Berliner Mietspiegel/Wohnungsgröße

Berliner Mietspiegel/Wohnungsgröße; Mieterhöhung/Wohnungsgröße; Wohnungsgröße/Berechnung bei Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel; DIN 283/Grundlage für Berechnung der Wohnungsgröße; Dachterrasse/bei Wohnungsgröße nicht zu berücksichtigen; Wohnfläche/Berechnung nach DIN 283; Wohnfläche/Nichtberücksichtigung des Dachterrassenplatzes

Die für die Berechnung einer Mieterhöhung nach § 2 MHG maßgebliche Wohnungsgröße wird nicht nach den Vorschriften der II. BV ermittelt, sondern nach der DIN 283.

Nach der DIN 283 ist ein Dachterrassenplatz nicht bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen.

Die Klage war abzuweisen, denn die Kl. verlangt mit ihrem unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen tatsächlich eine Miete, die die Obergrenze der für die Wohnung der Bekl. aufgewiesenen Vergleichsmiete übersteigt. Die Kl. hat mit ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. Januar 1988 Bezug genommen auf den Berliner Mietspiegel, Seite 8, Spalte 3, Reihe 1. Es bestehen keine Bedenken dagegen, daß die Kl. mit der genannten Bezugnahme das richtige Rasterfeld gewählt hat, d. h. es ist von einem Mittelwert von 6,01 DM und von einer Spanne von 5,55 bis 6,67 DM auszugehen. Unter Zugrundelegung der von der Kl. vorgetragenen Wohnfläche von 79,30 Quadratmetern hat die Kl. somit den oberen Spannenwert gewählt, wobei sich Bedenken hier bereits aus dem eigenen Vorbringen der Kl. ergeben insofern, als die Kl. wohnwerterhöhende Merkmale für die Merkmalgruppe 2(Küche) nicht behauptet. Legt man im übrigen die Behauptungen der Kl. zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen zugrunde, so ergeben sich für die Merkmalgruppen 1, 3, 4 und 5 Pluspunkte, die einen Zuschlag von 80 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert rechtfertigen können. Unter Zugrundelegung der von der Kl. vorgetragenen Wohnungsgröße von 79,30 Quadratmetern errechnet sich so ein Mietzins von 6,54 DM pro Quadratmeter.

Diese Berechnung setzt jedoch die Richtigkeit der von der Kl. zugrundegelegten Wohnungsgröße voraus. Bedenken ergeben sich gegen die Wohnungsgröße von 79,30 Quadratmeter aus dem unstreitigen Vortrag der Parteien, wonach in diesem Ausmaß ein Dachgartenplatz berücksichtigt ist, der nach der Behauptung der Kl. eine Größe von 15 Quadratmetern und nach der Behauptung der Bekl. eine Größe von lediglich 6,6 Quadratmetern hat. Die unterschiedlichen Behauptungen der Parteien zur Größe des Dachgartenplatzes können jedoch dahingestellt bleiben, denn der Dachgartenplatz kann unter Zugrundelegung der für die Berechnung der Wohnungsgröße maßgeblichen DIN 283 überhaupt nicht in Ansatz gebracht werden. Auszugehen ist davon, daß § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG als ein Wohnwertmerkmal die Größe des Wohnraums vorsieht, ohne daß in irgendeiner Hinsicht geregelt wäre, wie diese Größe zu ermitteln ist. Nach der herrschenden Meinung wird der Wohnflächenberechnung die bei Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze im Anhang 1 zu § 2 MHG unter Randnote C 157 abgedruckte DIN-Norm (DIN 283 Blatt 1, 2) zugrundegelegt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG, Randnote 30; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III, Randnote 117; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., § 2 MHG, Randnote C 63). Die Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung wird abgelehnt unter Hinweis darauf, daß diese Vorschriften dem Preisrecht angehörten und im Miethöhegesetz auf sie weder verwiesen noch Bezug genommen wird. Legt man nun den ganz überwiegend akzeptierten Berechnungsmodus nach DIN 283 zugrunde, dann ist der Dachterrassenplatz, worauf die Bekl. zurecht hinweisen, überhaupt nicht bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen, wie Blatt 2 der DIN 283 zu 2.24 ergibt. Danach finden bei der Berechnung der Wohnfläche keine Berücksichtigung nicht gedeckte Terrassen und Freisitze. Daß die hier den Bekl. zur Verfügung stehende Dachterrasse gedeckt ist, ergibt der Mietvertrag und ergibt das Vorbringen der Parteien aber nicht.

Das heißt aber im Ergebnis, daß von einer Wohnfläche von 71,80 Quadratmetern auszugehen ist. Legt man den am 31.12.1987 gezahlten Mietzins von 515,18 DM zugrunde, dann ergibt sich unter Berücksichtigung dieser so berechneten Wohnfläche ein Quadratmeterpreis von 7,17 DM, ein Preis mithin, der bereits zu diesem Zeitpunkt weit über dem Spannenoberwert des entsprechenden Tabellenfeldes liegt. Damit aber steht fest, daß die nunmehr verlangte Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung nicht gerechtfertigt ist und die Klage somit abzuweisen war. ...