Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen/Drittmitteln

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind Drittmittel (Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Immobilie vom Voreigentümer modernisiert worden ist. (Leitsatz der Redaktion)

a) Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG, so daß es geeignet war, die Überlegungsfrist und die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG auszulösen.

aa) Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG ist ein Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG schriftlich geltend zu machen und zu begründen, wobei auch etwaige nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG erhebliche Kürzungsbeträge anzugeben sind.

bb) Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß in dem Mieterhöhungsverlangen Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG zu berücksichtigen gewesen wären. Die Wohnungsbaugesellschaft F. mbH hat die Liegenschaft K.-M.-Allee 105 A in den Jahren 1992/1993 unter Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln saniert. Die Sanierungsarbeiten waren bereits abgeschlossen, als die BGB-Gesellschaft F. BE die streitgegenständliche Liegenschaft von der Wohnungsbaugesellschaft F. mbH erworben hat. Nach Auffassung des Kammergerichts besteht für den Erwerber von gefördertem Wohnraum keine Verpflichtung, gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG vom Jahresbetrag des nach dieser Vorschrift zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen (GE 1997, 1221). In dem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 führt das Kammergericht aus: "Die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG trifft nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen konnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor."

(...)

Hat der Voreigentümer/Vorvermieter unter Zuhilfenahme von öffentlichen Mitteln modernisiert, braucht der Erwerber der Immobilie bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich die nicht an ihn geflossenen Mittel nicht anzurechnen.

Ein Voreigentümer hatte die Immobilie unter Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln saniert. Nach Veräußerung machte der Erwerber eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend. Der Mieter monierte, daß das Mieterhöhungsverlangen die gezahlten öffentlichen Mittel nicht berücksichtigt habe.

Nach Klageabweisung in erster Instanz kam die ZK 67 des Landgerichts Berlin zu dem Ergebnis, daß der Erwerber die Drittmittel nicht zu berücksichtigen hatte. Dazu zieht die Kammer den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997 (GE 1997, 1221) heran.

Rechtsentscheide sind nach Inkrafttreten der ZPO-Reform per 1. Januar 2002 nicht mehr bindend, prägen allerdings weiterhin die Rechtsprechung, wie es das vorliegende Urteil zu dem heiklen Thema der Anrechnung von Drittmitteln, d. h. von Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten, zeigt. In dem Beschlußtenor des Kammergerichts heißt es über den von der ZK 67 mitgeteilten Leitsatz hinaus, daß eine rechtsgeschäftlich übernommene Verpflichtung des Erwerbers oder eine mietvertragliche Verpflichtung des Veräußerers, in die er gem. § 571 BGB (jetzt: § 566 BGB) eingetreten ist, den vom Mieter zu fordernden Mietzins in bestimmter Weise zu gestalten (Verpflichtungsmiete). Eine derartige Verpflichtung gab es vorliegend offenbar nicht, trotzdem sollte man immer diese Einschränkung im Kopf behalten. Eine weitere Konkretisierung dazu enthält die Entscheidung des BGH vom 8. Oktober 1997 (GE 1997, 1521 ff.). Hat sich danach der Eigentümer einer Mietwohnung im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Modernisierungs- und Energieeinsparungsmaßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen verpflichtet, begründet das lediglich eine vertragliche Bindung gegenüber der Förderstelle, und keine gesetzliche Mietpreisbindung. Veräußert der Eigentümer die Mietwohnung dann, ohne die gegenüber der Förderstelle eingegangene Verpflichtung dem Erwerber aufzuerlegen, so ist der Erwerber an die sich aus der Fördermaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden, § 571 BGB (jetzt § 566 BGB) nicht anwendbar. Es kommt also nur darauf an, ob der Erwerber Verpflichtungen ausdrücklich übernommen hat oder ob der Voreigentümer Vereinbarungen mit dem Mieter, also nicht mit der öffentlichen Hand, geschlossen hat.