Berücksichtigung von leerstehenden Flächen in der Betriebskostenabrechnung

Berücksichtigung von leerstehenden Flächen in der Betriebskostenabrechnung; Umlegungsmaßstab; Vorwegabzug bei Gewerbe; Berücksichtigung von übernommenen Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten bei den Hauswartkosten

1. Bei der Betriebskostenabrechnung sind die Flächen von leerstehenden Wohnungen mitzuzählen, wenn die entsprechenden Kosten nicht verbrauchsabhängig erfaßt werden.

2. Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist dann erforderlich, wenn der Grundsteuermeßbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenziert.

3. Ein Vorwegabzug für Gewerbe bei Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr ist nur dann notwendig, wenn die gewerbliche Nutzung eine entsprechende erhebliche Mehrbelastung verursacht.

4. Wird ein Hauswart auch mit Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt, muß in bezug auf Lohn- und Lohnnebenkosten ein Abzug bezüglich der entsprechenden Betriebskostenposition vorgenommen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) 1. Die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen sind fällig, da die Rechnungslegung den Grundsätzen des § 259 BGB entspricht. Unter Berücksichtigung sowohl des Arbeits- und Zeitaufwandes für den Vermieter als auch der schutzwürdigen Interessen des Mieters ist es in der Regel ausreichend, aber auch erforderlich, wenn die Betriebskostenabrechnung eine Zusammenstellung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Gesamtkosten, eine Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, eine Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils und eine Angabe betreffend den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält. Der Vermieter darf die entstandenen Betriebskosten nach deren Entstehungsgrund in Kostenarten zusammenfassen. Die Benennung von Einzelrechnungen anhand der Rechnungsdaten ist grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. BGH NJW 1982, 572 ff.; KG GE 1998, 796). (...)

b) Auch in bezug auf die Positionen "Bewässerung" und "Entwässerung" enthalten die Betriebskostenabrechnungen der Kl. für die Jahre 1998 und 1999 eine Darstellung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Die Kl. hat die Gesamtfläche der Abrechnungseinheit beziffert, indem sie den Leerstand von einzelnen Wohnungen berücksichtigt hat. Diesen Rückschluß hat der Bekl. aus der Angabe "bewohnte Fläche" zutreffend gezogen. In bezug auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998 hat die Kl. ihre Berechnungsweise mit Schreiben vom 24. November 2000 klargestellt. Der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 hat die Kl. eine Aufstellung beigefügt, in der die Berechnung der "bewohnten Fläche" näher erläutert worden ist. Vor diesem Hintergrund sind die Betriebskostenabrechnungen der Kl. für die Jahre 1998 und 1999 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

3. Allerdings greift in materieller Hinsicht der Einwand des Bekl. durch, daß die Flächen von leerstehenden Wohnungen schematisch mitzuzählen sind, wenn die Kosten für die "Bewässerung" und die "Entwässerung" nicht verbrauchsabhängig erfaßt werden (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 27, 56 [für Heizkosten, die nicht verbrauchsabhängig erfaßt werden]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 46). Hiernach hat der Bekl. in bezug auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998 anteilige Kosten (... wird ausgeführt) zu tragen.

4. Die Kl. ist nicht verpflichtet gewesen, mit Rücksicht auf die vorhandenen Gewerbeflächen einen Vorwegabzug für die Positionen "Grundsteuer", "Gebäudeversicherung" und "Haftpflichtversicherung" sowie "Bewässerung", "Entwässerung" und "Müllabfuhr" vorzunehmen. Ein erhöhter Erläuterungsbedarf besteht für den Vermieter nur dann, wenn sich die Betriebskostenabrechnung auch auf Gewerbeflächen bezieht, die in bezug auf einzelne Positionen eine erhebliche Mehrbelastung verursachen.

a) Ein Vorwegabzug für die Positionen "Grundsteuer", "Gebäudeversicherung" und "Haftpflichtversicherung" ist dann erforderlich, wenn der Grundsteuermeßbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenzieren (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 24 f.). Die Kl. hat den Grundsteuermeßbescheid des Finanzamts Mitte/Tiergarten für das Jahr 1997 zu den Akten gereicht, aus dem hervorgeht, daß die streitgegenständliche Liegenschaft als "Mietwohngrundstück" und nicht als "gemischtgenutztes Grundstück" klassifiziert worden ist. Es ist nicht ersichtlich, daß sich die Art der gewerblichen Nutzung der streitgegenständlichen Liegenschaft seit dem Jahr 1997 verändert hätte. Des weiteren hat die Kl. ein Schreiben der "G. Versicherungen" vom 6. September 2001 zu den Akten gereicht, aus dem sich ergibt, daß die streitgegenständliche Liegenschaft "seit dem 8.7.1996 bei der G. Versicherung ohne Zuschlag für das Gewerbe versichert ist".

In bezug auf die Positionen "Bewässerung", "Entwässerung" und "Müllabfuhr" läßt das Vorbringen der Parteien nicht erkennen, daß die Art der gewerblichen Nutzung der streitgegenständlichen Liegenschaft eine erhebliche Mehrbelastung verursachen würde. Die Kl. hat dargetan, daß die Gewerberäume an eine "sich geschäftlich viel unterwegs befindliche" Stoffdesignerin und an eine Grafikdesignerin vermietet gewesen sind. Der unsubstantiierte Einwand des Bekl., daß die Beschäftigung von Personal und der Publikumsverkehr eine erhebliche Mehrbelastung in bezug auf den Wasserverbrauch und den entstehenden Müll verursachen würden, greift bei dieser Art der gewerblichen Nutzung nicht durch (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 24 f).

