Berliner Mietspiegel/Spanneneinordnung - Bad und Wohnlage

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1. Für die richtige Einordnung in den Berliner Mietspiegel ist derjenige Ausstattungsstandard maßgebend, den der Vermieter zur Verfügung gestellt hat.

2. Zur Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne des betreffenden Mietspiegelfeldes.

Die Klage ist unbegründet.

Den Kl. steht ein Anspruch aus §§ 1, 2 GVWB i.V. mit § 2 MHG gegen die Bekl. auf Zustimmung zu einer monatlichen Erhöhung des Mietzinses um 9,20 DM auf 195,95 DM nicht zu. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für die Wohnung der Bekl. jedenfalls nicht mehr als 184,28 DM.

Die Kl. haben bereits eine falsche Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel vorgenommen. Anstelle der Gruppe F/3 ist die Wohnung der Gruppe F/2 zuzuordnen.

Zwar verfügt die Wohnung über ein Bad. Dieses ist jedoch von der Bekl. eingebaut, wie sich aus dem Mietvertrag ergibt, und von ihr auch unterhalten worden. Für die richtige Einordnung in den Mietspiegel ist aber derjenige Ausstattungsstand maßgeblich, den der Vermieter zur Verfügung gestellt hat.

Unzutreffend ist andererseits das Vorbringen der Bekl., ihre Wohnung sei nicht in guter Lage angesiedelt. ausweislich der Klassifizierung des Mietspiegels liegt sie in der als "gute Wohnung" bezeichneten Gegend, wobei es sein Bewenden hat. Allerdings könnte es bei der Erstellung zukünftiger Mietspiegel angebracht sein, hier noch weiter zu differenzieren.

Es ergibt sich mithin ein Mietzins in der Spanne von 3,77 DM bis 5,11 DM bei einem Durchschnitt von 4,24 DM. Die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne hat unter Zugrundelegung des Vorbringens der Parteien anhand der dem Mietspiegel beigegebenen Tabelle zu erfolgen.

Danach ergeben sich folgende Werte:

In der Gruppe 1 erfolgt kein Zu- oder Abschlag. Ein Stein- oder Zementfußboden rechtfertigt keinen Abschlag, da er gegenüber einem - unstreitig nicht vorhandenen Dielenfußboden - deutlich die Vorteile gegenüber Spritzwasser bildet. Ein Zuschlag ist ebenfalls nicht vorgesehen. Ein vorhandenes Fenster stellt eine ausreichende Entlüftungsmöglichkeit dar.

In der Gruppe 2 überwiegen negative Merkmale, weswegen ein 20%iger Abschlag gerechtfertigt ist. Die Küche ist nicht beheizbar und verfügt auch nicht über einen Warmwasserbereiter.

Die Gruppe 3 rechtfertigt einen weiteren Abschlag von 20 % innerhalb der Spanne. Wie die Bekl. im einzelnen dargetan hat, ist die nur über die Küche zu betretende eigentliche Wohnung schlecht geschnitten.

Die Gruppe 4 rechtfertigt weder Zu- noch Abschlag. Die beiden negativen Merkmale (Belästigung durch eine jeweils zu nachtschlafender Zeit tätig werdende Bäckerei mit Geräuschen und eine unzureichende Wärmedämmung gegenüber der aus dem Mehllagerraum aufsteigenden Kälte) werden durch die beiden positiven Merkmale (Kabelanschluß, Gegensprechanlage) ausgeglichen. Steigeleitungen sind unberücksichtigt geblieben, weil insoweit nicht dargetan ist, daß deren Verstärkung der Bekl. auch direkt zugutekommt. Gerüche aus der Backstube sind ebenfalls nicht als Minuspunkt angesetzt, weil das Gericht niemanden kennt, der den Duft frisch gebackener Brote oder Brötchen als unangenehm empfindet.

Auch die Gruppe 5 rechtfertigt keinen Zu- oder Abschlag. Denn Verkehrsverbindungen und Einkaufsmöglichkeiten sind weder besonders gut noch besonders schlecht, der Verkehr ist weder besonders stark noch ist die Lage besonders ruhig. Auch liegt die Wohnung in einem gerichtsbekannt stark durchgrünten Außenbezirk, so daß keinerlei Zu- oder Abschläge gerechtfertigt sind. Innerhalb der Spanne zwischen 3,77 DM und 4,24 DM ergibt sich mithin ein Abzug von 2 x 20 % (Gruppen 2 + 3) = 40 % von 0,47 DM (4,24 - 3,77 DM). Das sind mithin 4,24 DM - 0,19 DM = 4,05 DM/qm.

Die Wohnfläche der Wohnung der Bekl. beträgt jedenfalls nicht mehr als 45,5 qm. Zu Recht bringen die Kl. auch den Balkon in Ansatz, jedoch kann er bei einer Fläche von 4 qm jedenfalls nur mit 2 qm berücksichtigt werden, wie sich aus § 44 Abs. 2 II. BV ergibt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt mithin 4,05 DM x 45,5 qm = 184,28 DM.

Da die Bekl. bereits 186,75 DM bezahlt, liegt ein begründetes Mieterhöhungsverlangen nicht vor.

Ob die von der Bekl. weiter vorgetragenen behebbaren Mängel der Mietwohnung einen weiteren Abzug rechtfertigen würden (überwiegend von der Rechtsprechung verneint: vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. III 598 m.w.N.) braucht daher nicht entschieden zu werden.

Dasselbe gilt auch für die weitere Frage, ob die von der Bekl. mietvertraglich übernommene Verpflichtung zur Ausführung von Reparaturen einen weiteren Mietabschlag rechtfertigte.