Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe - "Magdeburger Platz"

Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe - "Magdeburger Platz"; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Darlegungslast/des Vermieters bei wohnwerterhöhenden Merkmalen (Berliner Mietspiegel); wohnwerterhöhende Merkmale/Berliner Mietspiegel; Spanneneinordnung/Orientierungshilfe; Orientierungshilfe/Berliner Mietspiegel; Steigeleitung/verstärkte nicht immer wohnwerterhöhendes Merkmal; Grünanlage/wohnwerterhöhendes Merkmal; Wohnumfeld/Grünanlage; Wohnanlage/verstärkte Elektrosteigeleitung

1. Als ortsübliche Miete ist nicht jede Miete innerhalb der Spanne des entsprechenden Rasterfeldes anzusehen, sondern die ortsübliche Miete ist durch exakte Einordnung innerhalb dieser Spanne zu ermitteln.

Wenn mit dem Mieter Streit über die Ermittlung der ortsüblichen Miete aufgrund des Mietspiegels besteht, muß der Vermieter Angaben machen, die eine exakte Einordnung innerhalb der Spanne ermöglichen.

2. Merkmalgruppe Wohnanlage: Allein die Verstärkung der Steigeleitung in einem älteren Mietshaus, ohne daß im einzelnen vorgetragen wird, daß die Mieter dadurch besondere Vorteile haben, die über den üblichen Wohngebrauch hinausgehen, rechtfertigt eine Berücksichtigung als wohnwerterhöhendes Merkmal ebensowenig wie die lediglich an zwei Außenwänden vorgenommene Wärmedämmung des Gebäudes.

3. Merkmalgruppe Wohnumfeld:

Der "Magdeburger Platz" ist keine den Wohnwert erhöhende Grünanlage im Sinne des Berliner Mietspiegels.

Zur Bewertung der Gegend "Potsdamer Str./Pohlstr.".

Die Klage ist unbegründet, der Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhungserklärung vom 26.01.1988.

Zwar ist die vorgelegte Mieterhöhungserklärung, die sich auf den Berliner Mietspiegel bezieht und unter Angabe des entsprechenden Rasterfeldes vorträgt, daß die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Miete sei, formell wirksam.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist als ortsübliche Miete jedoch nicht jede Miete innerhalb der Spanne des entsprechenden Rasterfeldes, also hier zwischen 3,60 DM und 5,06 DM pro qm anzusehen, sondern die ortsübliche Miete ist durch exakte Einordnung innerhalb dieser Spanne zu begründen.

Nach herrschender Rechtsprechung (so OLG Hamburg in Grundeigentum 1983, Seite 484) muß der Vermieter diese Einordnung noch nicht bei der Mieterhöhungserklärung vornehmen, er muß jedoch, wenn mit dem Mieter Streit über die Ermittlung der ortsüblichen Miete aufgrund des Mietspiegels besteht, Angaben machen, die eine exakte Einordnung innerhalb der Spanne ermöglichen. Insoweit kann der Kl. sich auch im vorliegenden Fall auf die Merkmale, die mit der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel bekannt gegeben worden sind, stützen, er könnte durchaus aber auch andere, den Wohnwert beeinflussende Merkmale anführen.

Im vorliegenden Fall liegen bereits nach dem Vorbringen des Kl. für die vom Bekl. gemietete Wohnung nicht in ausreichendem Maße wohnwerterhöhende Merkmale vor, die die von ihm verlangte Miete von 4,89 DM, die unter Berücksichtigung der oberen Spanne des Mietspiegels um 80 % über dem Durchschnittswert liegt, rechtfertigen.

Nachdem die Bekl. im Prozeß die Behauptung des Kl. bestritten hat, daß die verlangte Miete der ortsüblichen Miete entspricht, muß jedoch der Kl. die wohnwerterhöhenden Merkmale im einzelnen darlegen, um so unter Beweis zu stellen, daß die konkret von ihm verlangte Miete der ortsüblichen Miete für die Wohnung des Bekl. entspricht. Der Kl. hat jedoch nicht für mindestens vier Merkmalsgruppen nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung werterhöhende Merkmale dargelegt, sondern nach seinem Vortrag allein für drei Gruppen. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung ist unstreitig, daß das Bad mit einem Dielenfußboden ausgestattet ist, so daß dem positiven Merkmal "getrenntes WC" der Dielenboden als negatives Merkmal gegenüber steht, für den Bereich der Küche hat der Kl. wohnwerterhöhende Ausstattung lediglich behauptet, aber nicht substantiiert.

Für den Bereich Wohnräume etc. gehen beide Parteien übereinstimmend von mehreren positiven Ausstattungsmerkmalen aus, so daß in dieser Gruppe eine Erhöhung gegenüber dem Durchschnittswert begründet wird.

