Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe - Wanne/Dusche -

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1. Der Berliner Mietspiegel stellt eine zulässige und verwendbare Grundlage einer Entscheidungsfindung über die ortsübliche Miete dar.

2. Die Orientierungshilfe des Mietspiegels ist lediglich eine solche, sie ist weder abschließend noch in vollem Umfang bindend.

Der Kl. ist Vermieter einer vom Bekl. bewohnten Wohnung in Berlin 44. Vorliegend begehrt der Kl. eine Mieterhöhung nach § 2 GVW. Die Wohnung war bis 1918 bezugsfertig, liegt in einer einfachen Wohnlage, besitzt Sammelheizung, Bad und WC, so daß das Feld D 4 des Mietspiegels maßgeblich ist. Danach ist eine Spanneneinordnung von 4,17 bis 7,51 DM bei einem Mittelwert von 5,81 DM pro Quadratmeter Wohnfläche ortsüblich. Die bisherige Miete betrug bei 53,92 m2 Wohnfläche 358,68 DM, was einem Quadratmeterpreis von 6,65 DM entspricht. Der Kl. begehrt vorliegend die Erhöhung um 17,67 DM auf 6,98 DM pro Quadratmeter, so daß er insgesamt 376,36 DM Miete zuzüglich Nebenkosten fordert. An weiteren Merkmalen weist die Wohnung auf, daß das Bad/WC mit einer Wanne versehen ist und an den Wänden überwiegend gefliest. Ein Belüftungsfenster befindet sich im Bad nicht. In der Küche sind Fliesen im Wandbereich angebracht. Wohn- und Schlafräume haben nach vorne hinaus Doppelholzfenster. Einen Keller hat die Wohnung nicht. Der Kl. hat des weiteren vorgetragen, daß die Wohn- und Schlafräume nach hinten hinaus Isolierglasfenster hätten und gut belichtet seien. Ferner seien in dem Haus eine Gemeinschaftsantenne vorhanden und ein Anschluß für Kabelfernsehen. Er macht gute Verkehrsverbindungen und Einkaufsmöglichkeiten geltend. Der Bekl. behauptet, an weiteren wertbildenden Einzelheiten in der Wohnung, daß das Schlafzimmer schlecht belichtet sei, daß er in seinem Wohnen von erheblichem Verkehrslärm beeinträchtigt wäre und diverse Wände schief seien. Das Haus befindet sich allgemein in einem schlechten Zustand bezüglich seiner Fassade und der Flure.

Die Klage ist aus § 2 GVW i. V. m. § 2 MHG begründet, da der Bekl. bereits jetzt mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete an Miete zahlt.

Grundsätzlich geht das Gericht - wie auch die Parteien - davon aus, daß der von den Berliner Verbänden aufgestellte und allgemein bekannte Mietspiegel eine zulässige und verwendbare Grundlage einer Entscheidungsfindung über die ortsübliche Miete darstellt.

Ortsüblich ist daher für die von dem Bekl. bewohnte Wohnung eine Spannenbreite von 4,17 bis 7,51 DM, wobei sich ein Mittelwert von 5,81 DM ergibt. Hieraus folgt die Aufgabe des Gerichts, aufgrund der von den Parteien vorgetragenen besonderen Merkmale der Wohnung im Wege der Schätzung festzulegen, welcher innerhalb der Spannenbreite liegende Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Hierbei gibt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Anlage zum Berliner Mietspiegel gewisse Anhaltspunkte,die auch das Gericht berücksichtigt, wobei sich das Gericht allerdings darüber im klaren ist, daß diese Einordnungspunkte für das Gericht lediglich eine Orientierungshilfe darstellen und weder abschließend noch in vollem Umfange bindend sind.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze geht das Gericht davon aus, daß für den Bad/WC-Bereich ein Abschlag von 10% vorzunehmen ist. Soweit der Kl. meint, daß eine Wanne ein werterhöhendes Merkmal ist, übersieht er, daß bei der Spanneneinordnung eine Wanne nur zusätzlich zur Dusche eine über die normale Ausstattung eines Bades hinausgehende Einrichtung ist. Ansonsten dürfte es wohl klar sein, daß eine Wanne der Kernbereich einer Badezimmerausstattung ist und somit kein besonders positives Ausstattungsmerkmal darstellt. Lediglich das Vorhandensein von überwiegend gefliesten Wänden ist werterhöhend zu berücksichtigen. Dem steht aber in erheblichem Maße wertmindernd gegenüber, daß unstreitig kein Fenster vorhanden ist, um das Bad zu belüften, sondern lediglich eine kleine Entlüftung. Wertet man diese beiden gegenüberstehenden Merkmale, so kommt das Gericht zum Ergebnis, daß überwiegend wohl wertmindernde Merkmale im Badezimmer vorhanden sind, so daß das Gericht der Ansicht ist, daß 10 % aufgrund der Badezimmerausstattung vom Mittelwert abzuziehen sind. Das Gericht gedenkt nicht, bei jedem der in der Spanneneinordnung genannten fünf Vergleichsmerkmale jeweils 20% anzusetzen, sondern behält sich die Höhe des Ansatzes nach den einzelnen vorgetragenen Kriterien vor.

Bezüglich der Küche ist festzustellen, daß diese überwiegend werterhöhend ist, da unstreitig Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden sind, während andere, wertmindernde Merkmale von keiner der Parteien vorgetragen wurden. Das Gericht bewertet das Vorhandensein derartiger Wandfliesen werterhöhend, aber auch nicht so werterhöhend, daß es bereit wäre, hier die gesamten 20 % für die Erhöhung bezüglich der Küche anzusetzen, die auch etwa auch dann anzusetzen wären, wenn sämtliche, bei der Spanneneinordnung werterhöhend angegebenen Merkmale vorhanden wären. Das Gericht setzt insoweit ebenfalls nur 10 % Werterhöhung für die Ausstattung der Küche an.

