Berücksichtigung von Hobbyräumen bei Mieterhöhungsverlangen

1. Für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen kommt es nicht darauf an, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden.

2. Hobbyräume sind nach der maßgeblichen Wohnflächenverordnung keine Zubehörräume, sondern wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume zumindest zum Teil bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. ist Mieter der im Tenor genannten Wohnung, die im Jahr 1984 bezugsfertig wurde. Dem Mietverhältnis zugrunde liegt ein Mietvertrag vom 17. November 1983 mit einer Voreigentümerin der Kl. Das Wohngebäude wurde im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet gefördert. Die öffentliche Förderung ist seit längerem ausgelaufen. Es erfolgte die Aufteilung des Hausgrundstücks in Wohnungseigentum.

In § 1 des Mietvertrages wurden als Mietobjekt die Wohnung Nr. … mit einer Größe von 89,98 m2 „sowie Hobbyraum 1 und 2 mit 66,77 m2“ aufgeführt. In § 4 des Vertrages wurde als Miete 989,78 DM nebst „Miete für Hobbyraum“ mit 400,52 DM vereinbart.

Der Bekl. zahlte zuletzt eine Miete von insgesamt 1.080,50 €, wovon nach dem Schreiben der von der Kl. beauftragten Hausverwaltung vom 25.11.2014, 591,79 € auf die Miete Wohnraum, 186,74 € auf die Miete Hobbyraum und 154 € sowie 148 € auf die Nebenkostenvorauszahlungen entfielen.

Mit Schreiben vom 19.5.2016 forderte die Kl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 778,50 € auf 894,09 € zum 1.8.2016 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015.

Die Wohnung liegt in mittlerer Wohnlage und verfügt über eine Sammelheizung, ein Wannenbad und eine gesonderte Dusche im Untergeschoss. Die Hobbyräume im Untergeschoss haben eine Raumhöhe von jedenfalls 2 m, verfügen über Fenster und sind beheizbar. Zur Wohnung gehört eine über 4 m2 große Terrasse. Ferner sind Rollläden, überwiegend unter Putz verlegte Heizungsrohre und Isolierglasfenster vorhanden.

Das Wohnumfeld ist gestaltet durch Baumbestand, Einfassungsmauern, Ruhebänke und einen Kinderspielplatz. Die Müllstandfläche ist gepflegt. Es handelt sich um eine Anlage von villenartigen Mehrfamilienhäusern. […]

Der Bekl. trägt vor: Die Hobbyräume seien bauordnungsrechtlich nicht als Wohnräume zugelassen. Er könne sich als Erstmieter daran erinnern, dass in den damaligen Bauplänen die Räume im Untergeschoss das entsprechende Zeichen „U“ aufgewiesen hätten. Auch die damalige Förderung, die nur für die Errichtung von Wohnraum gewährt worden sei, habe sich allein auf die Räume im Erdgeschoss bezogen. Die 18,45 m2 und 10,88 m2 großen Räume im Untergeschoss seien nicht ausreichend belichtet, um bauordnungsrechtlich als Wohnraum genutzt werden zu dürfen. Die gesamten auf dem von der Kl. eingereichten Grundriss aufgeführten Räume im Untergeschoss seien die im Mietvertrag so genannten Hobbyräume. Zwei der von der Kl. eingereichten Fotos zeigten zudem Räume im Erdgeschoss.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist gem. § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB gewahrt.

Die Klage ist auch begründet. Der Bekl. schuldet gem. § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung, weil hierdurch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Ausgangspunkt für das Erhöhungsverlangen ist dabei die insgesamt vom Bekl. zu zahlende Miete von 778,50 €, weil es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis handelt, das sowohl Räume im Erdgeschoss als auch solche im Untergeschoss umfasst. Die im Mietvertrag enthaltene Aufteilung der Mietbestandteile beruhte auch nach den Angaben des Bekl. offenbar allein darauf, dass der damalige Bauherr eine Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat, die die Einbeziehung der im Untergeschoss gelegenen Räume nicht zuließ, so dass diese gesondert in den Vertrag aufgenommen wurden.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Feld K5 des Berliner Mietspiegels 2015 zugrunde zu legen, weil die Wohnungsgröße jedenfalls über 90 m2 liegt. Denn auch die Räume im Untergeschoss sind bei der Bestimmung der Wohnfläche einzubeziehen. Im Rahmen einer Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB kommt es allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung an, während etwaige abweichende Größenangaben im Mietvertrag nicht beachtlich sind (BGH - VIII 266/14 - GE 2016, 49, 50 f.).

Die tatsächliche Größe einer Wohnung wird üblicherweise auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus mit Hilfe der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ermittelt. Nach § 2 Abs. 2 WoFlV gehören auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach alle Seiten geschlossenen Räume zur Wohnfläche.

Unstreitig handelt es sich bei den 66,77 m2 großen Hobbyräumen nicht um Zubehörräume i.S.d. § 2 Abs. 3 WoFIV (Kellerraum o. a.), die nicht als Wohnfläche zählen würden. Die Hobbyräume weisen weiterhin eine lichte Höhe von mindestens 2 m auf und sind beheizbar, was grundsätzlich dafür spricht, sie mit ihrer vollen Fläche zur Wohnfläche zu rechnen, § 4 Nr. 1 WoFIV. Ob die von der Kl. eingereichten Fotos, die wohnlich gestaltete Räume zeigen, sämtlich die Untergeschossräume zeigen, kann dahinstehen. Denn auch der Bekl. stellt letztlich nicht in Abrede, dass die Räume im Untergeschoss wohnlich eingerichtet sind und entsprechend genutzt werden können. Mit welcher Frequenz dies geschieht, ist unerheblich.