Die Berücksichtigung weiterer werterhöhender Merkmale aus den Gruppen 4 und 5 ist nicht berechtigt. Allein die Verstärkung der Steigeleitung in einem älteren Mietshaus, ohne daß im einzelnen vorgetragen wird, daß die Mieter dadurch besondere Vorteile haben, die über den üblichen Wohngebrauch hinausgehen, rechtfertigt eine Anhebung über die Durchschnittsmiete nicht. Hinsichtlich der vom Kl. vorgetragenen Wärmedämmung für 2 Außenwände ist diese Verbesserung des Gebäudes für eine Anhebung ebenfalls nicht ausreichend. Die Wärmedämmung des gesamten Gebäudes muß entscheidend verbessert sein, nicht nur die Dämmung einzelner Außenwände. Gerade wenn sich auf dem angrenzenden Nachbargrundstück eine Ruine befindet, ist davon auszugehen, daß die Wand zum nicht mehr vollständig vorhandenen Nachbargebäude nicht ausreichend gedämmt ist, wie es einer Außenwand entspricht. Daß der Kl. an dieser Wand zusätzliche Dämmarbeiten durchgeführt hat, ist von ihm nicht vorgetragen worden. Insgesamt kommt es jedoch auf die unterschiedliche Einordnung hinsichtlich dieser Merkmalsgruppe nicht an, da das Gericht die positive Einordnung hinsichtlich des Wohnumfeldes ebenfalls nicht nachvollziehen kann, so daß die zur Zeit vom Bekl. gezahlte Miete, die bereits um mehr als 40 % über der Durchschnittsrate liegt, unter Berufung auf den Mietspiegel nicht erhöht werden kann.

Das gesamte Umfeld der Pohlstraße, in der das Haus des Kl. liegt, auch westlich der Potsdamer Straße, bietet insgesamt kein angenehmes Wohnumfeld. Es ist zwar richtig, daß die Verkehrsverbindungen durch die U-Bahn günstig sind, dem stehen jedoch in größerem Umfang negative Erscheinungen entgegen. Es ist gerichtsbekannt, daß in der näheren Umgebung, was sich bereits auf notwendige Wege zwischen U-Bahnhof und Wohnung auswirkt, nach wie vor Straßenprostitution ausgeübt wird und daß sich dort zahlreiche, nicht gerade für den durchschnittlichen Mieter einladende Barbetriebe befinden. Auch die Tatsache, daß auf dem Nachbargrundstück eine Teilruine steht, ist keine Bereicherung für die Mieter des Hauses des Kl. Auch die vom Kl. angeführten Einkaufsmöglichkeiten sind nicht so bedeutend, daß sie eine wohnwerterhöhende Wirkung ausüben. Die Tatsache, daß sich mehrere, nach Feierabend jedoch gespenstisch verlassene Möbelhäuser in der näheren Umgebung befinden, mag der Kl. noch nicht einmal gemeint haben, auch die zahlreicher als in anderen Gegenden vorhandenen Einzelhandelsläden und Imbißstuben reichen insgesamt nicht aus, das allgemeine Angebot von Einkaufsmöglichkeiten als überdurchschnittlich anzusehen.

Die vom Kl. in der mündlichen Verhandlung angeführte Grünanlage "Magdeburger Platz" erhöht den Wohnwert nicht besonders. Grünanlagen dieser Größe sind in Berlin mit einem kurzen Fußweg von nahezu jeder Wohnung aus zu erreichen. Sie bietet darüber hinaus auch keinen wesentlichen Erholungswert. Der Tiergarten ist jedoch von der Wohnung zu weit entfernt, als daß dieser sich positiv auf die ortsübliche Miete auswirken könnte.

Auch wenn es sich bei der zum Mietspiegel angefertigten Orientierungshilfe nicht um den Teil einer gesetzlichen Regelung handelt, so ist dieser doch im unmittelbaren Zusammenhang mit den im Mietspiegel angegebenen Spannen hinsichtlich der einzelnen Werte zu sehen. Wenn sich der Vermieter zur Vereinfachung bei der Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel und die darin angegebenen Spannenwerte beruft, so muß er entweder unter Bezugnahme auf die in der Orientierungshilfe angegebenen Merkmale oder unter Hervorhebung weiterer, in der Orientierungshilfe nicht aufgeführter Merkmale die von ihm konkret verlangte Miete als ortsübliche Miete begründen können.

Dies ist im vorliegenden Fall dem Kl. nicht gelungen. Wohnwerterhöhende Merkmale, die mehr als 40 % der oberen Spanne rechtfertigen, liegen nicht vor, so daß die derzeit gezahlte Miete nicht erhöht werden kann. ...