Berücksichtigung von Kürzungsmitteln

Berücksichtigung von Kürzungsmitteln; Drittmittel; Modernisierung

Die Tatsache, daß der Kürzungsbetrag keine konkrete Auswirkung auf den Mieterhöhungsspielraum hat, führt dazu, daß er in dem Mieterhöhungsverlangen nicht gesondert erwähnt werden muß. (Fortführung der bisherigen Rechtsprechung)

Haben die Mietvertragsparteien in einer Modernisierungsvereinbarung, die Teil des Mietvertrages sein sollte, die Anrechnung von öffentlichen Mitteln bei einer Mieterhöhung vorgesehen, ist daran auch ein Rechtsnachfolger als Vermieter gebunden (§ 566 BGB). (Leitsatz der Redaktion)

Der vormalige Vermieter schloß mit dem Mieter eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung. Im einzelnen war der Einbau einer Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung, von Isolierglasfenstern, die Verfliesung des Bades, die Wärmedämmung im Bereich der Fensterbrüstungen, sowie der Einbau einer Wechselsprechanlage und einer Gemeinschaftsantenne vorgesehen. Weiterhin sollten noch bestimmte Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Die Bruttokaltmiete betrug damals 247,50 DM (2,85 DM/m2). Die Kosten, die sich aus den Modernisierungsmaßnahmen ergaben, sollten abzüglich öffentlicher Baukostenzuschüsse nach den gesetzlichen Bestimmungen umgelegt werden. Nach Beendigung der Maßnahmen sollte die Miete 371,25 DM (4,28 DM/m2) betragen. Die Wärmedämmaßnahmen sollten zu einer weiteren Mieterhöhung um 10,41 DM auf 381,66 DM führen. Mieterhöhungen sollten nach § 2 MHG bzw. § 2 GVW möglich sein. Nach Ablauf der Bindungszeit sollten einmalige Baukostenzuschüsse gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mit 11 % des Zuschusses vom Jahresbetrag des verlangten Mietzinses in Abzug gebracht werden. Für die Ermittlung des Mieterhöhungsspielraumes sollte unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kappungsgrenze von der im Mietspiegel festgelegten ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen werden. Von dem Jahresbetrag des verlangten Mietzinses sollten unter anderem einmalige Baukostenzuschüsse mit 11 % des Zuschusses im Jahr und Aufwendungszuschüsse in der gezahlten Höhe abgezogen werden. Die Bindungsfrist, die sich aus der Bewilligung der öffentlichen Mittel ergab, sollte mindestens 7 und höchstens 15 Jahre betragen.

Zu einem späteren Zeitpunkt wurde an dem Objekt Wohnungseigentum begründet. Am 20. September 1994 wurde der Kl. als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 30. April 2001 forderte er die Bekl. auf, einer Erhöhung der Miete von 506,11 DM um 151,83 DM auf 657,94 DM zuzustimmen. Der Mieter zahlte nicht. Das Amtsgericht hat die daraufhin erhobene Klage als unzulässig abgewiesen, weil in dem Mieterhöhungsverlangen kein Hinweis enthalten gewesen sei, ob und welche Baukostenzuschüsse für die Wohnung zu berücksichtigen oder nicht zu berücksichtigen seien.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. a) Die Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist gewahrt. (...)

b) Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Die Angabe eines Kürzungsbetrages war nicht erforderlich.

ba) Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sind vom Jahresbetrag der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG ergibt, die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen. Zu diesen gehören Zuschüsse im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG. Diese sind mit 11 % des Zuschusses zu berücksichtigen. Ein auf die Wohnung entfallender Baukostenzuschuß von 21.757 DM wäre demnach mit 21.757 DM x 11 % : 12 Monate = 199,44 DM zu berücksichtigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung errechnet sich hier wie folgt:

