Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe - Terrazzofußboden, Fahrradkeller -

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Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist nicht buchstabengetreu anzuwenden.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist in vollem Umfang begründet.

Der von den Kl. verlangte Satz von 6,16 DM/qm liegt noch innerhalb der Spanne des Mietspiegels und ist sachlich gerechtfertigt. Dies kann ohne Beweisaufnahme festgestellt werden. Selbst wenn die dem Mietspiegel beigegebene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung so benutzt wird, wie es vorgeschlagen ist, müßten die Bekl. einer Erhöhung des Mietzinses auf 6,05 DM/qm zustimmen. Dies sind 0,59 DM/qm mehr als es dem Mittelwert entspricht und bedeutet eine Steigerung um 60 % des Differenzbetrages von 6,45 DM/qm als Höchstbetrag des Spannenwertes und 5,46 DM/qm als Mittelwert. Die Differenz beträgt 0,99 DM/qm. Es wäre nämlich dann in den Merkmalsgruppen 1, 2 und 5 jeweils 20 % hinzuzurechnen, während in den Merkmalsgruppen 3 und 4 die wohnwertmindernden und die wohnwerterhöhenden Merkmale sich ausgleichen. Im Endergebnis käme es so zu einer Erhöhung des Mittelwertes um 60 % der Spanne.

Unstreitig ist, daß in der Merkmalsgruppe 1 nur wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden sind, nämlich ein Gäste-WC, überwiegende Fliesung der Wände und das Vorhandensein einer Einbauwanne. Ob die Beschichtung dieser Einbauwanne sich in schlechtem Zustand befindet, wie die Bekl. behaupten, kann dahingestellt bleiben. Dabei handelt es sich um behebbare Mängel, die zwar möglicherweise die Bekl. zu einer Mietminderung berechtigen würden. Derartige behebbare Mängel müssen aber bei der Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht bleiben. Ein eventuelles Recht der Bekl. auf Mietminderung bleibt durch dieses Urteil unberührt.

Auch in der Merkmalsgruppe 2 sind nur wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden. Unstreitig ist, daß im Arbeitsbereich Wandfliesen vorhanden sind und in der Küche ein Terrazzofußboden vorhanden ist. Auch wenn dieser nach den Behauptungen der Bekl. alt und gerissen ist, ändert das nichts daran, daß ein derartiger Fußboden vorhanden ist und in der Orientierungshilfe ausdrücklich als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist. Dies ist auch sachlich gerechtfertigt. Denn ein derartiger Terrazzofußboden ist hygienischer und leichter zu säubern als der in derart alten Wohnungen sonst vorhandene Fußboden aus Holzdielen. Soweit er tatsächlich schadhaft sein sollte, handelt es sich auch hier um einen behebbaren Mangel.

In der Merkmalsgruppe 3 halten sich wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale die Waage. In erheblichem Maße wohnwertmindernd wirken sich die unstreitigen Tatsachen aus, daß trotz der Größe der Wohnung kein Balkon vorhanden ist und die Bekl. keinen Keller zur Verfügung haben. Demgegenüber ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, daß unstreitig wenigstens teilweise Parkettfußboden vorhanden ist und auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Bekl. die Räume gut belichtet sind. Daß sie teilweise keine Sonne erhalten, kann nichts daran ändern, daß auch eine gute Belichtung ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellt. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist nicht erforderlich, daß die gesamten Wohnräume hochwertige Fußböden aufweisen. Es reicht aus, daß wenigstens teilweise, wenn auch nur zu einem geringen Teil, derartige Parkettfußböden vorhanden sind. Unstreitig ist weiter, daß Abstellräume zwar vorhanden sind. Soweit die Bekl. sich darauf berufen, daß diese sämtlich zu klein wären, um ein Fahrrad unterzubringen, ändert dies aber nichts daran, daß Abstellräume vorhanden sind, auch wenn nach dem glaubhaften Vorbringen der Bekl. der Hängeboden wenig nutzbar ist. Im Endergebnis halten sich hier beide Merkmale die Waage. Es ist weder ein Zuschlag noch ein Abschlag vorzunehmen.

