Berufungswert bei Beschlussanfechtung

Berufungswert bei Beschlussanfechtung; gemeinsamer Hauswart für vier WEG-Anlagen

Der Berufungswert bei einer Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung einer WEG-Gemeinschaft über die gemeinsame Anstellung eines Hauswarts für insgesamt vier Wohnungseigentumsanlagen ist unter Zugrundelegung einer gesamtschuldnerischen Haftung der vier rechtsfähigen Verbände für den Hauswartslohn von jährlich 45.000 € nach § 9 ZPO zu bemessen, nicht nach dem Anteil nur der beschlussfassenden Gemeinschaft von 3.000 €.

1 Den Kl. gehören 8,92/1000stel Anteile an einer Tiefgarage. Die Bekl. sind die übrigen Teileigentümer. Die Tiefgarage ist Teil einer Gesamtanlage von drei jeweils in Wohnungseigentum aufgeteilten Wohnhäusern. Eine dieser Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigte bis Ende 2006 einen eigenen Hausmeister, der zu dieser Zeit kündigte. Die übrigen drei Gemeinschaften hatten einen gemeinsamen Hausmeister. Dieser wurde ab dem 1. Januar 2007 für alle vier Gemeinschaften als Hausmeister eingestellt, und zwar durch einen zwischen ihm und der Verwalterin der vier Gemeinschaften sowie den vier Verwaltungsbeiratsvorsitzenden geschlossenen Vertrag. Die Eigentümerversammlung der Teileigentümergemeinschaft vom 24. Juni 2008 stimmte unter TOP 6 a diesem Vertrag und unter TOP 6 b der in dem Anstellungsvertrag vorgesehenen Kostenverteilung unter den vier Gemeinschaften zu. Auf die Teileigentümergemeinschaft entfallen etwa 3.000 € jährlich, nämlich 7,13 % der Hausmeisterkosten von insgesamt 45.000 € jährlich.

2 Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kl. mit der Anfechtungsklage und machen geltend, das Gehalt des Hausmeisters sei überhöht, es fehle an einer Ausschreibung und der Vertrag sei wegen der Beteiligung von vier Arbeitgebern insgesamt streitträchtig. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hat das Landgericht als unzulässig verworfen. Hiergegen wenden sich die Kl. mit der Rechtsbeschwerde.

II. 3 Das Berufungsgericht meint, die Beschwer der Kl. übersteige 600 € nicht. Selbst wenn man die gesamten auf die Teileigentümergemeinschaft entfallenden Hausmeisterkosten für maßgeblich halte, liege der 3,5fache Jahresbetrag des Anteils der Kl. unter diesem Betrag. Die Gesamtkosten des Hausmeisters in Höhe von 45.000 € könnten nicht als Bemessungsgrundlage dienen. Ob die Teileigentümergemeinschaft insoweit als Gesamtschuldnerin hafte, könne offen bleiben. Denn eine Heranziehung für die Hausmeisterkosten der gesamten Wohnanlage sei insbesondere deshalb theoretischer Natur, weil der mit dem Hausmeister geschlossene Vertrag die Möglichkeit der Teilkündigung einer Gemeinschaft vorsehe.

III. 4 Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. Ein Zulassungsgrund ist gegeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im Sinne von § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Das Berufungsgericht hat den Kl. den Zugang zu dem von der Zivilprozessordnung eingeräumten Instanzenzug in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert. Dies verletzt den Anspruch der Kl. auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip, vgl. BVerfGE 77, 275, 284) und eröffnet die Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO (Senat, Beschluss vom 23. Oktober 2003 - V ZB 28/03 -, NJW 2004, 367, 368 m. w. N.).

5 1. Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Berufungsgericht die Beschwer in entsprechender Anwendung von § 9 ZPO ermittelt. Maßgeblich ist das Interesse der Kl. an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung (Senat, Beschluss vom 17. September 1992 - V ZB 21/92 -, BGHZ 119, 216; Suilmann, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49 a GKG Rn. 1). Gemäß § 2 ZPO bemisst sich die Beschwer auch im Beschlussanfechtungsverfahren nach den §§ 3 bis 9 ZPO. Die Kl. wenden sich insgesamt gegen die Zustimmung der Teileigentümergemeinschaft zu dem Vertrag wegen der Beteiligung von mehreren Arbeitgebern, nicht nur wegen der aus ihrer Sicht überhöhten Kosten. Weil der Vertrag Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen begründet, ist die Zustimmung zu dem Vertragsschluss den von § 9 ZPO geregelten Fällen gleichzusetzen.