5. Die Position "Hausmeister", welche die Kl. in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 berücksichtigt hat, ist dem Grunde nach umlagefähig.

a) Die Kl. hat den Hausbetreuungsvertrag zu den Akten gereicht, den sie am 26. März 1997 mit der Haus- und Grundstücksverwaltung ... abgeschlossen hat. In § 4 des Hausbetreuungsvertrages sind die Aufgaben beschrieben, die von dem Auftragnehmer geschuldet werden. Hierbei handelt es sich überwiegend um Aufgaben, die wie die vereinbarte Pflege der Außenanlagen als "reine Hauswarttätigkeit" anzusehen sind. Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung vor dem Amtsgericht glaubhaft bekundet, von der Kl. im Verlauf des Jahres 1998 einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.387,16 DM für die Tätigkeit des Hauswarts ausgezahlt bekommen zu haben. In bezug auf das Jahr 1999 ist die Höhe der Kosten, welche die Kl. für die Position "Hausmeister" veranschlagt hat, von dem Bekl. nicht wirksam bestritten worden. Der Bekl. hat es versäumt, in die Einzelrechnungen der Kl. Einsicht zu nehmen.

b) Zwar hat der Bekl. in der Berufungsbegründung pauschal bestritten, daß der Hauswart R. auf dem Gelände der streitgegenständlichen Liegenschaft tätig gewesen sei. Jedoch widerspricht dieses Vorbringen der Darstellung des Bekl. im Schriftsatz vom 21. Dezember 2000, wonach ein Angestellter der Haus- und Grundstücksverwaltung durchschnittlich "alle 4 bis 5 Wochen" im Gebäude anwesend gewesen sei. Der Umstand, daß dieser Angestellte den Hausbewohnern nicht namentlich bekannt gewesen sei, läßt den Anspruch der Kl. auf Erstattung der Kosten für die Tätigkeit des Hauswarts nicht entfallen.

c) Der Abzug von 20 %, den das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil in bezug auf die Lohn- und Lohnnebenkosten des Hauswarts R. vorgenommen hat, ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, daß der Hauswart R. mehr als 20 % seiner Beschäftigungszeit mit Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt gewesen wäre.

Freie Wohnungen sind bei nicht verbrauchsabhängiger Betriebskostenerfassung zu berücksichtigen. Ein Betriebskostenvorwegabzug bei Gewerbe ist nur dann erforderlich, wenn die gewerblichen Flächen sich betriebskostenmäßig auswirken.

Für ein Haus mit Wohn- und Gewerberäumen, in dem einige Wohnungen leerstanden, sollten Betriebskosten abgerechnet werden. Der Hauswart nahm auch teilweise Verwaltungsaufgaben bzw. Instandsetzungsarbeiten vor. Ein Mieter wandte sich gegen die erfolgte Betriebskostenabrechnung im einzelnen und rügte die Nichtberücksichtigung der nicht vermieteten Wohnungen, den mangelnden Vorwegabzug bei Gewerbe und den Ansatz der Hausmeisterposition. Im einzelnen hatte er allerdings offenbar keine Einsicht in die Belege genommen.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin stellt noch einmal die Grundsätze der Rechnungslegung anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung dar und stellt dabei klar, daß unter Berücksichtigung sowohl des Arbeits- und Zeitaufwandes für den Vermieter als auch der schutzwürdigen Interessen des Mieters in der Abrechnung selbst nur eine Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten, eine Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und eine Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters enthalten sein muß. Die Einzelheiten ergäben sich aus den Einzelbelegen, die eingesehen werden könnten. Materiell seien die Flächen von leerstehenden Wohnungen mitzuzählen, wenn die Kosten für Be- und Entwässerung nicht verbrauchsabhängig erfaßt werden. Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung sei nur dann erforderlich, wenn der Grundsteuermeßbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenzierten. Bei den Positionen Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr sei ein Vorwegabzug nur dann erforderlich, wenn die Art der gewerblichen Nutzung eine erhebliche Mehrbelastung verursache. Sei der Hauswart auch mit Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt, müsse ein Abzug bei den entsprechenden Betriebskosten vorgenommen werden (vorliegend 20 % in bezug auf die Lohn- und Lohnnebenkosten).

Das Urteil liegt "auf der allgemeinen Linie". Die Berücksichtigung des Wohnungsleerstands bei den Kosten für Be- und Entwässerung ist allerdings anhand des mitgeteilten Urteils nicht ganz klar. Denn die Wasserentnahme und dem folgend die Entwässerung erfolgt notwendigerweise zumindest teilweise verbrauchsabhängig, nicht notwendigerweise für den einzelnen Mieter, aber jedenfalls in bezug auf das Haus. Daher müßte bei den Grundkosten die Gesamtwohnfläche berücksichtigt werden, bei den Verbrauchskosten allerdings nur die bewohnten Flächen, denn in der leerstehenden Wohnung findet kein Wasserverbrauch statt (vgl. dazu auch Schach GE 2002, 375, 377). Ob das Gericht gehalten ist, entsprechende Berechnungen anzustellen, wenn in der Betriebskostenabrechnung nicht differenziert ist, steht auf einem anderen Blatt. Möglicherweise ist in einem derartigen Fall die Betriebskostenabrechnung nicht fällig.

Die Ausführungen zum Vorwegabzug bei Steuern und Versicherungen sind zu begrüßen. Es wird nämlich oftmals auch von Anwaltsseite nur ganz pauschal bestritten, ohne zuvor in die Unterlagen eingesehen zu haben (was zugegebenermaßen mühselig ist). Bei den gewerblich möglicherweise zu Buche schlagenden Betriebskosten Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr ist auf das in dem Hause tatsächlich arbeitende Gewerbe zu schauen. Ein Mehrverbrauch dürfte bei vielen kleinen Büros u. dgl. nicht anfallen (z. B. Anwaltskanzlei, Steuerberater, Hausverwaltung usw.).