Wenn der Mittelwert zugrunde gelegt wird, ergibt sich der folgende Betrag: 8,94 DM + 2,26 DM Betriebskostenanteil = 11,20 DM x 86,77 m2 = 971,82 DM. Wenn davon der Kürzungsbetrag abgezogen wird, ergibt sich immer noch eine Miete von 971,82 DM - 199,44 DM = 772,38 DM. Dieser Betrag liegt über dem Betrag von 657,94 DM, auf den die Miete erhöht werden soll. Die Tatsache, daß der Kürzungsbetrag keine konkrete Auswirkung auf den Erhöhungsspielraum hat, weil die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, bis zu der die Miete erhöht werden soll, weitaus niedriger liegt, führt dazu, daß er in dem Mieterhöhungsverlangen nicht gesondert erwähnt werden muß. Die Bestimmungen über die Begründung des Mieterhöhungsverlangens verfolgen die Zielrichtung, dem Mieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er dem Verlangen zustimmen will. Dazu brauchen ihm keine Umstände mitgeteilt zu werden, die auf seine Entscheidungsfindung keine Auswirkung haben können. Dies trifft bei einem Kürzungsbetrag zu, der zur Verringerung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Betrag führt, der immer noch über demjenigen liegt, auf den die Miete wegen der Kappungsgrenze erhöht werden soll.

bb) Ob hinsichtlich des Begründungserfordernisses etwas anderes gilt, wenn - wie hier - ein Kürzungsbetrag auf Grund einer Vereinbarung nicht von der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern von der Kappungsgrenze abzuziehen ist, kann dahinstehen. Die Frage ist deswegen zweifelhaft, weil nicht angenommen werden kann, daß gesetzliche Begründungserfordernisse durch Vereinbarungen der Parteien noch verschärft werden können.

2. a) Der Anspruch ist jedoch unbegründet. Denn aus der Modernisierungsvereinbarung, die die vorherigen Vermieterinnen mit der Bekl. geschlossen haben, ergeben sich Begrenzungen des Erhöhungsspielraumes, die zu beachten sind. Dies gilt auch für den Kl. Die Mo-dernisierungsvereinbarung ist laut § 6 Ziffer 7 Bestandteil des Mietvertrages. In alle aus der Vereinbarung sich ergebenden Rechte und Pflichten ist der Kl. gemäß § 571 BGB eingetreten. Dies gilt auch für die Regelungen, die die Möglichkeiten zur Erhöhung des Mietzinses be-treffen. Daß Vereinbarungen dieser Art gemäß § 571 BGB auf den Er-werber übergehen, wird auch vom Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 (NZM 1998, 107, 108 - 8 RE-Miet 6517/96 -) ausgeführt.

b) In der Vereinbarung heißt es, daß für die Ermittlung des Mieterhöhungsspielraumes unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kappungsgrenze von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen ist, wie sie im Mietspiegel festgelegt wird. Als die Vereinbarung getroffen wurde, galt noch die ursprüngliche Fassung des § 2 Abs. 1 Satz 2, derzufolge vom Jahresbetrag des verlangten Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen waren, im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 6 mit elf vom Hundert des Zuschusses. Die Neuregelung trat erst am 1. September 1993 in Kraft. Die Klausel bedeutet, daß ein Kürzungsbetrag nicht von der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern von der infolge der Kappungsgrenze niedrigeren Miete abzuziehen ist. Wird der errechnete Kürzungsbetrag von 199,44 DM von der erhöhten Miete von 657,94 DM abgezogen, bleibt kein Spielraum für eine Erhöhung.

c) In der Vereinbarung findet sich in der Anlage 4 unter Buchstabe B Ziffer 1 die eindeutige Regelung, daß nach Ablauf der Bindungszeit einmalige Baukostenzuschüsse laut § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHG mit 11 % des Zuschusses vom Jahresbetrag des verlangten Mietzinses in Abzug zu bringen sind. Wie lange der Abzug nach Ablauf der Bindungszeit noch erfolgen darf, wird nicht geregelt. Aus der Regelung in der Anlage 4 zu Buchstabe B ergibt sich jedenfalls, daß die Bindungsfrist, die sich aus der Bewilligung der öffentlichen Mittel ergibt, mindestens 7, höchstens 15 Jahre beträgt. Den Angaben des Kl. zufolge begann die Bindungsfrist am 1. Mai 1989 und dauerte 10 Jahre. Sie endete damit am 30. April 1999.

d) In der Literatur wird die Frage behandelt, für welchen Zeitraum Kürzungsbeträge, die auf Baukostenzuschüsse zurückzuführen sind, bei Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, bzw. jetzt nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen sind. Hierzu werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Zum Teil wird angenommen, daß der Kürzungsbetrag auf Dauer zu berücksichtigen ist (Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 308, 311). Es wird aber auch die Auffassung vertreten, daß der Kürzungsbetrag nur für die Dauer von 10 Jahren maßgeblich ist (Beuermann GE 1996, 1514, 1520 unter Nr. 27; auch Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. § 2 MHG Rdn. 64 c). Auch eine Höchstfrist von 12 Jahren wird als vertretbar angesehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdn. 172). Bei diesen Überlegungen werden verfassungsrechtliche Gesichtspunkte unter dem Aspekt des Artikels 14 Abs. 1 GG ins Feld geführt (siehe auch Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 558 Rdn. 59).

