Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe - Wanne/Dusche

Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe - Wanne/Dusche; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Orientierungshilfe/Berliner Mietspiegel; Bad/Wanne zusätzliche Dusche als wohnwerterhöhendes Merkmal; Wanne neben getrennter Dusche/wohnwerterhöhendes Merkmal; Dusche/getrennt neben Wanne als wohnwerterhöhendes Merkmal; Steigeleitung/verstärkte als wohnwerterhöhendes Merkmal; Gegensprechanlage/als wohnwerterhöhendes Merkmal; Gemeinschaftsantenne/als wohnwerterhöhendes Merkmal; Verkehrsverbindungen/als wohnwerterhöhendes Merkmal; Grünanlage/als wohnwerterhöhendes Merkmal; Mietereinbauten/kein wohnwerterhöhendes Merkmal

Zur Anwendung des Berliner Mietspiegels und dessen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung:

Gruppe 1 (Bad/WC): Ein wohnwerterhöhendes Merkmal liegt vor, wenn neben der Wanne eine davon getrennte Dusche vorhanden ist.

Die Klage ist zulässig, insbesondere innerhalb der zweimonatigen Klagefrist erhoben, die sich aus § 2 Abs. 3 S. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ergibt, welches seit dem 1. Januar 1988 gemäß § 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVWBln.) für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin gilt.

Die Klage ist jedoch nur in dem Umfang begründet, der sich aus dem Urteilstenor ergibt.

Das Mieterhöhungsverlangen wahrt die vorgeschriebene Schriftform und enthält die erforderliche Begründung (§ 2 Abs. 2 MHG), indem es auf den beigefügten Mietspiegel unter Kennzeichnung der entsprechenden Spalte und Zeile Bezug nimmt.

Der Vermieter hat gemäß § 2 Abs.1 und Abs. 2 GVWBln. in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung, wenn a) der verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die sich aus dem Berliner Mietspiegel (Amtsblatt Bln. 1987, S. 1849 ff.) für ehemals preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt, und wenn

b) der Mietzins sich dadurch innerhalb eines Jahres, von Erhöhungen nach §§ 3 und 5 MHG oder nach vergleichbaren preisrechtlichen Vorschriften abgesehen, nicht um mehr als 5 % erhöht.

Diese Voraussetzungen liegen hier nur für eine Anhebung der Miete auf 6,47 DM/qm vor. Die Mietwohnung ist unstreitig in das Feld 14 des Mietspiegels einzuordnen, welches einen Mittelwert von 5,79 DM je Quadratmeter Wohnfläche ausweist und eine Spanne von 4,95 DM bis 6,92 DM. Das heißt, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt innerhalb dieser Spanne. Sie ist unter Berücksichtigung der einzelnen wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale nach der Orientierungshilfe (Ziffer 6.1.1.) des Mietspiegels für die Einordnung innerhalb der Spannen genauer zu ermitteln. In den fünf Merkmalsgruppen ergeben sich folgendePlus- und Minuspunkte:

Gruppe 1 (Bad/WC): keine

Die Kl. meint zwar, daß ein wohnwerterhöhendes Merkmal darin liege, daß eine Wanne und nicht nur eine Dusche vorhanden sei. Das gilt aber nur, wenn zusätzlich zur Wanne eine davon getrennte Dusche vorhanden ist. Das ist hier nicht der Fall. Die Kl. hat dem Vortrag der Bekl. zu diesem Punkt nicht widersprochen und auch in ihrer Übersicht die Worte "zusätzliche Dusche" gestrichen.

Gruppe 2 (Küche): keine

Der Vier-Platten-Herd mit Backofen in der Küche hat die Bekl. von der Vormieterin gekauft. Der Herd ist somit von Mieterseite installiert worden: er kann daher nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Handkommentar Miete, e. Aufl. Rdnr. 13 a zu § 2 MHRG). Anderenfalls würde die vom Mieter auf seine Kosten vorgenommene Verbesserung der Wohnung auch noch zu einer Mieterhöhung und damit zu einer doppelten Belastung führen.

Gruppe 3 (Wohn/Schlafzimmer): + Räume überwiegend gut belichtet oder besonnt

Ob darüber hinaus aufwendige Decken- oder Wandverkleidungen als positive Merkmale vorhanden sind, kann dahinstehen, weil in dieser Gruppe unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Gruppe 4 (Wohnanlage):

+ verstärkte Elektrosteigeleitung

+ Gegensprechanlage

+ Gemeinschaftsantenne

Hier überwiegen unstreitig die positiven Merkmale.

Gruppe 5 (Wohnumfeld):

Ob die Wohnlage als ruhig zu bezeichnen ist und gute Einkaufsmöglichkeiten bestehen oder ob diese - wie die Bekl. behauptet - nur durchschnittlich sind, kann dahinstehen, weil keine wohnwertmindernden Faktoren vorhanden sind und im übrigen wohnwerterhöhende Merkmale vorliegen. Die Verkehrsverbindungen (zwei Buslinien in der Hauptstraße, U-Bahnhof Innsbrucker Platz und S-Bahnhof Schöneberg in 600 bis 1000 m Entfernung sowie die Straßenverbindungen zur City) sind eindeutig gut und nicht bloß durchschnittlich. Es ist auch richtig, daß sich eine Grünanlage, nämlich der Perelsplatz, in unmittelbarer Nähe (weniger als 1000 m entfernt) befindet.

Somit überwiegen in den Gruppen 3, 4 und 5 die wohnwerterhöhenden Merkmale, während in den Gruppen 1 und 2 keine Plus- oder Minuspunkte vorliegen. Die ortsübliche Miete liegt folglich über dem Mittelwert. Wegen des Übergewichts der Pluspunkte in drei Gruppen sind jeweils 20 % des insgesamt also 60 % des Unterschiedsbetrages zwischen dem Mittelwert und dem Oberwert hinzuzurechnen. Danach ergibt sich eine ortsübliche Miete von 6,47 DM/qm (Mittelwert = 5,79 DM zzgl. 60 % der oberen Spanne). Für die Wohnung mit 86,50 qm bedeutet dies einen Mietzins von 559,66 DM. Eine höhere Quadratmeterzahl als die im Mietvertrag vereinbarte wäre von der Kl. näher darzulegen und zu beweisen.

Die fünfprozentige Kappungsgrenze wird durch die Anhebung der Miete von 533,42 (Stand 1.4.1987) auf 559,66 DM nicht überschritten. Die Bekl. hat daher die ortsübliche Miete in Höhe von 559,66 DM gemäß § 2 Abs. 4 MHG vom Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, also ab 1. April 1988 zu zahlen.