Berücksichtigung mieterseitiger Ausstattung bei der Mietermittlung

1. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen.

2. Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter insoweit gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft (hier: Berücksichtigung einer Einbauküche trotz eines vom Mieter monatlich zu entrichtenden „Küchenzuschlags“ von 35 €).

I. […] Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend dazu verurteilt, der von der Kl. geltend gemachten Mieterhöhung zuzustimmen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Sie beruft sich zunächst ohne Erfolg darauf, die Kl. verändere mit dem geltend gemachten Zustimmungsverlangen - und der darauf beruhenden erstinstanzlichen Verurteilung - die vereinbarte Mietzinsstruktur. Das Erhöhungsverlangen und der Klageantrag sind bei verständiger Würdigung dahingehend auszulegen, dass die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des unveränderten „Küchenzuschlags“ auf einen von der Bekl. zu entrichtenden Gesamtbetrag in Höhe von 717,36 € verlangt. Insoweit spielt es keine Rolle, ob der vereinbarte Zuschlag Bestandteil des Nettokaltmietzinses oder der erhöhten - und um den Zuschlag bereinigten - Nettokaltmiete aufzuschlagen ist. Entscheidend ist allein, dass die verlangte Miete nicht über die Summe von bereinigter Miete und „Küchenzuschlag“ hinausgeht.

Auch die Angriffe gegen die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete verfangen nicht. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt, insbesondere ist die Bewertung der Merkmalgruppe 2 als positiv nicht zu beanstanden. Die Küchenausstattung ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, auch wenn die Bekl. für die Kücheneinrichtung einen monatlichen „Küchenzuschlag“ von 35 € entrichtet. Zwar bleibt eine auf Kosten des Mieters angeschaffte Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109 = NJW-RR 2010, 1384, beckonline Tz. 14). Die Kl. hat die Küche aber nicht auf Kosten der Bekl. angeschafft, sondern verlangt dafür lediglich einen monatlichen Zuschlag. Bei wertender Betrachtung hätte die Bekl. die Küche allenfalls dann auf eigene Kosten „angeschafft“, wenn der seit Beginn des Mietverhältnisses geleistete Küchenzuschlag den Anschaffungskosten der Küche zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Summe jedenfalls annähernd entsprochen hätte. Das ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Davon abgesehen sind auf Kosten des Mieters geschaffene Ausstattungsmerkmale nur dann außer Betracht zu lassen, wenn der Mieter - und nicht der Vermieter - insoweit auch die Gewährleistungspflicht trägt (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 558 Rz. 74). Auch diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag - bereits prima facie - um einen von der Rechtsvorgängerin der Kl. gestellten Formularmietvertrag handelt, obliegt die Gewährleistungspflicht jedenfalls unter Zugrundelegung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB der klagenden Vermieterin.

Eine der Bekl. günstigere Beurteilung rechtfertigt schließlich auch nicht der Schriftverkehr der Parteien im Zusammenhang mit dem Erhöhungsverlangen vom 24. Juli 2017. Unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB haben die Parteien ihre zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Rechtsauffassungen über die Berücksichtigungsfähigkeit der Küchenausstattung ausgetauscht. Eine Vereinbarung, die die Parteien zudem über das damalige Erhöhungsverlangen hinaus gebunden hätte, haben sie indes nicht getroffen.

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen. Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind dafür auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie zwar selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, aber den Vermieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft.

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Zustimmung, wobei es die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Küchenausstattung als wohnwerterhöhend berücksichtigte, obwohl die Beklagte für die Kücheneinrichtung neben der Nettomiete einen monatlichen „Küchenzuschlag“ von 35 € bezahlte. Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Beklagten zurück.

Zwar bleibe eine auf Kosten des Mieters angeschaffte Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt (BGH GE 2010, 1109). Doch habe die Klägerin die Küche nicht auf Kosten der Beklagten angeschafft, sondern verlange dafür lediglich einen monatlichen Zuschlag. Anders als bei wertender Betrachtung könne man das allenfalls dann sehen, wenn der seit Beginn des Mietverhältnisses geleistete Küchenzuschlag den Anschaffungskosten der Küche zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Summe jedenfalls annähernd entsprochen hätte.

Davon abgesehen seien auf Kosten des Mieters geschaffene Ausstattungsmerkmale nur dann bei der Mietermittlung außer Betracht zu lassen, wenn der Mieter – und nicht der Vermieter – insoweit auch die Gewährleistungspflicht, also die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trage. Diese Voraussetzungen seien auch nicht erfüllt, da die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen hätten. Da es sich bei dem von der Klägerin gestellten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handele, obliege die Gewährleistungspflicht jedenfalls unter Zugrundelegung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB der klagenden Vermieterin.