Berliner Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete - Auskunftsanspruch

Berliner Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete - Auskunftsanspruch; Rückzahlungsanspruch; Berliner Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete; ortsübliche Vergleichsmiete, Berliner Mietspiegel; Auskunftsanspruch, über preisrechtlich zulässige Miete; Auskunftsanspruch, nach dem 1.1.1988; Sachverständigengutachten, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Sachverständigengutachten; Rückzahlungsanspruch, preisrechtlich unzulässige Miete; preisrechtlich unzulässige Miete, Rückzahlungsanspruch; Rückzahlungsanspruch, Verjährung

1. Der Berliner Mietspiegel ist im Rahmen freier richterlicher Beweiswürdigung für die Prüfung der Begründetheit einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen; er gibt für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.

2. Für einzelne Wohnungen kann die ortsübliche Miete aufgrund besonderer Merkmale und Umstände aber durchaus über den im Berliner Mietspiegel angegebenen Höchstmietbeträgen liegen.

3. Der Mieter hat Anspruch auf Auskunft über die bisher preisrechtlich zulässige Miete. 4. Zum Anspruch auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses aus der Zeit vor dem 1. Januar 1988; Verjährungsproblematik.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zu der mit dem Schreiben des Kl. vom 30. Januar 1988 geforderten Mieterhöhung um 5 % von 1.119,77 DM auf 1.175,76 DM (zuzüglich Kabelantennenanschlußgebühr in Höhe von 7,02 DM) zu Recht als gemäß § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW unbegründet abgewiesen.

Dabei nimmt die Kammer zur näheren Begründung zunächst Bezug auf die zutreffende Rechtsdarstellung in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Die hiergegen mit der Berufung vorgetragenen Einwände rechtfertigen keine abweichende Entscheidung.

Der Kl. hat auch in der Berufungsinstanz nicht hinreichend substantiiert und damit nicht schlüssig dafür vorgetragen, daß die von ihm verlangte Mieterhöhung auf monatlich 1.175,76 DM, was bei der 110 qm großen Wohnung der Bekl. einer Quadratmetermiete von 10,69 DM entspricht, der ortsüblichen Miete entspricht, diese jedenfalls nicht überschreitet. Nach dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. 4,24 DM bis 6,18 DM pro Quadratmeter, wobei der Mittelwert bei 5,09 DM/qm liegt. Dieser Berliner Mietspiegel ist nach Auffassung der Kammer im Rahmen freier richterlicher Beweiswürdigung für die Prüfung der Begründetheit einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen. Die dort genannten Mieten beruhen auf sehr umfangreichen statistischen Erhebungen, die das allgemeine Mietenniveau weit besser darstellen können als Einzelerhebungen. Er entspricht den Hinweisen der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln (vgl. die Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln 1980 in Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anhang II). Der Mietspiegel für Altbauwohnungen ist in der umfassendsten Form des in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG vorgesehenen Einvernehmens zustandegekommen (vgl. "Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen", Dokumentation des Zustandekommens, Amtsblatt für Berlin vom 8. September 1988). Trotz der in der Literatur geäußerten Bedenken (vgl. z. B. Giese in GE 1988, 54 f, 547 f.) geht die Kammer daher davon aus, daß der Mietspiegel für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.

Dem Kl. ist allerdings grundsätzlich dahin recht zu geben, daß für einzelne Wohnungen die ortsübliche Miete aufgrund besonderer Merkmale und Umstände durchaus über den im Berliner Mietspiegel angegebenen Höchstmietbeträgen liegen kann (wovon im übrigen die Dokumentation des Zustandekommens des Berliner Mietspiegels - S. 33 - auch ausgeht). Sein Vortrag einer höheren Miete ist jedoch nicht hinreichend substantiiert und bleibt deshalb unschlüssig. Die Behauptung eines Vermieters hinsichtlich der Ortsüblichkeit einer höheren Miete, als sie im Berliner Mietspiegel ausgewiesen ist, ist nur dann schlüssig, wenn der Vermieter substantiiert im einzelnen ausführt, warum gerade die streitbefangene Wohnung von den Daten des Mietspiegels abweicht und für sie deshalb ein höherer Mietpreis verlangt werden kann. Die vom Kl. für die Wohnung der Bekl. genannten besonderen Ausstattungsmerkmale sowie das von ihm geschilderte Wohnungsumfeld lassen die Ortsüblichkeit einer Miete, die über den bisher gezahlten Mietbetrag hinausgeht (1.119,77 DM = 10,18 DM/qm), nicht erkennen.

Insoweit ist zu bemerken, daß die vom Kl. für die Ausstattung der Wohnung, die Wohnungslage und das Wohnungsumfeld geschilderten Merkmale weitgehend bereits bei den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreisspannen Berücksichtigung gefunden haben.

Die bisherige Miete für die Wohnung der Bekl. von 10,18 DM/qm liegt bereits 4,00 DM/qm über der sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden Höchstmiete von 6,18 DM/qm. Der Kl. hat zur Überzeugung der Kammer nicht hinreichend ausgeführt, daß etwa aufgrund einer ganz besonderen Ausstattung und Lage der Wohnung der Bekl. die ortsübliche Vergleichsmiete noch höher als 4,00 DM/qm über der in dem Berliner Mietspiegel genannten Höchstmiete von 6,18 DM/qm liegen soll. Da - wie ausgeführt - ein danach substantiierter Vortrag des Kl. nicht zu erkennen ist, etwa dahin, daß die Wohnung wegen sehr wertvoller Einbauten ganz besonders luxuriös ausgestattet ist und die ganze Wohnanlage ganz besonders komfortabel gestaltet ist, mußte die Einholung des vom Kl. beantragten Sachverständigengutachtens unterbleiben, denn dies würde eine prozessual unzulässige Ausforschung bedeuten.

