Berücksichtigung schwerwiegender persönlicher Härtegründe (hier: hohes Alter und Verschlechterung des Gesundheitszustands) bei außerordentlicher fristloser Kündigung

a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4).

1 Die im Jahr 1919 geborene Bekl. zu 1 hat zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann von den Eltern (Rechtsvorgängern) der Kl. im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung in München S. und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die Kl. selbst wohnt in W.

2 Die (bettlägerige) Bekl. zu 1, für die wegen einer Demenzerkrankung eine Betreuung angeordnet ist, bewohnt die Dreizimmerwohnung. Der Bekl. zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung und pflegt die Bekl. zu 1 ganztägig. Er ist außerdem seit dem Jahr 2007 ihr Betreuer mit dem Aufgabenkreis Gesundheitsfürsorge, Aufenthaltsbestimmung und Vertretung gegenüber Behörden. Als weiterer Betreuer der Bekl. zu 1 ist ein Rechtsanwalt mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge, Wohnungsangelegenheiten und Kontrolle des zwischen den Bekl. abgeschlossenen Pflegevertrages bestellt.

3 Im Jahr 2007 äußerte die Kl. gegenüber dem Betreuungsgericht Bedenken hinsichtlich der Person des Bekl. zu 2 als Betreuer. Im Jahr 2010 versuchte die Kl., bei dem Betreuungsgericht auf die Entbindung des Bekl. zu 2 hinzuwirken. Das Betreuungsgericht und die Landeshauptstadt München sprachen sich jedoch mit Rücksicht auf die als uneingeschränkt positiv beurteilte Pflege für eine Fortdauer der Betreuung und Pflege aus. Im Zeitraum 2010/2011 schrieb der Bekl. zu 2 wiederholt Briefe und eMails mit beleidigendem Inhalt an Nachbarn und die Kl. In der Folgezeit gab die Kl. die Hausverwaltung an ihren geschiedenen Ehemann ab. Dieser wandte sich mit Schreiben vom 31. März 2015 an die Bekl. mit der Bitte, ein Fahrrad aus dem Hausflur zu entfernen. Dies lehnte der Bekl. zu 2 mit einer beleidigenden eMail an den Verwalter ab, unter anderem mit den Worten „eure beschissene/verschissene Anfeindungscharakter“.

4 Die Kl. erklärte daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 21. April 2015, das an den als Betreuer der Bekl. zu 1 bestellten Rechtsanwalt als deren gesetzlichen Vertreter adressiert war, die fristlose Kündigung der Mietverhältnisse. Dies veranlasste den Bekl. zu 2 zu einer eMail vom 24. April 2015, in der er der Kl. „Hausverbot“ erteilte, „perverse Anfeindungstendenzen“ beklagte und die Kl. unter anderem als „feige Lästerin“ bezeichnete. Die Kl. kündigte daraufhin mit weiterem Anwaltsschreiben vom 27. April 2015 erneut fristlos und - nach einer weiteren grob beleidigenden eMail des Bekl. zu 2 an den Verwalter - nochmals mit Schreiben vom 6. Mai 2015.

5 Das Betreuungsgericht hat die Bestellung des Bekl. zu 2 als Betreuer der Bekl. zu 1 in Kenntnis seines Verhaltens aufrechterhalten.

6 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe beider Wohnungen (gegen beide Bekl.) sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten (insoweit nur gegen die Bekl. zu 1) gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Der Kl. stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, weil jedenfalls die fristlose Kündigung vom 6. Mai 2015 nach § 543 Abs. 1 BGB begründet sei und die Mietverhältnisse mit der Bekl. zu 1 beendet habe. Der Bekl. zu 2 habe die Kl. und ihre Hausverwaltung unter anderem als „Terroristen“ und „naziähnlichen braunen Misthaufen“ bezeichnet, die er „in den Knast schicken“ und dazu veranlassen werde, „seine Stiefel und die benutzte Windel der Bekl. zu 1 zu lecken“. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung auf der Hand. Es habe seitens der Kl. auch keine Provokation vorgelegen, die das Verhalten des Bekl. zu 2 in einem milderen Licht erscheinen lasse. Vielmehr habe die Kl., soweit aus den Akten ersichtlich, stets einen sachlichen Ton bewahrt.

