Berliner Mietspiegel/Spanneneinordnung - Etagenheizung

Berliner Mietspiegel/Spanneneinordnung - Etagenheizung; Berliner Mietspiegel/Spanneneinordnung; Spanneneinordnung/Merkmale; Merkmale/der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel; Etagenheizung/als Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels; Nachtspeicherheizung/als Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels; Sammelheizung/als Spanneneinordnungskriterium des Berliner Mietspiegels; Spanneneinordnung/Sammelheizung als Kriterium

1. Der Mietspiegel ist kein geeignetes Beweismittel.

2. Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" ist nicht maßgebend und im gegenwärtigen Zeitpunkt auch kein geeigneter Maßstab ohne rechtliche Verbindlichkeit.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Kl. haben den ihnen obliegenden Beweis für ihre Behauptung, die geforderte Miete übersteige nicht die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum, nicht erbracht. Ein Gutachten ist nach §§ 402, 379 Satz 2 ZPO nicht eingeholt worden, weil sich die Kl. geweigert haben, den angeforderten Auslagenvorschuß zu zahlen. Ohne Einholung eines Gutachten läßt sich nicht feststellen, ob die Behauptung der Kl. zutrifft. Der Mietspiegel ist kein geeignetes Beweismittel. Dem Mietspiegel läßt sich nur entnehmen, daß für Wohnungen in mittlerer Wohnlage, mit einer Wohnfläche ab 90 m2 und mit Sammelheizung sowie Bad und WC in der Wohnung am 31. Dezember 1987 Mieten von 4,71 DM/m2 bis 6,56 DM/m2 gezahlt wurden. Von welchen Kriterien es abhängt, an welcher Stelle innerhalb der Spanne die Mieten für die bei der Aufstellung des Mietspiegels erfaßten Wohnungen jeweils liegen, geht aus dem Mietspiegel nicht hervor.

Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" ist nicht maßgebend. Sie hat nicht den Charakter einer Rechtsnorm. Der Gesetzgeber hat die Vermietervereinigungen und die Mietervereinigungen nicht ermächtigt (und konnte sie aus verfassungsrechtlichen Gründen auch nicht ermächtigen), Rechtsnormen des Inhalts zu erlassen, daß die ortsübliche Miete für eine bestimmte Wohnung durch Einordnung in die Mietzinsspanne, die aus empirisch gewonnenen Werten gebildet worden ist, zu ermitteln sei. Die Orientierungshilfe ist in Berlin im gegenwärtigen Zeitpunkt auch kein geeigneter Maßstab ohne rechtliche Verbindlichkeit. Orientierungshilfen, wie sie die Mietspiegel anderer Gemeinden enthalten, beruhen auf der Annahme, daß die aufgeführten Merkmale mietpreisbildende Faktoren sind und auch schon bisher gewesen sind, d. h. daß die in dem betreffenden Mietspiegel ausgewiesenen Mieten von diesen Merkmalen beeinflußt worden sind. Diese Annahme mag nach der Erfahrung zutreffen, soweit sich die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mieten auf einem Wohnungsmarkt gebildet haben. Das trifft aber bei den Mieten für die Berliner Altbauwohnungen, die bis zum 31. Dezember 1987 preisgebunden waren, aus folgenden Gründen nachweislich nicht zu:

1. Viele der in der Orientierungshilfe aufgeführten Merkmale waren auf die Zulässigkeit von Mieterhöhungen nach den Bundesmietengesetzen und nach der Altbaumietenverordnung ohne Einfluß. So war z. B. eine Mieterhöhung niemals deshalb zulässig, weil die Wohnung einen "großen geräumigen" Balkon oder überwiegend gut belichtete Räume hat oder weil sie in einer ruhigen Gegend liegt. Eine Mieterhöhung war auch niemals deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnung schlecht geschnitten ist oder weil sich in der Nähe der Wohnung ein Gewerbebetrieb befindet, der störende Geräusche oder Gerüche verursacht.

2. Derartige Merkmale können allerdings auf die Höhe der ursprünglichen Ausgangswerte für die Berechnung der preisrechtlich zulässigen Mieten, also auf die sogenannten Stoppmieten aus dem Jahre 1936 oder auf die sogenannten Friedensmieten aus dem Jahre 1914, von Einfluß gewesen sein. Es liegen aber keine Erkenntnisse vor, in welchem Umfang sich dieser (etwaige) Einfluß bis zum Jahre 1987 fortgesetzt hat. Es können aus mehreren Gründen Veränderungen und Verzerrungen eingetreten sein, wie folgende Beispiele zeigen:

a) Die Straße, in der eine Wohnung liegt, kann 1936 oder 1914 sehr ruhig gewesen sein, heute aber starken Durchgangsverkehr haben. Gegenüber dem Hause, in dem die Wohnung liegt, kann sich 1936 oder 1914 eine schöne große Grünfläche befunden haben; heute kann dort eine Fabrikhalle oder ein häßliches Hochhaus stehen. Die Einkaufsmöglichkeiten können 1936 oder 1914 schlecht gewesen und heute ausgezeichnet sein.