Die vom Kl. erstmals im Schriftsatz vom 25. November 1988 geltend gemachte Mieterhöhung um monatlich 526,92 per 1. Januar 1989 wegen baulicher Änderungen (vgl. § 3 MHG in Verbindung mit § 7 Abs. 2 GVW) bleibt für die Entscheidung der Kammer über den Klageanspruch unerheblich, denn Streitgegenstand ist insoweit allein die Verpflichtung der Bekl., dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Januar 1988 zustimmen zu müssen oder nicht.

Damit unterlag die Berufung des Kl. der Zurückweisung.

Die mit der Berufungserwiderung vom 31. Oktober 1988 im Wege der unselbständigen Anschlußberufung erhobene Widerklage auf Auskunftserteilung und - im Wege zulässiger Widerklageänderung - zuletzt auf Feststellung der Rückzahlungspflicht des Kl. hinsichtlich preisrechtswidrig vereinnahmter Mietbeträge ist vorliegend auch für die Berufungsinstanz gemäß § 530 Abs. 1 ZPO schon deshalb zulässig, weil der Kl. in die Widerklageerhebung ausdrücklich eingewilligt hat.

Dabei mußte die Widerklage zur Überzeugung der Kammer auch in der Sache Erfolg haben, was bezüglich des Auskunftsanspruchs die Kostentragungspflicht des Kl. nach § 91 a Abs. 1 ZPO zur Folge hat, denn insoweit haben die Parteien im Termin am 19. Dezember 1988 den Rechtsstreit übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt.

Insoweit war der Kl. deshalb kostentragungspflichtig, weil der Auskunftsanspruch ursprünglich begründet war und nur aufgrund der vom Kl. in den Schriftsätzen vom 21. und 25. November 1988 gemachten Angaben und der ergänzenden Mitteilungen im Termin am 19. Dezember 1988 seine Erledigung gefunden hat.

Der Anspruch auf Auskunft über die Zusammensetzung des von den Bekl. geforderten Wertverbesserungszuschlages war im Anwendungsbereich der Preisbindung für Altbauwohnraum nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Berlin aus § 242 BGB begründet. Diese Rechtslage hat entgegen der Rechtsmeinung des Kl. durch das GVW vom 14. Juli 1987 keine Änderung erfahren.

Auch die Regelung des § 5 Abs. 1 GVW in Verbindung mit § 3 GVW besagt lediglich, daß eine - wie hier - vor dem 1. Januar 1988 getroffene Mietzahlungsvereinbarung, die gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG (teilweise) unwirksam war, nur im Rahmen des § 3 GVW wirksam werden kann. Dies bedeutet zunächst, daß die bisherigen Mietzinsvereinbarungen, die gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam waren, nur in dem Umfang wirksam werden, als zu der preisrechtlich zulässigen Miete 10 % hinzuzurechnen sind. Damit bedarf es weiterhin der Feststellung, ob und in welchem Umfang die bisherige Miete preisrechtlich zulässig war (vgl. Kinne in DAS GRUNDEIGENTUM 1987 Seite 843 ff., Seite 853; so auch Müller in DAS GRUNDEIGENTUM 1987 Seite 1016 ff.).

Darüber hinaus bietet das GVW keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, daß mit dem Inkrafttreten des Gesetzes Verstöße gegen die Preisbindung aus der Zeit vor dem 1. Januar 1988 rückwirkend geheilt werden sollen, wobei allein auf den Gesetzestext des § 5 verwiesen werden kann.

Damit war vorliegend die Auskunftswiderklage der Bekl. jedenfalls bei ihrer Erhebung am 7. November 1988 begründet, den die erforderlichen Auskünfte waren bis dahin nicht erteilt.

Schließlich war auf die Widerklage der Bekl. festzustellen, daß der Kl. verpflichtet ist, denjenigen Betrag erhöhten Mietzinses ihnen zu erstatten, der sich aus der Differenz der gezahlten Miete und der preisrechtlich zulässigen Miete seit dem 1. November 1987 ergibt.

Dieser Feststellungsantrag ist auch nach Auffassung der Kammer im hiesigen Zusammenhang gemäß § 256 ZPO zulässig (vgl. auch Landgericht Berlin, Zivilkammer 64 in MieterMagazin 1984 Heft 2 Seite 24 ff.), wobei das besondere Feststellungsinteresse auch hier mit der erforderlichen Unterbrechung der jedenfalls hinsichtlich der Monate November und Dezember 1987 in § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG geregelten Verjährungsfrist zu begründen ist. Im übrigen dürfte auch für die Zeit ab Januar 1988 eine entsprechende Anwendung der Regelung in § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG in Erwägung zu ziehen sein. Das Feststellungsinteresse der Bekl. entfiel auch nicht im Hinblick auf die vom Kl. zuletzt im Termin am 19. Dezember 1988 erteilten Auskünfte, denn schon aufgrund des Umfangs der vorzunehmenden Prüfungen und Berechnungen ist den Bekl. noch im Termin am 19. Dezember 1988 die Stellung eines bezifferten Leistungsantrages auf Rückzahlung nicht möglich gewesen, so daß ihr Feststellungsinteresse fortbesteht.

In der Sache ist das Feststellungsbegehren gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG in Verbindung mit den §§ 812 ff. BGB bzw. (ab Januar 1988) gemäß den Regeln zur ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) in Verbindung mit § 134 BGB begründet, denn es ist nicht auszuschließen, daß die Bekl. in der Zeit vom November 1987 preisrechtlich unzulässige Mietbeträge an den Kl. entrichtet haben.