Bezüglich der Wohnräume ist zwischen den Parteien streitig, ob Isolierglasfenster nach hinten vorhanden sind und ob die Räume gut belichtet sind. Das Gericht vermag eine Beweisaufnahme hierüber zu vermeiden, da auch bei Unterstellen zugunsten des Kl., daß Isolierglasfenster nach hinten heraus vorhanden sind, keine derartig erhöhenden Beträge zustande kommen, daß der Klage auch nur teilweise stattzugeben wäre. Dies wird im weiteren noch ausgeführt werden. Als werterhöhend bei Wohn- und Schlafräumen mag deshalb zunächst einmal angesetzt werden, daß Isolierglasfenster nach hinten heraus vorhanden sind. Dies ist aber nur eine geringe Werterhöhung, da Isolierglasfenster nach hinten heraus keine so besonders werterhöhenden Merkmale sind und die Wirkung von nur nach hinten heraus gelegenen Isolierglasfenstern nicht mit denen vergleichbar sind, die in der ganzen Wohnung vorhanden wären. Bezüglich der Belichtung der Wohnung hat der Kl. keine besonderen Ausführungen gemacht. Es ist daher nichts Positives anzusetzen. Im Gegenteil hat der Bekl. substantiiert bestritten, daß das Schlafzimmer gut belichtet ist. Er hat diesbezüglich Tatsachen vorgetragen, aus denen sich deutlich ergibt, daß das Schlafzimmer gerade besonders schlecht belichtet ist. Es ist daher nur ein gering wirkendes Erhöhungsmerkmal vorgetragen. Dem steht entgegen, daß ein Kellerraum für die Wohnung unstreitig nicht vorhanden ist, auch wenn der Kl. nunmehr bereit wäre, dem Bekl. einen Kellerraum zur Verfügung zu stellen. Er hat dies jedoch nicht getan, so daß dies als wertminderndes Merkmal zunächst abzuziehen ist, so daß zugunsten des Kl., das Vorhandensein von Isolierglasfenstern unterstellt, bestenfalls Wohn- und Schlafräume durchschnittlichen Anforderungen entsprechen und somit aus diesem heraus eine Erhöhung nicht in Betracht kommt, so daß das Gericht hier lediglich 0% angesetzt hat.

Bezüglich der Wohnanlage sind ebenfalls nur 0 % anzusetzen. Einerseits wird vom Bekl. nicht bestritten, daß ein Anschluß für Kabelfernsehen vorhanden ist und eine Gemeinschaftsantenne. Dies ist wohnwerterhöhend, unabhängig davon, daß bereits ein Modernisierungszuschlag gezahlt wird. Andererseits hat der Kl. aber nicht bestritten, daß die Fassade und der Flur des Hauses, unabhängig davon, wann er letztmalig renoviert wurde, durchschnittlichen Anforderungen nicht genügt. Auf den Schriftsatz vom 12. Juli 1988 hat der Kl. trotz Ankündigung keine weiteren Erklärungen abgegeben. Durch den Zustand der Fassade und des Hausflures wird die geringe Mieterhöhung aufgrund der Gemeinschaftsantenne und des Kabelanschlusses wieder aufgebraucht, so daß auch insoweit 0 % anzusetzen sind.

Bezüglich des Wohnumfeldes ist das Gericht noch bereit, zugunsten des Kl. 20 % Erhöhung anzusetzen. Insoweit folgt es der Argumentation des Bekl. nicht.

Die vom Bekl. bewohnte Gegend ist dem Gericht durchaus wohlbekannt. Es ist einfach Unsinn zu behaupten, daß durch die Pannierstraße in dem Bereich zwischen Donaustraße und Sonnenallee wesentlicher Industrieverkehr nach Kreuzberg geführt wird. Sicherlich ist die Sonnenallee eine stark befahrene Straße. Ein in Berlin wohnender Mieter muß aber halt damit rechnen, nicht auf dem Land zu leben und so einen gewissen Verkehrslärm auch zu ertragen. Eine besonders starke Beeinträchtigung durch Verkehrslärm ist nach Auffassung des Gerichts in der Pannierstraße für einen objektiv vernünftigen Menschen jedenfalls nicht gegeben. Hingegen ist mit dem Kl. zusammen festzustellen, daß die von dem Bekl. bewohnte Gegend über gute Verkehrsverbindungen, insbesondere auch einem Anschluß an die U-Bahn am Hermannplatz, verfügt, weiterhin über gute Einkaufsmöglichkeiten dadurch, daß die Sonnenallee und insbesondere die in der Gegend befindliche Karl-Marx-Straße stadtbekannte gute Einkaufsstraßen sind. Auch Erholungsflächen sind jedenfalls nicht in unzumutbarer Weite von der Wohnung des Bekl. entfernt, so daß das Gericht durchaus bereit ist, bezüglich des Wohnumfeldes einen 20 %igen Zuschlag zum Mittelwert vorzunehmen.

Aus alledem folgt, daß bei Aufrechnung von Plus und Minus der Mittelwert der Wohnung lediglich um 20% zu erhöhen ist. Bei der Spanne zwischen 5,81 DM und 7,51 DM sind 20% von 2,70 DM = 0,54 DM, so daß die ortsübliche Vergleichsmiete 6,35 DM beträgt. Da der Kl. bereits jetzt eine Miete von 6,65 DM erzielt, liegt diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so daß die Klage mit den Folgen der Kostenentscheidung aus § 91 und der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11 und 713 ZPO abzuweisen war.