Berufung auf unwirksame gegenseitige Bevollmächtigung

Berufung auf unwirksame gegenseitige Bevollmächtigung; Kündigung eines Mieters für alle Mieter

1. Verwendet der Vermieter eine "Vollmacht-Klausel", so darf er sich auf deren Unwirksamkeit nach § 9 AGBG nicht berufen.

2. Der formunwirksame Vertragsbeitritt eines weiteren Mieters läßt die mit den anderen Mietern vereinbarte Vertragsdauer unberührt.

Durch schriftlichen Vertrag vom 26. Januar 1990 vermietete der Kl. dem Bekl. zu 1) Geschäftsräume im Hause R.-Straße 14 a in W. zum Betrieb einer Spielhalle.

§ 2 a des Mietvertrages lautet:

"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von zehn Jahren geschlossen und läuft am 28. Februar 2000 ab.

Er verlängert sich jeweils um zwei Jahre, falls er nicht mit einer Frist von neun Monaten gekündigt wird."

Die vorgedruckte Regelung in § 28 Abs. 1 des Vertrages lautet:

"Rechtshandlungen und Willenserklärungen eines Vermieters sind auch für die anderen Vermieter, eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich."

§ 28 Abs. 4 des Mietvertrages lautet:

"Tatsachen, die für einen der Mieter eine Verlängerung oder Verkürzung des Mietverhältnisses herbeiführen oder für oder gegen ihn einen Schadenersatz oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung."

Am 11. Oktober 1991 trat die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 2) in den Mietvertrag ein. (...) Am 23. Juni 1994 wurde die Vertragsurkunde vom 26. Januar 1990 durch Hinzufügung der Bekl. zu 3) als Mieterin ergänzt. Eine Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgte durch einen Vertreter der Bekl. zu 3) räumlich oberhalb der Zusatzvereinbarung. Die Bekl. zu 1) und 2) erklärten sich mündlich mit dem Beitritt der Bekl. zu 3) einverstanden. (...) Mit Schreiben vom 17. Juli 1997 stellte der Kl. in Absprache mit den Bekl. zu 1) und 2) gegen die Bekl. zu 3) Konkursantrag. Nachdem die Bekl. zu 3) eine Teilzahlung erbracht hatte, bat der Kl. mit Schreiben vom 29. Dezember 1997 um Zurückstellung des Verfahrens und mit einem weiteren Schreiben vom 18. Juni 1999 um weitere Zurückstellung des Verfahrens. Am 12. April 2000 erfolgte die Löschung der Bekl. zu 3) im Handelsregister, nachdem die Eröffnung eines von ihr selbst beantragten Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt worden war.

Mit Anwaltsschreiben vom 16. Februar 1999 hatten die Bekl. zu 1) und 2) zwischenzeitlich die Kündigung des Mietvertrages zum Ablauf des 28. Februar 2000 erklärt. Der Kl. hatte die Kündigung mit Schreiben vom 11. Januar 2000 zurückgewiesen. (...)

Soweit es um Ansprüche gegen die Bekl. zu 3) geht, hat der Kl. die Berufung mit Schriftsatz vom 4. Oktober 2001 zurückgenommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Die hinsichtlich der Bekl. zu 1) und 2) zulässige Berufung ist unbegründet. I. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daß das Mietverhältnis zum 29. Februar 2000 beendet worden ist.

Für die Zeit danach kann der Kl. von den Bekl. zu 1) und 2) aus § 535 Satz 2 BGB (in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung; im folgenden: a. F.) keinen Mietzins und keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr beanspruchen.

1. Es kann zugunsten des Kl. angenommen werden, daß die Bekl. zu 3) wirksam in den Mietvertrag eingetreten ist.

Zwar ist auch nach dem Vorbringen des Kl. die in § 30 des Mietvertrages vorgesehene Schriftform, nach der Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden, nicht eingehalten worden. Denn unstreitig ist der Beitritt der Bekl. zu 3) nicht zwischen dem Kl. und sämtlichen Bekl. schriftlich vereinbart worden. (...) Unstreitig waren der Bekl. zu 1) und die Bekl. zu 2 ) mit dem Beitritt der Bekl. zu 3) in den Mietvertrag einverstanden. Diese Abänderung des ursprünglichen Vertrages ist wirksam, weil die in § 30 des Mietvertrages enthaltene Schriftformklausel dadurch außer Kraft gesetzt werden konnte, daß die Vertragsparteien deutlich den Willen zum Ausdruck brachten, die mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet der Klausel gelten (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 8. Aufl., Rdnr. 143).

