Berufungszurückweisung in Räumungssachen durch Beschluss

Das Berufungsgericht ist befugt, die Berufung des Mieters gegen eine auf einer ordentlichen Kündigung beruhende erstinstanzliche Räumungsverurteilung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen, auch wenn zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war und das Amtsgericht deshalb nur zur künftigen Räumung gemäß § 259 ZPO hätte verurteilen dürfen. Für die Beschlusszurückweisung reicht es aus, dass die Kündigungsfrist jedenfalls vor Ablauf der dem Mieter gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist im zweiten Rechtszug abgelaufen ist.

Die Parteien streiten im Wege der Klage und Widerklage um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis. Das AG hat der widerklagend erhobene Räumungsklage des Bekl. stattgegeben und die Klage - mit Ausnahme der Feststellung der den Bekl. treffenden Schönheitsreparaturpflicht - abgewiesen. Gegen das ihnen am 21. August 2017 zugestellte Urteil richtet sich die am 13. September 2017 eingegangene und am 21. November 2017 nach vorheriger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist begründete Berufung der Kl. Sie sind der Auffassung, die Kündigung vom 15. Februar 2017 sei unwirksam, da die von ihrem Sohn in der Mietsache entfaltete teilgewerbliche Tätigkeit nur unwesentlich ins Gewicht gefallen sei. Der Bekl. hätte sie deshalb dulden und genehmigen müssen. Das Amtsgericht habe die Kündigungsfrist fehlerhaft bemessen; diese sei erst am 30. November 2017 abgelaufen. Deshalb sei die Räumungsklage abzuweisen und der Fortbestand des Mietverhältnisses festzustellen gewesen. Da das Mietverhältnis fortbestehe, sei auch die zum weiteren Gegenstand der Klage erhobene Untermieterlaubnis zu erteilen und festzustellen, dass der Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil er die begehrte Untermieterlaubnis zum 1. Januar 2017 nicht erteilt habe.

Die Kammer hat die Kl. mit Beschluss vom 30. November 2017 (vgl. in dieser Ausgabe Seite 600) darauf hingewiesen, dass die Zurückweisung der Berufung als offensichtlich unbegründet beabsichtigt sei. Die darin gesetzte Stellungnahmefrist hat sie auf Antrag der Kl. bis zum 10. Januar 2018 verlängert.

Die Berufung der Kl. war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus den Gründen des Hinweisbeschlusses als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Die Stellungnahme der Kl. vom 10. Januar 2018 rechtfertigt keine ihnen günstigere Beurteilung.

Der etwaige Ablauf der Kündigungsfrist erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz verhilft der Berufung nicht zum Erfolg, auch wenn das Amtsgericht die Kl. dann allenfalls zur künftigen Räumung hätte verurteilen dürfen. Denn für die Beurteilung des Erfolgs der Berufung sind gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO bei mündlicher Verhandlung im zweiten Rechtszug zumindest sämtliche bis zu deren Schluss vorgebrachten unstreitigen Tatsachen zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschl. v. 9. Oktober 2014 - V ZB 225/12, NJW-RR 2015, 465, juris Tz. 8 m.w.N.). Das gilt entsprechend im hier gegebenen Falle der Einleitung des Beschlussverfahrens nach § 522 Abs. 2 ZPO, bei dem das Berufungsgericht seiner Entscheidung zumindest sämtliche - auch neuen - unstreitigen Tatsachen zugrunde zu legen hat, die bis zum Ablauf der dem Berufungskl. gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist in den Rechtsstreit eingeführt worden sind (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 522 Rz. 22a m.w.N.). Zum Ablauf der den Kl. von der Kammer gesetzten Stellungnahmefrist indes war auch die gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 Alt. 3 BGB verlängerte Kündigungsfrist unstreitig seit geraumer Zeit abgelaufen. Eine teilweise Abänderung des erstinstanzlichen Räumungstenors zugunsten der Kl. aufgrund einer womöglich fehlerhaften erstinstanzlichen Beurteilung der maßgeblichen Kündigungsfrist kam deshalb nicht mehr in Betracht.

Die verhaltensbedingte Kündigung vom 15. Februar 2017 ist aus den Gründen des Hinweisbeschlusses wirksam. Die Kl. verkennen in ihrer Stellungnahme weiterhin, dass das von ihrem Sohn in der Mietsache aufgenommene Gewerbe - auch in der Existenzgründungsphase - nach Art und Umfang stets weit über eine gewerbliche Tätigkeit hinausgegangen ist, die von einem Vermieter wegen ihrer Geringfügigkeit zu genehmigen oder zumindest zu dulden wäre. Das gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die Mietsache - den zuvor erfolgten Abmahnungen zuwider - zumindest bis zum Zugang der Kündigung unstreitig als Retourenadresse, Postanschrift und Sitz der vom Sohn der Kl. mitbetriebenen Gesellschaft angegeben war. Ob vor Zugang der Kündigung tatsächlich Retouren erfolgt sind, ist für die Wirksamkeit der Kündigung ohne Belang.

