Berufung auf Mietgutachten als unzulässiger Ausforschungsbeweis

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel und bezieht sich im Zustimmungsprozess ohne weiteren Vortrag nur auf Sachverständigengutachten, weil der Mietspiegel nicht qualifiziert sei, stellt das einen Antrag auf unzulässigen Ausforschungsbeweis dar, dem nicht nachzugehen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin der im Klageantrag bezeichneten Wohnung. Die Nettokaltmiete für die 56,56 m2 große Wohnung beträgt monatlich 327,48 €. Mit Schreiben vom 18. Juni 2015, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird, begehrte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 361,98 € mit Wirkung ab 1. September 2015. Zur Begründung nahm sie auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug und berief sich dabei auf das Mietspiegelfeld E2.

Die Kl. behauptet, die geforderte Miete von 6,40 €/m2 übersteige die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nicht und bietet zum Beweis für diese Behauptung die Einholung eines Sachverständigengutachtens an.

Die Kl. meint, der Berliner Mietspiegel 2015 sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und deshalb nicht qualifiziert im Sinne von § 558d Abs. 1 BGB, so dass ihm auch nicht die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zukomme. Für die Begründetheit ihres Mieterhöhungsverlangens beruft sich die Kl. deshalb nicht auf den Berliner Mietspiegel 2015.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Eine Begründung für ihre Behauptung, die geforderte Miete von 6,40 €/m2 übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, trägt die Kl. jedoch nicht vor. Sie schließt ein Begründungsmittel - den Mietspiegel 2015 - mit einer ausführlichen Begründung ausdrücklich aus, ohne ihr Klagebegehren dann aber auf eine andere Begründung zu stützen. Über diese begründungslose und damit ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung ist kein Beweis zu erheben. Denn im Zivilprozess hat jede Partei zunächst einmal die ihr günstigen Tatsachen vorzutragen, die den Rechtssatz ausfüllen, aus dem sie ihren Anspruch herleitet. Erst nach dieser Darlegung und bei einem erheblichen Bestreiten durch die Gegenseite muss sie diese Tatsachen dann beweisen. Deshalb war vorliegend nicht in die Beweisaufnahme einzutreten und das gewünschte Sachverständigengutachten über die Ortsüblichkeit der geforderten Miete nicht einzuholen.

Wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt, muss im Prozess der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beweisen. Beruft er sich dabei ohne weiteren Vortrag auf Sachverständigengutachten statt des Mietspiegels, kann ein unzulässiger Ausforschungsbeweis vorliegen.

Die Vermieterin hatte unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt; im Prozess trat sie Beweis durch Sachverständigengutachten an, da der Berliner Mietspiegel nicht qualifiziert sei.

Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage als unbegründet ab, da die Klägerin keinen zulässigen Beweis angetreten habe. Über eine begründungslose und damit ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung sei kein Beweis zu erheben, auch nicht durch Sachverständigengutachten.

Das Urteil scheint auf der Linie einer anderen Abteilung des Amtsgerichts Köpenick zu liegen, das ebenfalls die Einholung eines Sachverständigengutachtens als unzulässigen Ausforschungsbeweis angesehen hatte (GE 2016, 337 mit ablehnender redaktioneller Anmerkung Seite 291). Es gibt aber wesentliche Unterschiede: Ausgangspunkt ist der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. Diese ist eine Tatsache im Sinne der §§ 284 ff. ZPO, auch wenn sie wertende Elemente enthält. Ein Beweisantritt zur Beschaffung einer beweiserheblichen Tatsache ist unzulässig; zunächst ist die Tatsache vorzutragen (BAG, NZA 2008, 431). Das gilt freilich nur für willkürliche aus der Luft gegriffene Behauptungen, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlen (Baumbach/Lauterbach, 73. Auflage 2015, Einf. § 284 Rn. 27). So hat das LG Köln die schlichte Behauptung des Mieters, in der Stadt bestehe eine Mangellage, die der Vermieter ausgenutzt habe, so dass § 5 WiStG anwendbar sei, nicht als ausreichend angesehen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens (NZM 1999, 404).

Eine solche Behauptung ins Blaue hinein lag im Fall des AG Köpenick, GE 2016, 337 nicht vor. Der Vermieter hatte sich ausdrücklich auf die Urteile berufen, die den Mietspiegel nicht als taugliches Beweismittel angesehen hatten, und hatte wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen. Mehr konnte er nicht tun, denn ein Ausforschungsbeweis liegt dann nicht vor, wenn die Partei lediglich im Stande ist, eine zunächst nur vermutete Tatsache als Behauptung einzuführen. Wenn hinreichende Anhaltspunkte für die Behauptung vorgetragen werden, kann ein unzulässiger Ausforschungsbeweis nur bei offensichtlicher Willkür oder Rechtsmissbrauch angenommen werden (BGH, VersR 2012, 1429).

Nach dem Tatbestand des vorliegenden Urteils allerdings hatte sich die Vermieterin ohne weiteren Vortrag auf Sachverständigengutachten berufen, also keine hinreichenden Anhaltspunkte im Sinne der Rechtsprechung für ihre Vermutung vorgetragen. Hier eine ins Blaue hinein aufgestellte Behauptung anzunehmen, ist daher vertretbar.

Ähnlich sah es auch das OLG Celle (- 2 U 128/15 -, Urteil vom 4. März 2016): „Die Einholung eines Sachverständigengutachtens setzt voraus, dass die Klägerin schlüssigen Vortrag gehalten hätte, über den Beweis erhoben werden könnte. Das Sachverständigengutachten dient aber nicht dazu, ohne jeden Vortrag der Klägerin im Wege des Ausforschungsbeweises zu ermitteln, … welcher Mietzins erzielt werden könnte.“

Vermieter, die den Mietspiegel nicht als Beweismittel ansehen wollen, sind daher gehalten, möglichst umfassend zur Qualifikation oder Nichtqualifikation des Mietspiegels vorzutragen und weiter zu Wohnwertmerkmalen wie Lage, besondere Ausstattung usw. Dann liegen hinreichende Anhaltspunkte für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, und eine Beweisaufnahme darf nicht abgelehnt werden.