10 Die Bekl. zu 1 als Mieterin habe die Beleidigungen zwar weder selbst ausgesprochen noch gutgeheißen. Sie müsse sich aber das schuldhafte Verhalten des Bekl. zu 2 zurechnen lassen, weil sie diesem die Einzimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen habe.

11 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führe es zu keiner anderen Beurteilung, dass die Bekl. zu 1 schuldunfähig und dem Verhalten des Bekl. zu 2 gegenüber der Kl. schutzlos ausgeliefert sei. Zwar habe der Bekl. zu 2 die hilflose Bekl. zu 1 in den streitgegenständlichen Konflikt geführt. Für eine „Billigkeitskorrektur“ bleibe indes auf der Tatbestandsebene des § 543 Abs. 1 BGB kein Raum. Eine „Verschiebung der Zumutbarkeitsgrenze“, wie sie das Amtsgericht in Betracht gezogen habe, komme nur in Betracht, wenn der schuldlos handelnde Mieter selbst „aufgrund seines natürlichen Handlungswillens“ Rechte des Vermieters verletzt habe. In derartigen Fällen könne es angesichts der Schuldlosigkeit des Mieters geboten sein, dem Vermieter ein gesteigertes Maß an Toleranz abzuverlangen. Hier habe sich die Kl. aber nicht einer schuldlosen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Bedacht und offen zur Schau getragener Verachtung handelnden Betreuer.

12 Die Bekl. zu 1 habe zwar angesichts der langen Dauer des Mietverhältnisses ein erhebliches Bestandsinteresse. Die Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergebe jedoch, dass der Kl. angesichts der Schwere der Beleidigungen ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten sei.

13 Die in der Person der Bekl. zu 1 liegenden Härtegründe könnten nur im Rahmen der Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB) berücksichtigt werden, die im Rahmen einer fristlosen Kündigung indes nach allgemeiner Auffassung keine Anwendung finde.

14 Die Kammer verkenne nicht, dass die Bekl. aufgrund ihrer geistigen und körperlichen Verfassung und ihrer Abhängigkeit vom Verhalten des Bekl. zu 2 in hohem Maße schutzwürdig sei. Billigkeitserwägungen und die Berücksichtigung von Härtegründen dürften jedoch auf der Tatbestandsebene bei der Frage, ob das streitige Mietverhältnis beendet worden sei, nach der Gesetzessystematik keine Rolle spielen. Für den schutzbedürftigen Mieter halte die Rechtsordnung andere Instrumente bereit, die auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unerträgliche Härten abfedern könnten. So bleibe es der Bekl. zu 1 unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprüfen zu lassen.

II. 15 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können ein Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnungen und die insoweit geltend gemachte Nebenforderung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat die zur Beurteilung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebotene Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerhaft unterlassen, indem es die in der Person der Bekl. zu 1 liegenden Härtegründe außer Betracht gelassen und diese - in Verkennung der gesetzlichen Systematik und der sich mit Rücksicht auf drohende gesundheitliche Beeinträchtigungen stellenden verfassungsrechtlichen Anforderungen - darauf verwiesen hat, bereits vorliegende Härtegründe erst bei drohender Zwangsräumung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 765a ZPO vorzubringen.

16 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Würdigung obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4; vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit den in der Person der Bekl. zu 1 liegenden Härtegründen wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen und dabei auch die verfassungsrechtlichen Anforderungen verkannt, die im vorliegenden Fall an die Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stellen sind.

17 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es sich bei den wiederholten und ungewöhnlich groben Beleidigungen, die der Bekl. zu 2 im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vielfach in eMails oder Schreiben an die Kl. bzw. ihren Verwalter geäußert hat, um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt, die sich die Bekl. zu 1 schon deshalb zurechnen lassen muss, weil sie dem Bekl. zu 2 die Einzimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mithin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42). Nach den Gesamtumständen liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetzlichen Vertreter (Betreuer) mit dem Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Kontrolle des zwischen den beiden Bekl. abgeschlossenen Pflegevertrages bestellte Rechtsanwalt, der die Bekl. zu 1 in den Vorinstanzen auch gerichtlich vertreten hat, den Aufenthalt des Bekl. zu 2 in den streitigen Wohnungen, der schon zur Durchführung der Pflege erforderlich ist, billigt. Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit der Bekl. zu 1 liegen deshalb schwerwiegende (schuldhafte) Verletzungen des Mietvertrages vor.