Es kommt entgegen der Auffassung des Bekl. für die Bemessung der Wohnfläche nicht darauf an, ob die Räume im Untergeschoss bei der Art der Finanzierung nicht als Wohnraum angesehen wurden (BGH aaO., S. 50). Auch ist es nicht entscheidend, ob die Räume damals bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden und deshalb das Kennzeichen „U“ in den Bauplänen vorhanden gewesen ist. Denn wie sich aus der WoFlV ergibt, sind bei der Ermittlung der Wohnfläche durchaus auch solche Flächen - ggf. nur mit einem Bruchteil - zu berücksichtigen, die nicht für den dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, wie z. B. Schwimmbäder oder Dachgärten - Letztere nur mit einem Viertel.

Dass diese Sichtweise auch bei der Ermittlung der ortsübliche Miete zutreffend ist, ist nachvollziehbar, weil auch derartige Räume oder Außenbereiche den Marktwert - positiv - beeinflussen.

Letztlich kann vorliegend auch dahinstehen, ob mangels ausreichender Belichtung von zwei Räumen im Untergeschoss diese etwa nur mit einer abweichenden Fläche zu berücksichtigen sind, und ob sämtliche vier Räume im Untergeschoss die im Mietvertrag als Hobbyraum 1 und 2 bezeichneten Räume umfassen, wofür allerdings die angegebene m2-Größe spräche. Denn selbst wenn die Räume im Untergeschoss nur mit 1/2 ihrer Fläche (33,38 m2) anzusetzen wären, wäre die begehrte Mieterhöhung gerechtfertigt.

Denn in den Merkmalgruppen 1, 3 und 5 überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. In der Merkmalgruppe 1 ist jedenfalls eine große Terrasse vorhanden und verfügt die Wohnung über Rollläden. In der Merkmalgruppe 3 gibt es aufgrund der Dusche im Untergeschoss eine von der Ba­dewanne im Bad im Erdgeschoss getrennte Dusche als Positivmerkmal. In der Merkmalgruppe 5 liegt aufgrund der unstreitigen Gestaltung der Grünfläche nebst Ruhebänken und Kinderspielplatz ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor. Zudem liegt die Wohnung in einer Anlage von villenartigen Mehrfamilienhäusern.

Diese Merkmale sind nach dem Mitspiegel wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Dass sie möglicherweise für die Gewährung der Förderung bei Errichtung des Hauses zwingend zu schaffen waren, ändert daran nichts. Denn ihr Vorhandensein führt zu einer Steigerung der am Markt zu erzielenden Miete und hat deshalb Eingang in die Merkmalgruppen des Mietspiegels gefunden.

Bei Zugrundelegung der Gesamtfläche von Erdgeschoss und Untergeschoss mit 156,75 m2 beliefe sich die von der Kl. geforderte Miete auf 5,70 €/m2 und läge damit noch unterhalb des Unterwertes des Feldes K5 von 5,71 €/m2, so dass die begehrte Miete auf jeden Fall berechtigt wäre.

Dies wäre jedoch auch bei Annahme einer Wohnfläche von 123,36 m2 der Fall, da sich dann eine geforderte m2-Miete von 7,25 €/m2 ergäbe. Diese wäre aufgrund des vorzunehmenden Zuschlages zum Mittelwert aufgrund der wohnwerterhöhenden Merkmale von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert (6,69 €/m2) und Oberwert (8,18 €/m2) des Feldes K5, also von 0,89 €/m2 (insgesamt 7,58 €/m2) ebenfalls nicht zu beanstanden.

Für ein Mieterhöhungsverlangen ist die Wohnfläche nicht nach einer Beschaffenheitsvereinbarung zu ermitteln, sondern maßgeblich dafür ist die tatsächliche Größe der Wohnung (BGH GE 2016, 49). Ein mitvermieteter Hobbyraum ist grundsätzlich bei der Wohnflächenermittlung wie die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen Räumen zumindest zum Teil zu berücksichtigen, meint das AG Wedding.

Nach dem Mietvertrag war die Wohnung mit einer Größe von ca. 90 m² sowie zwei Hobbyräume mit ca. 66 m² vermietet; die Miethöhe war getrennt mit ca. 1.000 DM und ca. 400 DM ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverlangen machte der Vermieter für die Gesamtfläche eine Mieterhöhung geltend und nahm auf den Mietspiegel Bezug. Der Mieter meinte, die Hobbyräume seien bauordnungsrechtlich nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet und bei der Finanzierung nicht als Wohnraum angesehen worden.

Das Amtsgericht Wedding hielt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für begründet. Nach der Wohnflächenverordnung handele es sich bei den Hobbyräumen nicht um Zubehörräume wie Kellerräume, sondern sie seien bei der Bestimmung der Wohnfläche einzubeziehen, zumal es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handele. Selbst wenn man die Räume nur mit einer Hälfte ihrer Fläche ansetzen würde, wäre die begehrte Mieterhöhung berechtigt.

Nach dem Urteil des BGH, VIII ZR 231/06 (GE 2007, 1047) ist ein Hobbyraum mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m nach der Wohnflächenverordnung mit der gesamten Grundfläche anzusetzen; bei geringerer Raumhöhe ist die hälftige Grundfläche anzurechnen.