b) In demselben Stockwerk eines Hauses können zwei Wohnungen a und b liegen, von denen die eine in bezug auf Größe, Schnitt und Ausstattung das Spiegelbild der anderen ist und stets war. 1936 können die Mieten für beide Wohnungen gleich hoch gewesen sein. Es ist denkbar, daß der Vermieter dann bei Neuvermietung der Wohnung a im Jahre 1955 eine preisrechtlich unzulässige Miete gefordert hat. Diese ist durch die erste Stichtagsmietenregelung (Stichtag 31. Dezember 1959) preisrechtlich zulässig geworden. Bei abermaliger Neuvermietung der Wohnung im Jahre 1970 hat der Vermieter wiederum eine preisrechtlich unzulässige Miete vereinbart. Diese Miete ist durch die zweite Stichtagsmietenregelung (Stichtag 31. Dezember 1978) preisrechtlich zulässig geworden. Für die Wohnung b hat der Vermieter dagegen immer nur die preisrechtlich zulässige Miete gefordert. Das Ergebnis ist: Die Mieten für zwei völlig gleichartige Wohnungen waren am 31. Dezember 1987 verschieden hoch. c) Die eine Hälfte eines "Zwillingshauses" mit 6-Zimmer Wohnungen steht auf dem Grundstück des Eigentümers A, die andere Hälfte auf dem Grundstück des Eigentümers B. A hat seine Wohnungen seit vielen Jahren jeweils an kinderlose Ehepaare, B seine Wohnungen jeweils an studentische Wohngemeinschaften, bestehend aus sechs Personen, vermietet. Da der Verbrauch an Wasser und Hausstrom und der Anfall an Müll auf dem Grundstück des B erheblich höher ist als auf dem Grundstück des A, hat B erheblich höhere Betriebskostenzuschläge erhoben als A. Das bedeutet: Für gleichartige Wohnungen wurden am 31. Dezember 1987 verschieden hohe Bruttokaltmieten gezahlt.

d) Umgekehrt können die Mieten für verschieden beschaffene und verschieden gelegene Wohnungen vor Eintritt der Preisbindung verschieden hoch gewesen sein (weil sie sich nämlich nach den Gesetzen des Wohnungsmarktes gebildet hatten), später aber aufgrund der Tabellenmietenregelungen (§ 4 Abs. 1 II. BMG in der in Berlin in Geltung gewesenen Fassung und §§ 2 und 3 III. BMG) einander angenähert oder angeglichen haben.

3. Die Mieten für gleich beschaffene und gleich gelegene Wohnungen können am 31. Dezember 1987 verschieden hoch gewesen sein, weil die Wohnungen zu verschiedenen Zeitpunkten mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen ausgestattet worden sind. Die Miete für eine Wohnung, die von Anfang an, also etwa schon von 1910 an, mit einer Einbaubadewanne, mit einem Gäste WC und mit Wandfliesen in der Küche ausgestattet war oder die in einem Hause liegt, das von Anfang an mit einem Fahrstuhl ausgestattet war, wird in der Regel niedriger sein als die Miete für eine gleiche Wohnung, bei der diese Einrichtungen erst während der Mietpreisbindung geschaffen worden sind mit der Folge, daß ein Modernisierungszuschlag gefordert werden durfte.

Die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Wohnung im Seitenflügel, in die in den achtziger Jahren eine Gasetagenheizung und ein Bad eingebaut worden sind, kann erheblich höher sein - und wird in der Regel höher sein - als die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Wohnung im Vorderhaus desselben Grundstücks, die schon seit 1910 an eine Zentralheizung angeschlossen und mit einem Bad ausgestattet war.

