Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe - Mängel -

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1. Vom Mieter selbst behobene Mängel eines wohnwerterhöhenden Merkmals (hier: Parkett) schließen eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht aus (Abgrenzung zu BayObLG NJW 1981, 2259).

2. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: Putzschäden) muß auf Dauer vorhanden sein. Beseitigt der Vermieter den Mangel nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens aber vor der mündlichen Verhandlung, entfällt eine Wohnwertminderung.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist formell nicht zu beanstanden; die Kappungsgrenze des § 2 GVW ist eingehalten. Die Frist von einem Jahr bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist ab dem Wirksamkeitszeitpunkt, also hier dem 1.6.1988, rückwärts zu berechnen. In dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. heißt es, daß die Miete seit dem 1.6.1987 unverändert war.

Die von den Kl. verlangte Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auszugehen ist dabei nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung der Berliner Amtsgerichte vom Mietspiegel einschließlich der Orientierungshilfe. Dabei steht nach der Beweisaufnahme fest, daß in der Merkmalgruppe 1 kein wohnwerterhöhendes Merkmal vorhanden ist. Die Fliesen an den Wänden des Badezimmers sind Plastikimitationen, die zudem überstrichen sind. Das ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

Ein solches fehlt auch in der Küche, in der die Wandfliesen im Arbeitsbereich von den Bekl. selbst angebracht worden sind. Der Bodenbelag ist entgegen der Behauptung der Kl. nicht Terrazzo, sondern es sind die im Altbau üblichen Dielen verlegt.

In der Merkmalgruppe 3 überwiegen hingegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Allerdings haben die Bekl. keinen nutzbaren Balkon, da dieser zur Nordseite liegt und er infolge seines Schnittes (Kreissegment) schlecht nutzbar ist. Darüber hinaus liegt er zur stark befahrenen Straße Alt-Moabit. Der Verkehrslärm ist hierbei ebenfalls zu berücksichtigen, auch wenn er ansonsten in der Merkmalgruppe 5 eine Rolle spielt. Die Räume sind jedoch nicht überwiegend schlecht belichtet oder ohne Besonnung. Zwar liegen sie nach Norden, so daß sie keinen Sonnenschein erhalten. Andererseits sind die Räume überwiegend gut belichtet, da die Wohnung in den oberen Etagen des Hauses liegt und keine Bäume oder Gebäude den Lichteinfall durch die übrigens recht großen Kastendoppelfenster behindern. Isolierglasfenster sind zwar nicht vorhanden, sondern die altbauüblichen Kastendoppelfenster. Nach der Orientierungshilfe wäre das kein wohnwerterhöhendes Merkmal, wenn auch zumindest zweifelhaft sein kann, ob Kastendoppelfenster nicht zumindest gleichwertig mit Isolierglasfenstern sind. Die Stichworte Feuchtigkeitsschäden und harmonischer Gesamteindruck mögen hier genügen.

Das kann jedoch letztlich offen bleiben, da die Räume eine aufwendige Deckenverkleidung aufweisen. Sie haben, wie auch die Küche, eine Stuckverkleidung, und zwar nicht nur der einfachsten Art, wo lediglich ein Randstreifen als Ornament angebracht ist. Daß der Stuck selbst besonders aufwendig sein müsse, ist nicht erforderlich.

Dazu kommt, daß die Räume, wie auch der Flur, mit Parkett ausgestattet sind. Die Bekl. können sich hierbei nicht darauf berufen, daß sie bei Beginn des Mietverhältnisses die Mängel am Parkett selbst behoben hätten. Zwar ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal, das der Mieter selbst auf eigene Kosten geschaffen hat, bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht zu berücksichtigen (BayObLG NJW 1981, 2259). Anders ist es jedoch dann, wenn der Vermieter das Ausstattungsmerkmal zur Verfügung gestellt hat und lediglich Mängel vorhanden sind. Nach überwiegender Auffassung sind solche behebbaren Mängel nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Der Mieter ist in solchem Falle vielmehr auf den Erfüllungs- bzw. Gewährleistungsanspruch der §§ 535 ff. BGB beschränkt. Damit überwiegen in der Merkmalgruppe 3 die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Das gleiche gilt für die Merkmalgruppe 4, da eine verstärkte Elektrosteigeleitung vorhanden ist. Ob die Gegensprechanlage - wie die Bekl. vortragen - meistens defekt und daher praktisch unbenutzbar ist, kann offen bleiben, da jedenfalls wohnwertmindernde Merkmale nicht vorhanden sind. Das Treppenhaus ist zwar nicht frisch renoviert, mag auch renovierungsbedürftig sein. Von einer starken Renovierungsbedürftigkeit kann jedoch kaum gesprochen werden, wie sich im Ortstermin herausgestellt hat; auch große Putzschäden sind nicht vorhanden. Das Haus ist derzeit eingerüstet, und die Schäden sind beseitigt. Selbst wenn sie bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens noch vorhanden waren, führt dies nicht zu einer Wohnwertminderung. Zwar ist grundsätzlich der Zugang des Mieterhöhungsverlangens der maßgebliche Zeitpunkt, da der Mieter sich innerhalb der Zustimmungsfrist darüber schlüssig werden soll, ob er der Mieterhöhung zustimmen soll. Andererseits sind wohnwertmindernde Merkmale nur dann zu bejahen, wenn sie auf Dauer vorhanden sind (OLG Stuttgart RiM 1, 307). Mängel, die zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung beseitigt sind, können daher nicht den Wohnwert mindern. Der Mieter ist dadurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da es ihm in diesem Falle freisteht, die zunächst möglicherweise zu Recht verweigerte Zustimmung im Rechtsstreit nachzuholen, mit der Folge, daß die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a ZPO dem Vermieter aufzuerlegen sind.

Damit kommt es auf die Merkmalgruppe 5, bei der die Bekl. ohnehin die wohnwerterhöhenden Merkmale praktisch einräumen ("gewisses Übergewicht"), nicht mehr an. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 4 liegt bei 5,09 DM pro Quadratmeter. Die Spanne zum Oberwert beträgt 1,09 DM, davon 40 % sind 0,44 DM pro Quadratmeter; da die Bekl. bisher 5,26 DM pro Quadratmeter gezahlt haben, ist eine Steigerung auf 5,53 DM pro Quadratmeter, wie von den Kl. verlangt, jedenfalls berechtigt.