Unabhängig davon ist die Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch deshalb begründet, weil die Kl. nach Zugang beider Abmahnungen nicht umgehend und unmissverständlich erklärt haben, dass ihr Sohn die entfaltete gewerbliche Tätigkeit sofort einstellt. Sie haben sich stattdessen auch weiterhin - und bis heute - beharrlich auf den rechtlich unzutreffenden Standpunkt gestellt, zur zum Gegenstand der Kündigung erhobenen vertragswidrigen Nutzung der Mietsache befugt zu sein. Dabei handelte es sich um eine um eine gravierende Pflichtverletzung, da die Kl. damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Bekl. gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck gebracht haben, die vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Mietsache - ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnungen - auch in Zukunft fortzusetzen. Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. In einem derartigen Verhalten liegt regelmäßig - und auch hier - selbst ohne weitere Abmahnung ein die Kündigung rechtfertigender verhaltensbedingter Grund (vgl. Kammer, Beschl. v. 9. Februar 2015 - 67 T 29/15, GE 2015, 452 = ZMR 2015, 303, juris Tz. 9 m.w.N.). […]

Eine Räumungsfrist war den Kl. gemäß § 721 Abs. 1 ZPO nicht zu bewilligen, da weder dargetan noch ersichtlich ist, dass ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine umgehende Anmietung von Ersatzwohnraum zur Meidung von Obdachlosigkeit hindern.

Vorgehend LG Berlin, Beschl. v. 30. November 2017 - 67 S 270/17 (Hinweisbeschluss). Nachfolgend: BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - VIII ZR 35/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Der Vermieter kann auch dann zur verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung berechtigt sein, wenn die vertragswidrige Nutzung nicht vom Mieter selbst, sondern – mit seiner Kenntnis und Duldung – von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten ausgeübt wird. Eine fehlerhafte Berechnung der Kündigungsfrist im Räumungsprozess ist dann unschädlich, wenn diese im Berufungsverfahren vor Ablauf der Frist endet, die das Berufungsgericht für die Stellungnahme zur beabsichtigten Berufungszurückweisung gesetzt hat.

Der die Wohnung der klagenden Mieter mitbewohnende Sohn hatte für ein von ihm und einem Geschäftspartner betriebenes Unternehmen für Produktion und Versand von Ledertaschen auf seiner Homepage die Wohnungsanschrift als Geschäftssitz angegeben und diese auch im Handels- und Gewerberegister angemeldet. Ein Hinweis auf das Unternehmen war auch auf dem Klingeltableau der Hofdurchfahrt und dem Hausbriefkasten angebracht worden.

Nachdem die Mieter trotz zweier ausdrücklicher und unmissverständlicher Abmahnungen des beklagten Vermieters zur Unterlassung nicht nachgekommen waren, kündigte dieser das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. Februar 2017 und verlangt (widerklagend) nunmehr Räumung und Herausgabe. Die Kläger halten die Kündigung für unwirksam und begehren u. a. die Erlaubnis zur Untervermietung an die Lebensgefährtin ihres Sohnes.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage der Mieter durch Urteil vom 15. August 2017 ab und gab der auf Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage des Vermieters statt. Die Kündigung sei wenigstens als ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wirksam, weil die Kläger ihre vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hätten, indem sie ihrem Sohn entgegen den Abmahnungen des Beklagten weiterhin die Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung gestattet hatten. Bei dieser habe es sich um keine Tätigkeit gehandelt, die wegen ihres geringen Umfangs ausnahmsweise vom Beklagten zu dulden gewesen wäre.

Unerheblich sei, dass die Kündigungsfrist bei Erlass des amtsgerichtlichen Urteils noch nicht abgelaufen sei und das Amtsgericht deshalb (nur) zur künftigen Räumung hätte verurteilen dürfen. Jedenfalls sei die verlängerte Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 Alt. 3 BGB bei Ablauf der den Klägern im Berufungsverfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist längst verstrichen, sodass eine teilweise Abänderung des amtsgerichtlichen Räumungstenors nicht mehr in Betracht komme.

Ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung an die Lebensgefährtin des Sohnes habe schon deshalb nicht bestanden, weil nach den Abmahnungen des Beklagten mit der alsbaldigen Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu rechnen gewesen sei und dem Beklagten deshalb eine Untervermietung nicht mehr zugemutet werden konnte.