2. Ein Mietvertrag mit einer wie hier in § 2 a) enthaltenen Verlängerungsklausel ist ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag, der sich auf bestimmte Zeit verlängert, wenn nicht ein Vertragsteil innerhalb einer bestimmten Frist vor Ablauf des Mietvertrages die weitere Fortsetzung ablehnt. Ein derartiger Widerspruch ist trotz der im Mietvertrag verwendeten Formulierung keine Kündigung, sondern eine Willenserklärung des Inhaltes, daß das in der Verlängerungsklausel enthaltene befristete Angebot, für einen bestimmten weiteren Zeitraum einen inhaltsgleichen neuen Mietvertrag abzuschließen, abgelehnt werde (vgl. BGH NJW 1975, 40; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, OLG Report 1993, 240; 9. Zivilsenat NJW-RR 1998, 11).

Der Senat kann offenlassen, ob bei einer Mehrheit von Mietern jedem einzelnen von ihnen das Recht zusteht, der Fortsetzung des Vertrages mit ihm zu widersprechen. Selbst wenn man dies nicht annimmt, bleibt die Berufung erfolglos.

3. Die Wirksamkeit des als Kündigung bezeichneten Widerspruchs einer Vertragsverlängerung über den 28. Februar 2000 hinaus folgt aus den in § 28 Abs. 1 und 4 des Mietvertrages getroffenen Regelungen. Die Erklärung vom 16. Februar 1999 entfaltete im Hinblick auf diese vertraglichen Bestimmungen für alle Mieter Wirkung.

Die von den Bekl. zu 1) und 2) erklärte Kündigung des Vertrages, die als Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung über den 28. Februar 2000 hinaus auszulegen ist, stellte eine Willenserklärung im Sinne der in § 28 Abs. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung dar.

Die Parteien haben abweichend von dem allgemeinen Grundsatz, daß bei einem Mietverhältnis, an dem mehrere Vermieter oder Mieter beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit Gestaltungsrechte nur von sämtlichen Personen der einen Vertragsseite gegenüber sämtlichen Personen der anderen Vertragsseite wirksam ausgeübt werden können (allgemeine Auffassung: vgl. BGHZ 136, 314 [323]; Palandt/Weidenkaff, 60. Aufl., § 564 BGB, Rdnr. 13), eine besondere Vereinbarung getroffen (vgl. auch OLG Koblenz WuM, 1999, 694 [695]).

Abweichend von § 425 BGB sollten Willenserklärungen eines Gesamtschuldners Wirkung für alle Gesamtschuldner entfalten (vgl. Wolff/Eckert/Ball a. a. O., Rdnr. 905).

Eine Abweichung von der in § 425 BGB getroffenen Regelung ist nicht generell unwirksam. Daß die Parteien eine abweichende Vereinbarung treffen können, ergibt sich schon aus § 425 Abs. 1 BGB, der ausdrücklich die Möglichkeit eröffnet, daß sich aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt (vgl. auch Senat ZMR 2000, 210).

4. Ob die Vertragsbestimmung in § 28 Abs. 1 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG standhält, kann dabei offenbleiben.

Der Bundesgerichtshof hat eine Regelung in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag, die eine gegenseitige Empfangsvollmacht enthielt, für wirksam erachtet (BGHZ 136, 314 ff.). Die Zulässigkeit einer Erklärungsvollmacht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat der Bundesgerichtshof dabei offengelassen (a. a. O., Seite 324).

In Rechtsprechung und Literatur wird die Zulässigkeit einer wechselseitigen Bevollmächtigung der Mieter zur Abgabe einer Kündigungserklärung nicht einheitlich beurteilt (zustimmend: Wolff/Eckert/Ball a. a. O., Rdnrn. 41 und 905; für Verträge zwischen Kaufleuten zustimmend: Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdnr. IV 563; zulässig bei Gewerberaummiete: Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 196; ablehnend für Wohnraummietverträge: Grapentin in Bub/Treier a. a. O., Rdnr. IV 32; OLG Celle WuM 1990, 103 [112]; OLG Frankfurt WuM 1992, 56 [61]).

Soweit die Klausel in § 28 Abs. 1 des Mietvertrages die Regelung enthält, daß abweichend von § 425 BGB die Wirkung von Willenserklärungen und Rechtshandlungen eines Gesamtschuldners für alle Gesamtschuldner vereinbart ist, mag dies mit § 9 AGBG unvereinbar sein (vgl. Wolff/Eckert/Ball a. a. O., Rdnr. 905; OLG Koblenz a. a. O., anderer Auffassung Fritz a. a. O.).

Der Kl. kann sich auf diese mögliche Unvereinbarkeit jedoch nicht berufen.

Denn das AGBG schützt einen Klauselverwender nicht vor den von ihm selbst eingeführten Formularbedingungen (vgl. BGH NJW 1998, 2280 [2281]; OLG Koblenz, a. a. O.; Wolff/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 AGBG, Rndr. 56).

Unstreitig ist der Kl. indessen Verwender der im Mietvertrag vorformulierten Vertragsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG. Er hat das Mietvertragsformular den Bekl. vorgelegt.