Es ist nun nicht Aufgabe der Gerichte (und erst recht nicht Aufgabe der Vermieterver-einigungen und der Mietervereinigungen), alle diese Ungereimtheiten und Verzerrungen zu korrigieren. Weder das Gesetz über die Regelung der Miethöhe (MHRG) noch das Gesetz zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) gestatten es den Gerichten, so zu tun, als hätten sich die Mieten, die bei der Aufstellung des Berliner Mietspiegels erfaßt worden sind, ausschließlich nach den wirtschaftlichen Gesetzen des Marktes gebildet, und deshalb als ortsübliche Miete für eine Wohnung innerhalb der Spanne denjenigen Betrag zu bestimmen, der sich nach den Gesetzen des Marktes per 31. Dezember 1987 als Miete für diese Wohnung gebildet hätte (oder sich hätte bilden müssen), wenn diese Gesetze gegolten hätten. Die ortsübliche Miete innerhalb einer Spanne ist vielmehr danach zu bestimmen, welche Mieten für Wohnungen mit gleichen Ausstattungsmerkmalen, in gleichen Häusern und mit gleichem Wohnumfeld am 31. Dezember 1987 tatsächlich gezahlt wurden. Wenn sich etwa herausstellen sollte, daß der Mietzins für Seitenflügelwohnungen, die in das Mietspiegelfeld K 4 einzuordnen sind, am 31. Dezember 1987 im Durchschnitt bei 6,10 DM/m2 und der Mietzins für gleich ausgestattete Vorderhauswohnungen in gleichen Häusern und mit gleichem Wohnumfeld, die ebenfalls in das Mietspiegelfeld K 4 einzuordnen sind, im Durchschnitt nur bei 5,60 DM/m2 lag, dann können eben nach der derzeitigen Gesetzeslage nur die Mieten für Seitenflügelwohnungen, nicht aber die Mieten für Vorderhauswohnungen bis 6,10 DM/m2 erhöht werden (vorbehaltlich der Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW). Und wenn sich herausstellen sollte, daß der Mietzins für Wohnungen bestimmter Beschaffenheit und mit bestimmtem Wohnumfeld, die in das Mietspiegelfeld K 4 einzuordnen sind, am 31. Dezember 1987 im Durchschnitt bei 5,82 DM/m2 (Schwerpunktwert) lag, gleichgültig, ob die Wohnungen gut oder schlecht besonnt sind und ob sie einen "großen geräumigen" Balkon oder nur einen kleinen oder gar keinen Balkon haben, dann kann der Vermieter nicht die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses auf mehr als 5,82 DM/m2 verlangen mit der Begründung, die Wohnung sei gut besonnt und habe einen großen geräumigen Balkon; er kann aber (vorbehaltlich der Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW) die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 5,82 DM/m2 auch dann verlangen, wenn die Wohnung schlecht besonnt ist und keinen Balkon hat. Ob die in der Orientierungshilfe aufgeführten Merkmale auf die Höhe der Mieten, die in dem Mietspiegel erfaßt sind, von Einfluß waren, kann aber nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.

Der derzeitige Berliner Mietspiegel ist damit nicht wertlos. Die Verweisung auf den Mietspiegel ist nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG in Verbindung mit § 2 Abs. 2 GVW ein geeignetes Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Beweismittel im Prozeß ist er dagegen nur in sehr eingeschränktem Maße: Aus dem Mietspiegel ergibt sich allenfalls, daß die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nicht unter dem unteren Eckwert der Spanne des einschlägigen Feldes liegt.

Die hier vertretene Ansicht führt allerdings dazu - oder kann jedenfalls dazu führen -, daß die durch das Mietpreisrecht geschaffenen Verzerrungen noch einige Jahre aufrechterhalten werden, nämlich so lange, bis sich genügend Mieten nach den Gesetzen des Marktes gebildet haben. Das muß aber nach der derzeitigen Geset- zeslage hingenommen werden. Wenn der Gesetzgeber will, daß Mieten, die sich nach den Vorschriften des Mietpreisrechts gebildet haben, so behandelt werden, als hätten sie sich in den drei Jahren vor dem 1. Januar 1988 auf einem freien Wohnungsmarkt gebildet, dann muß er das eindeutig aussprechen.

Ob das Gericht verpflichtet ist, bei seiner Entscheidung von der Orientierungshilfe auszugehen, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der Orientierungshilfe vereinbart haben oder wenn beide Parteien im Prozeß die Anwendung der Orientierungshilfe ausdrücklich wünschen, kann dahingestellt bleiben. Eine Vereinbarung dieses Inhalts ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Dadurch, daß sie die Orientierungshilfe zum Ausgangspunkt ihrer Argumentation gemacht haben, haben sie nicht jeweils der Gegenpartei den Abschluß eines Vertrages angeboten oder ein Angebot der Gegenpartei angenommen. Sie haben auch nicht übereinstimmend ausdrücklich erklärt, daß das Gericht von der Orientierungshilfe ausgehen solle. Die Bekl. hat vielmehr in der letzten mündlichen Verhandlung erklärt, sie sei mit der Anwendung der Orientierungshilfe nicht einverstanden, falls diese nicht kraft Geset-zes angewendet werden müsse. Die Bekl. war an einer derartigen Erklärung nicht deshalb gehindert, weil sie bei ihrem schriftsätzlichen Vortrag von der Orientierungshilfe ausgegangen war. Ihr Verhalten mag widersprüchlich erscheinen. Eine Partei ist aber nicht gehindert, ihre prozessuale Taktik zu ändern, wenn sie sich davon Erfolg verspricht.