18 3. Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsgericht habe verkannt, dass die Äußerungen des Bekl. zu 2 mit Rücksicht auf sein „Temperament“ und das Verhalten der Kl., unter anderem die von ihr im Jahr 2010 unternommenen Versuche, auf eine Ablösung des Bekl. zu 2 als Betreuer hinzuwirken, nicht als schwerwiegende Vertragsverletzung oder zumindest in einem milderen Licht zu sehen seien. Damit setzt die Revision lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Es liegt im Übrigen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Bekl. zu 2 gegenüber der Kl. geäußerten groben Formalbeleidigungen weder dadurch zu entschuldigen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Überprüfung der Situation der Bekl. zu 1 die Betreuungsbehörde eingeschaltet hat, noch dadurch, dass sie den Bekl. zu 2 in jüngerer Zeit aufgefordert hat, sein Fahrrad und andere Gegenstände aus dem Hausflur zu entfernen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Kl. gegenüber dem Bekl. zu 2 stets einen sachlichen Ton bewahrt; übergangenen Sachvortrag, aus dem sich Anhaltspunkte dafür ergäben, dass das Verhalten der Kl. als „schikanös“ oder „provozierend“ einzuordnen sein könnte, zeigt die Revision nicht auf.

19 4. Das Berufungsgericht hat indes verkannt, dass zu den bei der Abwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hinblick auf die Situation der Bekl. zu 1 vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe gehören. Zwar findet die sogenannte Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch zu im Urteil festzusetzenden Bedingungen (§ 574a Abs. 2 BGB) - ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündigung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Berufungsgericht zumindest im Ansatz richtig gesehen hat. Das heißt aber - selbstverständlich - nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu bleiben hätten oder - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ausschließlich im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen wären.

20 a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt - im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 21) - ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung (Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO. unter II 3).

21 b) Die Einbeziehung der schwerwiegenden persönlichen Härtegründe ist zudem auch verfassungsrechtlich aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten.

22 Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207) und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28. Januar 2016 - V ZB 115/15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.).

23 Im Zusammenhang mit § 765a ZPO entspricht es daher ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung, ob die Zwangsräumung für den Schuldner und ehemaligen Mieter eine sittenwidrige Härte darstellt, das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit maßgeblich berücksichtigt werden muss (BGH, Beschlüsse vom 16. Juni 2016 - I ZB 109/15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils m.w.N.). In besonders gelagerten Einzelfällen kann in diesen Fallgestaltungen daher die Vollstreckung sogar für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen - auf unbestimmte Zeit einzustellen sein (st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05 aaO. S. 72 f.; jeweils m.w.N.).

24 Ebenso müssen die Grundrechte des Mieters und insbesondere das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO. unter II 4).

25 c) Die Bekl. haben insoweit, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, geltend gemacht, dass die Bekl. zu 1 auf die Betreuung durch den Bekl. zu 2 in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegendste Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine konkreten Feststellungen getroffen. Es ist aber jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der hochbetagten Bekl. zu 1 - die ihr Leben weitgehend in den streitgegenständlichen, schon von den Eltern der Kl. angemieteten Wohnungen verbracht hat - trotz der (fast „zwanghaft“ anmutenden) Beleidigungen gröbster Natur, zu denen sich der Bekl. zu 2 - offenbar ohne den geringsten nachvollziehbaren Anlass - immer wieder in Schreiben und eMails hinreißen lässt, nicht unzumutbar ist, wenn bei der Bekl. zu 1 für den Fall eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigungen zu besorgen sind.

III. 26 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die erforderlichen weiteren Feststellungen - unter sachkundiger Beratung - sowie die erforderliche Gesamtabwägung nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

In § 543 BGB ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund geregelt. Die Kündigungsgründe sind beispielhaft aufgezählt, wobei es in Abs. 1 der Vorschrift heißt, dass auch die Interessen der Gegenseite zu berücksichtigen sind. Das kann dazu führen, dass auch bei schwerwiegenden fortgesetzten Beleidigungen des Vermieters dem Mieter nicht gekündigt werden kann.