5. Einen geringfügigen Erfolg - den Mietzins für den Monat März 2000 betreffend - hat die Berufung auch nicht im Hinblick auf §§ 565 Abs. 1 Nr. 1 a, 566 BGB a. F.; denn das Mietverhältnis hat den Monat Februar 2000 nicht überdauert.

Nach § 566 Satz 1 BGB a. F. bedurfte ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurde, der schriftlichen Form.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, daß auch der Eintritt eines weiteren Mieters in einen bereits bestehenden, schriftlich auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag der Schriftform bedarf (BGHZ 65, 49). Bei Mieterwechsel hat er es allerdings für ausreichend gehalten, wenn der in einen Mietvertrag Eintretende in der Lage ist, einem Erwerber des Grundstücks eine der Form des § 126 BGB genügende Urkunde vorzulegen, aus der sich seine Mieterstellung gegenüber dem Vermieter ergibt (BGH NJW 1998, 62). Ob im Falle einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, den bisherigen Mietern und einem neu hinzutretenden Mieter eine Erklärung aller Parteien zu fordern ist, die die Schriftform des § 126 BGB wahrt, kann dahinstehen.

Nimmt man dies an, so entbehrte der ursprünglich schriftlich geschlossene Vertrag in Anbetracht der formunwirksamen Änderung nunmehr insgesamt der Schriftform (vgl. BGHZ 65, 49 [54]).

An der Vertragslaufzeit für die Bekl. zu 1) und 2) änderte sich dadurch aber nichts. Diese sollten nach dem Vertrag vom 26. Januar 1990 mit allen sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten bis zum Ende Februar 2000 Mieter bleiben. Bei einer solchen Fallgestaltung sind keine Gründe erkennbar, warum die Bekl. zu 1) und 2) ihre schuldrechtlichen Verpflichtungen durch eine Kündigung praktisch nur deshalb sollten beenden können, weil eine Zusatzvereinbarung nicht den Formvorschriften entsprach (vgl. BGH a. a. O.). Der Kl. kann den Mietzins für den Monat März 2000 insbesondere nicht im Hinblick auf § 565 Abs. 1 a BGB a. F. beanspruchen. Zwar würde infolge der nachträglichen Formunwirksamkeit des Mietvertrages der Vertrag nach dem Beitritt der Bekl. zu 3) als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten (§ 566 Satz 2 BGB a. F.). Die Kündigung eines derartigen Vertrages bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist grundsätzlich nur zum Ende eines Kalendervierteljahres zulässig (§ 565 Abs. 1 a BGB a. F.), hier also statt zum 28. bzw. 29. Februar zum 31. März 2000. Der Senat entnimmt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49) jedoch, daß bei einer Fallgestaltung wie der vorliegenden die Vertragslaufzeit für die ursprünglichen Mieter unangetastet bleibt, so daß sich diese bei rechtzeitigem Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung nicht über den ursprünglich vereinbarten Termin hinaus an dem Vertrag festhalten lassen müssen. (...)

Daß mehrere Mieter sich formularmäßig bevollmächtigen können, auch eine Kündigung entgegenzunehmen, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Offen bleibt die Frage im umgekehrten Fall, ob also die Kündigung eines Mieters auch für den Mitmieter verbindlich sein kann.

In dem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag hieß es, daß Willenserklärungen eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich sein sollten. In dem langfristigen Geschäftsraummietvertrag mit zwei Mietern war später durch mündliche Zusatzvereinbarung ein dritter Mieter aufgenommen worden. Nach Vermögensverfall dieses dritten Mieters kündigten die anderen beiden Mieter das Mietverhältnis, was der Vermieter für unwirksam hielt.

Mit Urteil vom 30. Oktober 2001 folgte das OLG Düsseldorf dieser Auffassung nicht und meinte, die umstrittene Frage der Wirksamkeit einer solchen formularmäßigen Klärungsvollmacht könne offenbleiben. Jedenfalls könne sich der Vermieter nicht darauf berufen, daß die Regelung in dem von ihm selbst verwandten Formular unwirksam sei. Auch die fehlende Schriftform führte zu keinem anderen Ergebnis. Zwar war grundsätzlich durch den lediglich mündlichen Beitritt des dritten Mieters der gesamte Mietvertrag nicht mehr schriftlich abgeschlossen. An der ursprünglichen Vertragslaufzeit ändere sich aber nichts. Das OLG verweist dazu auf eine Entscheidung des BGH, wonach die bisherigen Mieter nicht durch einen formunwirksamen Vertragsbeitritt die Möglichkeit erhalten könnten, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Daraus folge, daß die Vertragslaufzeit für die ursprünglichen Mieter unangetastet bleibe und mit der vertraglich vorgesehenen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beendet werden könne.