d) Die Frage, für welchen Zeitraum ein Kürzungsbetrag, der sich aus der Gewährung eines Zuschusses ergibt, bei späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu berücksichtigen ist, stellt sich vorliegend nicht, da eine Berücksichtigung wenigstens für einen Zeitraum von zehn Jahren in Betracht kommt. Diese Frist kann aber erst mit dem Ablauf der Bindungsfrist beginnen. Denn eine andere Betrachtungsweise würde dazu führen, daß der Kürzungsbetrag überhaupt nicht zu berücksichtigen wäre. Da die Bindungsfrist vorliegend zehn Jahre beträgt, wäre die Berücksichtigung von dem Moment an ausgeschlossen, wo sie nach der Intention der Klausel beginnen sollte.

Der Erwerber einer Mietwohnung und damit Rechtsnachfolger als Vermieter muß bei einer Mieterhöhung Drittmittel (öffentliche Gelder) berücksichtigen, wenn das in einer Modernisierungsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien so vorgesehen war.

Eine Wohnung wurde unter teilweiser Einsetzung von öffentlichen Mitteln umfassend modernisiert und teilweise instand gesetzt. In einer Modernisierungsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien war vorgesehen, daß nach Ablauf der Bindungszeit einmalige Baukostenzuschüsse mit 11 % des Zuschusses vom Jahresbetrag des verlangten Mietzinses in Abzug gebracht werden sollten (Anrechnung von Kürzungsmitteln nach MHG). Zu einem späteren Zeitpunkt wurde Wohnungseigentum begründet und die Wohnung verkauft. Der neue Vermieter wollte die Miete erhöhen und sagte in dem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen nichts zu den geflossenen öffentlichen Mitteln. Das führte beim Amtsgericht zur Abweisung der Klage als unzulässig. Das sah das Landgericht in der Berufung nicht so. Das nutzte jedoch dem Vermieter im Ergebnis auch nichts.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin wies die Klage als unbegründet ab. Zwar habe der Vermieter die öffentlichen Mittel im Mieterhöhungsverlangen nicht angeben müssen, weil diese sich auf die Berechnung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) nicht ausgewirkt hätten. Der neue Vermieter sei jedoch an die von dem Mieter mit dem Vorvermieter geschlossene Modernisierungsvereinbarung gebunden, die eine Anrechnung der Baukostenzuschüsse vorsehe, die in der Berechnung nicht zu der vom Vermieter gewünschten Miethöhe führe (Kürzungsbetrag wird nicht von der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern von der infolge der Kappungsgrenze niedrigeren Miete abgezogen).

Zur Angabe von Drittmitteln (Kürzungsbeträge nach MHG) im Mieterhöhungsverlangen führte die ZK 67 ihre bisherige Rechtsprechung fort (vgl. GE 2002, 996). Das wird aber beim Landgericht Berlin nicht einheitlich gesehen, so daß es immer anzuraten ist, diese in dem Mieterhöhungsverlangen selbst aufzuführen. Denn sonst riskiert man schon eine Abweisung der Klage wegen eines formellen Mangels (vgl. LG Berlin, ZK 62, GE 2002, 396). Der vorliegende Fall hatte nun die Besonderheit, daß die Drittmittel zwar nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) sich nicht auswirkten, was aber aufgrund der alten Modernisierungsvereinbarung, die eine andere Berechnung vorsah, der Fall war. Im Ergebnis waren also die Drittmittel zu berücksichtigen. Die Entscheidung enthält noch Ausführungen dazu, für welchen Zeitraum die Drittmittel berücksichtigt werden müssen. Das ist in der Tat nach wie vor völlig ungeklärt und bedürfte zu einer Einheitlichkeit der Rechtsprechung einer obergerichtlichen Entscheidung. Unter anderem deswegen hat die Kammer auch die Revision zugelassen. Es ist nicht bekannt, ob diese auch eingelegt worden ist. Zweifelhaft dürfte es ohnehin sein, ob der BGH dann auch diese Rechtsfrage entscheidet.