6 2. In Anwendung von § 9 ZPO durfte das Berufungsgericht nicht offen lassen, ob der Vertrag eine gesamtschuldnerische Haftung oder nur eine Teilschuld der Teileigentümergemeinschaft begründet. Im Falle einer Gesamtschuld ist nämlich der Anteil der Kl. an dem 3,5fachen Jahresbetrag des gesamten Hausmeistergehalts maßgeblich. Dann errechnet sich eine 600 € übersteigende Beschwer im Sinne von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Beschwer kann nicht, wie das Berufungsgericht meint, wegen der vertraglich vorgesehenen Möglichkeit der Teilkündigung auf den Anteil der Teileigentümergemeinschaft im Innenverhältnis reduziert werden. Unbefristete Dienstverträge sind nämlich regelmäßig kündbar; gleichwohl erklärt § 9 Satz 1 ZPO den 3,5fachen Jahresbetrag der Dienstbezüge für maßgeblich. Ebenso wenig kann die fehlende Wahrscheinlichkeit der gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme zu einer geringeren Bemessung der Beschwer führen. § 9 ZPO eröffnet nicht in gleicher Weise wie § 3 ZPO einen richterlichen Ermessensspielraum in wirtschaftlicher Hinsicht. Die darin enthaltene normative Streitwertbestimmung soll eine ausschließlich auf die konkreten Interessen des Kl. bezogene Bewertung gerade vermeiden (vgl. Musielak/Heinrich, ZPO, 7. Aufl., § 3 Rn. 2 und § 9 Rn. 1). Der Gesetzgeber hat zum Zwecke der Vereinfachung unter anderem eine typisierende Bewertung von bestimmten Rechtsstreitigkeiten vorgenommen, die sich aus Dauerschuldverhältnissen ergeben.

7 3. Der Senat kann über die Zulässigkeit der Berufung abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht die erforderliche Auslegung des Anstellungsvertrags unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Die Verwerfung der Berufung erweist sich auch im Ergebnis als rechtsfehlerhaft. Die durch den gemeinsamen Verwalter vertretenen und einheitlich als „Arbeitgeber" bezeichneten Gemeinschaften sind mit dem Vertrag eine gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung eingegangen. Nach der Auslegungsregel des § 427 BGB begründet dies eine Gesamtschuld, weil die Auslegung des Vertrags gemäß §§ 133, 157 BGB keine ausdrückliche Vereinbarung einer Teilschuld ergibt. Dagegen spricht aus Sicht des Vertragspartners schon, dass das Gehalt in einem Gesamtbetrag zugesagt wurde und die Rechte und Pflichten des „Arbeitgebers" ohne Rücksicht auf die Aufspaltung in mehrere Gemeinschaften geregelt wurden, wie zum Beispiel der vereinbarte Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch „den Arbeitgeber" in § 1 Nr. 6 des Vertrages. Vor diesem Hintergrund erlaubt auch die Vereinbarung des Verteilungsschlüssels zwischen den Gemeinschaften in § 4 Nr. 3 i. V. m. Anlage III des Vertrags nicht den Schluss auf eine Teilschuld. Sie bezieht sich, wie die Rechtsbeschwerde zu Recht ausführt, nach dem Gesamtzusammenhang lediglich auf die Kostenverteilung im Innenverhältnis zwischen den Gemeinschaften. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Vertragsparteien eventuelle Änderungen dieses Schlüssels von einer Zustimmung des Arbeitnehmers abhängig machen wollten.

8 4. Danach kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben. Er ist aufzuheben, und die Sache ist zur erneuten Entscheidung über die Berufung der Kl. an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Der Berufungswert bei Anfechtung eines unbefristeten Dienstvertrages ist mit dem 3,5fachen Jahresbetrag der Dienstbezüge anzusetzen. Bei der Anfechtung einer gemeinsamen Hausmeisteranstellung für vier Wohnanlagen kam dabei nach Auffassung des BGH ein deutlich höherer Wert heraus als die von der Vorinstanz angenommenen 600 €.

Den Klägern gehören 8,92/1000stel Anteile an einer Tiefgaragen-Gemeinschaft. Die Beklagten sind die übrigen Teileigentümer. Die Tiefgarage gehört zu einer Gesamtanlage von drei jeweils in Wohnungseigentum aufgeteilten Wohnhäusern. Eine dieser Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigte bis Ende 2006 einen eigenen Hausmeister, der zu dieser Zeit kündigte. Die übrigen drei Gemeinschaften hatten einen gemeinsamen Hausmeister. Dieser wurde ab dem 1. Januar 2007 für alle vier Gemeinschaften als Hausmeister eingestellt, und zwar durch einen zwischen ihm und der Verwalterin der vier Gemeinschaften sowie den vier Verwaltungsbeiratsvorsitzenden geschlossenen Vertrag. Die Eigentümerversammlung der Teileigentümergemeinschaft stimmte am 24. Juni 2008 unter TOP 6 a diesem Vertrag und unter TOP 6 b der in dem Anstellungsvertrag vorgesehenen Kostenverteilung unter den vier Gemeinschaften zu. Auf die Teileigentümergemeinschaft entfallen etwa 3.000 € jährlich, nämlich 7,13 % der Hausmeisterkosten von insgesamt 45.000 € jährlich.

