekl. im Januar 2006 sowohl um einen geplanten Badumbau ging als auch um eine Anzeige von Mängeln bezüglich des Bodens. Insoweit haben alle Zeugen eine Erinnerung daran gehabt, dass in den Wohnräumen der Zustand des Bodens aufgrund des dort verlegten Teppichs nicht besichtigt werden konnte. Der Zeuge M. konnte sich zudem daran erinnern, dass er in der Wohnung einen Riss in einer Bodenplatte gesehen hat, der von einem Fuß eines Regals ausging. Der Zeuge lokalisierte den Ort ungefähr nahe dem Badezimmer und dem Schlafzimmer im Querflur. Die ungefähre Angabe stimmt mit den Angaben des Zeugen in der vorangegangenen Vernehmung ausweislich des Protokolls vom 20.9.2010 überein. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Zeuge die gerissene Platte zum damaligen Zeitpunkt wahrgenommen hatte, da er insoweit eine bildliche Erinnerung hatte, die mit konkreten Gegenständen, die sich in der Wohnung befanden, verknüpft war. Insbesondere die Verknüpfung mit dem Regalfuß führt dazu, dass das Gericht davon überzeugt ist, dass die Wahrnehmung, an die sich der Zeuge erinnert, im Besichtigungstermin im Januar 2006 erfolgte und nicht zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt. Zwar hat der Zeuge auf Nachfrage eingeräumt, dass sich das Ereignis, an das er sich erinnert, bereits 2005 stattgefunden haben könnte. Dies zeigt jedoch nur, dass sich der Zeuge um eine möglichst konkrete Erinnerung bemühte und auch Unsicherheiten zugab, soweit diese bestehen. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Zeuge M. die Wahrnehmung der gerissenen Fliese nicht im Jahre 2005 im vorderen Flurbereich gemacht hat. Unstreitig wurden im Jahre 2005 nur gebrochene Fliesen im vorderen Flurbereich angezeigt und ausgetauscht. Ein Regal, mit dem der bildliche Eindruck des Zeugen M. untrennbar verbunden ist, befand sich jedoch nicht im vorderen Flurbereich, sondern lediglich im Querflur bzw. am Anfang des hinteren Flurbereiches. Der Zeuge M. konnte sich zudem daran erinnern, dass im vorderen Flurbereich ein roter Teppich lag, so dass ausgeschlossen ist, dass er die gerissene Fliese im vorderen Flurbereich wahrgenommen hat. Die Zeugin R. bestätigte in ihrer Aussage, dass zum Zeitpunkt der Besichtigung ein Teil des Flures mit einem langen Läufer belegt und ein anderer Teil frei war.

Hinsichtlich des ungefähren Ortes, wo sich die gerissene Fliese befand, zeigte der Zeuge M. jedoch keine Unsicherheit. Zwar konnte er im Ortstermin in dem Verfahren 219 C 271/09 vor dem Amtsgericht Charlottenburg am 2.7.2010 ausweislich des Protokolls nicht mehr die Stellen finden, die er als beschädigte Fliesen in Erinnerung hatte und führte dies in seiner Aussage darauf zurück, dass diese Fliesen nicht mehr vorhanden, sondern entfernt worden seien. Dies begründet jedoch keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage. Zwar waren bei dem gerichtlichen Ortstermin die Fliesen im Querflur nicht aufgenommen worden, so dass die vom Zeugen vermutete Erklärung für das Nichtauffinden der Stelle nicht zutreffen kann. Vorliegend geht es jedoch nicht um die Erinnerung an den Ortstermin am 2.7.2010 in dem Verfahren 219 C 271/09 vor dem Amtsgericht Charlottenburg, sondern vielmehr um die Frage, ob der Zeuge im Januar 2006 eine gerissene Fliese wahrgenommen hat. Da jedoch im Ortstermin am 2.7.2010 die Wohnung ausgeräumt und nicht mehr möbliert war, fehlte der für die Erinnerung wichtige Anhaltspunkt des auf der Fliese stehenden Regals. Daher ist es nachvollziehbar, dass der Zeuge vor Ort die Stelle nicht mehr wiedererkennen konnte, obwohl die ungefähre Verortung der Stelle im Querflur blieb. Da beim Ortstermin am 2.7.2010 ein Regal auch nicht mehr vorhanden war, ist das Gericht auch davon überzeugt, dass der Zeuge M. in seiner Erinnerung an eine gerissene Fliese nicht die Wahrnehmungen beider Termine vermischt. Aufgrund der Verknüpfung mit dem Regalfuß ist es ausgeschlossen, dass der Zeuge M. nur den Zustand bei der Ortsbesichtigung in dem Verfahren 219 C 271/09 vor dem Amtsgericht Charlottenburg erinnert.