Die 97-jährige Mieterin hatte – zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann – im Jahr 1955 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine Dreizimmerwohnung in München und im Jahr 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Für die bettlägerige Mieterin war im Jahr 2007 wegen ihrer Demenzerkrankung Betreuung angeordnet; der Betreuer wohnte seit dem Jahr 2000 in der Einzimmerwohnung. Ein Rechtsanwalt war als weiterer Betreuer u. a. für Vermögenssorge bestellt worden. Der Betreuer aus der Einzimmerwohnung beschimpfte über Jahre hinweg mit grob beleidigenden eMails die Vermieterin, die erfolglos versuchte, eine Aufhebung der Betreuung zu erwirken. Schließlich kündigte die Vermieterin die Mietverhältnisse mehrfach fristlos, weil eine Vertragsfortsetzung unzumutbar sei.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen, während das Landgericht ihr stattgab, weil auch die bettlägerige Mieterin sich das schuldhafte Verhalten ihres Betreuers zurechnen lassen müsste. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Mieterin vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO geprüft werden. Die Revision war erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof meinte, zwar seien Härtegründe nach der Sozialklausel nicht anwendbar, weil dies nur für die fristgerechte Kündigung zutreffe. Nach der Generalklausel in § 543 Abs. 1 BGB müssten jedoch schwerwiegende persönliche Härtegründe beim Mieter im Rahmen einer Gesamtabwägung berücksichtigt werden, was zudem verfassungsrechtlich aufgrund einer Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten sei.

Anders als das Landgericht gemeint habe, dürfe diese Abwägung nicht in das Vollstreckungsverfahren verschoben werden. Hier hätten die Beklagten geltend gemacht, dass die Mieterin auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug mit schwerwiegenden Gesundheitsschäden zu rechnen sei. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr seien die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Dazu seien noch weitere Feststellungen durch das Landgericht erforderlich.

Der Bundesgerichtshof hatte schon früher (Urteil vom 8. Dezember 2004, VIII ZR 218/03, GE 2005, 296) entschieden, dass bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB eine Gesamtabwägung einschließlich der Auswirkungen einer Kündigung auf den Mieter erforderlich sei; dies komme nur bei den in Abs. 2 beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründen (z. B. Zahlungsverzug) nicht in Betracht (Urteil vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, GE 2015, 313). Warum hier verfassungsrechtlich „eine Ausstrahlung der Grundrechte“ nicht möglich ist, also z. B. wegen Zahlungsverzugs immer gekündigt werden kann, auch wenn der Mieter dadurch in Lebensgefahr gerät, wird nicht überzeugend begründet. Auch aus dem Gesetzesaufbau erschließt sich das nicht, denn wenn ein wichtiger Grund unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu prüfen ist (Abs. 1), kann für die beispielhaft aufgezählten Fälle eines wichtigen Grundes (Abs. 2) nichts anderes gelten.

Ob eine solche Gesamtabwägung aller Umstände auch für die fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB erforderlich ist (so etwa die 67. Kammer des Landgerichts Berlin in ständiger Rechtsprechung; z. B. ZMR 2016, 695; GE 2016, 1508), ist ebenfalls ungeklärt. Das BVerfG (Beschluss vom 18. Januar 1988, 1 BVR 787/87, GE 1988, 349) hat zu einer Eigenbedarfskündigung ausgeführt:

Die Fachgerichte müssen die widerstreitenden Belange (Erlangungsinteresse und Bestandsinteresse) zu einem Ausgleich bringen. „Das kann aber nur dadurch geschehen, dass die widerstreitenden Interessen konkret gegeneinander abgewogen werden. Eine isolierte Würdigung nur einer der beiden Seiten ist unzulässig.“

Nur zwei Tage später hatte der Bundesgerichtshof genau entgegengesetzt entschieden (Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988, VIII ARZ 4/87, GE 1988, 189):

„Bei der Entscheidung, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt es ausschließlich auf die Belange des Vermieters an. Die im Einzelfall vorliegenden Interessen des Mieters an einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses sind erst auf seinen Widerspruch gegen die Kündigung nach (der Sozialklausel) zu beachten.“

Auch die seither in Kraft getretenen Mietrechtsreformen haben diese Diskrepanz bei der Gesetzesauslegung nicht beseitigen können. Zutreffend dürfte die auch nach der Wertung des Grundgesetzes gebotene Auslegung sein, dass grundsätzlich eine Gesamtabwägung aller Umstände sowohl für die fristgerechte als auch die fristlose Kündigung erforderlich ist; der Heranziehung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder von nachträglich entstandenen Umständen, die das Verhalten des Kündigungsempfängers „in einem milderen Licht“ erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, GE 2005, 429), bedarf es dann nicht.