Gegen diese Beschlüsse wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage und machen geltend, das Gehalt des Hausmeisters sei überhöht, es fehle an einer Ausschreibung, und der Vertrag sei wegen der Beteiligung von vier Arbeitgebern insgesamt streitträchtig. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen.

Die Berufung der Kläger hat das LG als unzulässig verworfen, weil der Berufungswert 600 € nicht übersteigt. Zugrunde gelegt hat das LG, dass der rechtsfähige Verband, dem die Kläger angehören, nicht gesamtschuldnerisch für die gesamte Hausmeistervergütung hafte. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Rechtsbeschwerde, mit der sie erstreben, dass die Berufung an das LG für zulässig erklärt werde.

Der BGH hält den Mindestberufungswert von 600 € für überschritten und verweist die Angelegenheit zur Sachentscheidung über die Berufung an das LG zurück. Die Annahme einer bloßen Teilschuld für die Hausmeistervergütung ist rechtsfehlerhaft. Die Kläger wenden sich insgesamt gegen die Zustimmung der Garagen-Teileigentümergemeinschaft zu dem Vertrag wegen der Beteiligung von mehreren Arbeitgebern und nicht nur wegen der aus ihrer Sicht überhöhten Kosten. Weil der Vertrag Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen begründet, ist die Zustimmung zu dem Vertragsschluss den von § 9 ZPO geregelten Fällen gleichzusetzen. Unbefristete Dienstverträge sind nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der Dienstbezüge zu bewerten. Die vier WEG-Gemeinschaften sind mit dem einheitlichen Vertrag eine gemeinschaftliche Zahlungsverpflichtung eingegangen. Dies begründet eine Gesamtschuld der vier rechtsfähigen Verbände. Darum liegt der Berufungswert über 600 €.

1. Die Verwerfung der Berufung wegen Nichterreichens des Berufungswerts unterliegt nach § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO der Rechtsbeschwerde an den BGH, die (anders als eine Revision gegen die Berufungsentscheidung in der WEG-Sache!) nicht von einer Zulassung durch das LG abhängig ist. Der Berufungswert darf hier aber nicht nur nach einer Teilschuld des rechtsfähigen Verbands errechnet werden, dem die Kläger angehören. Wenn die vier Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinsam einen Hausmeistervertrag schließen, haften sie als Gesamtschuldner jeweils auf den vollen Hauswartslohn. Wie der Berufungswert positiv zu bemessen ist, hat der BGH allerdings nicht im Einzelnen vorgerechnet. Für das „Beschwerdeverfahren" hat er einen Wert von 1.600 € veranschlagt, was dann wohl auch dem Berufungswert entspricht. Die nächstliegende Berechnung wäre nach dem Ausgangswert von 157.500 € (3,5 x 45.000 €) erfolgt, wovon auf die Anfechtungskläger aufgerundet 1 % entfallen, also (nochmals aufgerundet) 1.600 €. Interessant ist noch, dass der BGH ohne große Ausführungen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens nach § 21 GKG einfach „niedergeschlagen" (d. h. ihre Nichterhebung angeordnet) hat. Früher wurden an diese Ausnahmebestimmung erhöhte Anforderungen gestellt. Jetzt reicht es anscheinend, dass eine schlicht unrichtige Sachbehandlung durch das LG vorlag und dadurch die Anrufung der dritten Instanz erforderlich wurde.

2. Weitere Probleme bei einer erfolgreichen Berufung: Angenommen, die Zustimmung zu dem gemeinsamen Hausmeistervertrag wird für ungültig erklärt, stellt sich die Frage, ob dieser damit insgesamt hinfällig wird oder nur mit den drei anderen Gemeinschaften fortzusetzen ist, was so nicht gewollt war. Es ist damit zu rechnen, dass im Falle eines Prozesses des Hausmeisters diesem entgegengehalten wird, er habe bewusst mit mehreren WEG-Gemeinschaften abgeschlossen, also habe er mit dem Wegfall eines der vier Vertragspartner rechnen müssen. Der Vertrag bleibe wirksam, sei aber nach Wegfall eines Vertragspartners gemäß Treu und Glauben anzupassen. Die härtere Alternative wäre, dass nach Mitteilung der vorläufig gültigen Zustimmung durch Eigentümerbeschluss der Vertrag mit den vier Gemeinschaften wirksam geworden ist und die Ungültigerklärung (nach den weiterhin anerkannten Grundsätzen des § 32 FGG a. F.) im Interesse des Geschäftsverkehrs daran nichts mehr zu ändern vermag. Dann wäre die Fortsetzung des Anfechtungsverfahrens in zweiter Instanz ohne praktische Auswirkungen, denn ein Verschulden der zustimmenden Eigentümermehrheit dürfte fernliegen.