Insoweit ist auch irrelevant, dass der Zeuge M. sich nicht mehr verlässlich erinnern kann, wie häufig er in der Wohnung gewesen ist. Denn es steht fest, dass es nur einen Termin gab, der von allen drei Zeugen gemeinsam wahrgenommen wurde und in dem auch unstreitig mangelhafte Fußbodenfliesen neben dem geplanten Badumbau thematisiert wurden. Zudem erachtet das Gericht die Aussage des Zeugen auch als glaubhaft, da er einräumt, dass der Riss in der Fliese so unscheinbar war, dass er diesen nur deshalb wahrgenommen haben kann, weil ihm diese Stelle gezeigt wurde.

Soweit sich die Zeugin R. an eine gebrochene, nicht aber gerissene Fliese erinnerte, steht dies nicht im Widerspruch zur Aussage des Zeugen M. Da die Zeugin R. die Erinnerung an die schadhafte Stelle nicht in einen Kontext wie den vom Zeugen M. erwähnten Regalfuß einbetten konnte, kann das Gericht nicht letztlich ausschließen, dass sich die Zeugin R. insoweit nur an den Zustand bei der Ortsbesichtigung am 2.7.2010 erinnerte. Denn ausweislich des Protokolls vom 2.7.2010 in dem Verfahren 219 C 271/09 vor dem Amtsgericht Charlottenburg konnte sich die Zeugin damals nicht daran erinnern, im Jahre 2006 eine gebrochene Fußbodenfliese gesehen zu haben. Die Aussagen der weiteren Zeugen waren insoweit für das Beweisthema nicht ergiebig.

Aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen M., an dessen Glaubwürdigkeit keine Zweifel bestehen, ist das Gericht daher davon überzeugt, dass zumindest eine asbesthaltige Bodenfliese im Querflur in der streitgegenständlichen Wohnung im Januar 2006 gerissen war und dass die Bekl. diesen Mangel zumindest dem Zeugen M. als Mitarbeiter der Kl. angezeigt haben.

cc) Entgegen der Ansicht der Kl. haben die Parteien nicht vereinbart, dass beschädigte Fußbodenfliesen keinen Mangel der Mietsache darstellen würden, weil die Fliesen lediglich einen Untergrund für die Teppichverlegung darstellen sollten. Für eine entsprechende Vereinbarung der Parteien fehlen jegliche Anhaltspunkte. Aus dem Protokoll der Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 20.9.2010 ergibt sich lediglich, dass die Bekl. die Platten für unansehnlich hielten und mit einem Teppich abdecken wollten. Daraus lässt sich aber nicht herleiten, dass sie gegenüber dem Vermieter darauf verzichtet hätten, dass gebrochene Fußbodenplatten nicht auszutauschen bzw. fachgerecht zu entsorgen sind. Dies gilt insbesondere, da es sich um asbesthaltige Platten handelte, deren Bruch dazu führt, dass Asbestfasern freigesetzt werden können.