In der Merkmalsgruppe 4 halten sich ebenfalls beide Merkmale die Waage. Wohnwerterhöhend sind unstreitig ein Kabelanschluß, eine Gegensprechanlage und ein Personenaufzug. Daß die Gegensprechanlage nach den Behauptungen der Bekl. häufig außer Betrieb ist, ist rechtlich unerheblich. Insoweit handelt es sich um einen behebbaren Mangel. Erheblich ist allerdings das Vorbringen der Bekl., daß die Türschließanlage tagsüber wegen der Gewerbebetriebe außer Betrieb gesetzt wird. Gleichwohl stellt dies nur einen graduellen Mangel dar. Es bleibt der Vorteil, daß zumindest nachts das Haus verschlossen ist und durch die Gegensprechanlage geöffnet werden kann. Wohnwertmindernd wirken sich aus die von den Bekl. glaubhaft behaupteten Geräusch- und Geruchsbelästigungen durch die Gewerbebetriebe. Dabei kann allerdings nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Geruchsbelästigungen sich nur auf den Flur, das Gäste-WC und die Speisekammer auswirken. Ob das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig ist, wie die Bekl. behaupten, kann dahingestellt bleiben. Im Endergebnis ändert es nichts daran, daß sich hier beide Merkmale ausgleichen.

In der Merkmalsgruppe 5 schließlich überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Es ist unstreitig, daß die Wohnung gute Verkehrsverbindungen und gute Einkaufsmöglichkeiten hat. Auch wenn die beiden Parks nicht in unmittelbarer Nähe der Wohnung liegen und die Bekl. durch starken Verkehrslärm beeinträchtigt werden, wie sie behaupten, überwiegen doch die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Indessen kann diese Orientierungshilfe nicht buchstabengetreu angewendet werden, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist. Es handelt sich hierbei um Vorschläge und nicht um einen die Gerichte bindenden Bestandteil des Mietspiegels. Soweit diese Orientierungshilfe überhaupt anzuwenden ist, ist eine modifizierte Handhabung notwendig. Zum einen kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß die einzeln aufgeführten Merkmale nicht gleichwertig sind. Zum anderen muß dem Umstand Rechnung getragen werden, daß nach den Materialien bei der Ausarbeitung des Mietspiegels bewußt nur einige Merkmale durch besondere Spalten Berücksichtigung gefunden haben, die erfahrungsgemäß in der Vergangenheit durch Modernisierung und einen entsprechenden Zuschlag zu einer Erhöhung der Miete geführt haben. Es wäre durchaus möglich gewesen, den Kabelanschluß, der in aller Regel im Wege der Modernisierung durchgeführt worden ist, in einer eigenen Spalte zu berücksichtigen. Dies hätte zu einer höheren Miete geführt. Es kann aber nicht angehen, denjenigen Vermieter, der in der Vergangenheit durch einen Kabelanschluß eine Modernisierung herbeigeführt hat, die von den meisten Mietern gewünscht wird und als erheblich wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen wird, dadurch zu bestrafen, daß dies nur mit maximal 20 % Zuschlag zum Mittelwert Berücksichtigung findet. Ebenso kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß nach den Berechnungsbeispielen z. B. die unstreitig vorhandenen drei wohnwerterhöhenden Merkmale in der Merkmalsgruppe 1 nur mit einem Zuschlag von 20 % Berücksichtigung finden, also zu keiner höheren Miete führen, als wenn nur eines vorhanden wäre. Die von den Kl. begehrte Mieterhöhung entspricht einem Satz von 0,70 DM/qm über dem Mittelwert oder 70,7 % des Differenzbetrages zwischen Mittelwert und oberem Grenzwert der Spanne. Unter Berücksichtigung der Bedeutung des Kabelanschlusses und der unstreitigen Tatsache, daß in der Merkmalsgrupe 1 keine wohnwertmindernden Merkmale vorhanden sind, wohl aber drei wohnwerterhöhende Merkmale, erscheint dieser Satz berechtigt, auch wenn unstreitig weder ein Balkon noch ein Keller vorhanden sind.