dd) Selbst wenn man annehmen würde, dass die Fliese aufgrund der Belastung durch das darauf stehende Regal gerissen ist, würde dies nicht dazu führen, dass der Mangel pflichtwidrig von den Bekl. verursacht wurde. Denn den Bekl. kann nicht angelastet werden, dass sie ein Regal aufgestellt haben, da das Aufstellen eines Regals einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung darstellt. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen. Insoweit bestehen auch keine Anzeichen dafür, dass in pflichtwidriger Weise die Lagerung besonders schwerer Sachen den Riss der Asbestfliese verursacht hätten.

e) Vorliegend ist für die Gebrauchsbeeinträchtigung eine Minderung der Miete von 10 % angemessen. Die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung war dadurch gemindert, dass ihre Benutzung mit der Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung verbunden war. Ohne eine fachgerechte Entsorgung der beschädigten Asbestfliese war die Quelle für eine mögliche Gesundheitsbeeinträchtigung nicht mit Sicherheit beseitigt, so dass die konkrete Gefahr die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt hat. Die besondere Gefährdung, die von freigesetzten Asbestfasern ausgeht, liegt darin, dass es keine Wirkschwelle gibt und eine einzige eingeatmete Faser eine lebensgefährliche Krankheit auslösen kann. Zwar steigt das Erkrankungsrisiko mit der Höhe der Konzentration von Asbestfasern und der Dauer der Einwirkung. Eine gesundheitlich unbedenkliche Konzentration (Schwellenwert) kann für Asbestfasern jedoch nicht angegeben werden. Eine Minderung in Höhe von 10 % erscheint unter Berücksichtigung der konkreten Gegebenheiten angemessen und fällt nicht aus dem Rahmen weiterer Beispiele aus der Rechtsprechung (15 % für eine asbestbelastete Scheune, in deren Raumluft keine lungengängigen Fasern festgestellt wurden, LG Mannheim, NJW-RR 1996, 776; 17 % [asbesthaltige Nachtspeicheröfen, AG Heidelberg, 8. Mai 1996, 62 C 63/95, NJWE-MietR 1996, 267]; 18 % [asbesthaltige Nachtspeicheröfen, LG Hannover, 30. Mai 1997, 8 S 203/96, WuM 1997, 434]; 50 % Gesundheitsgefahr durch Asbestfasern ausgehend von einem Elektro-Nachtspeicherofen, LG Dortmund, 16. Februar 1994, 11 S 197/93, ZMR 1994, 410 = WuM 1996, 141). [...]

4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

Die Gefahr des Austritts von Asbestfasern aus einer einzigen beschädigten Bodenfliese rechtfertigt eine monatliche Minderung von 10 %.

In einem Flur der Wohnung der Beklagten befand sich eine gebrochene asbesthaltige Bodenfliese; der Riss ging vom Fuß eines aufstehenden Regals aus. Die Beklagten minderten deshalb und wegen weiterer Mängel die monatliche Miete. Wegen der zurückbehaltenen Miete und einer Betriebskostennachforderung erhob die Vermieterin Klage.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Klage überwiegend statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das LG Berlin das amtsgerichtliche Urteil insoweit ab, als eine Mietminderung wegen der Bodenfliese nicht berücksichtigt worden war. Deren Beschädigung habe ein Freisetzen der Asbestfasern ermöglicht, wodurch eine Gesundheitsgefährdung eingetreten sei. Es handele sich deshalb um einen Mangel, der zur Minderung der monatlichen Gesamtmiete im Umfang von 10 % berechtige.

Das gelte auch dann, wenn der Mieter die Fliesen nur als Unterboden zur Verlegung eines Teppichbodens nutze. Daraus lasse sich jedenfalls ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht schließen, dass der Mieter darauf verzichtet habe, dass der Vermieter gebrochene Fußbodenfliesen fachgerecht auszutauschen und zu entsorgen hat.

Bei Fliesenbrüchen/-rissen, die durch ein Regal verursacht worden seien, handele es sich um Folgen des normalen Mietgebrauchs, sofern die Schäden nicht durch pflichtwidrige Lagerung besonders schwerer Sachen verursacht wurden.