Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe - beheiztes Treppenhaus -

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe - beheiztes Treppenhaus -; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe, Berliner Mietspiegel; Wohnanlage, verstärkte Elektrosteigeleitung als wohnwerterhöhendes Merkmal; Elektrosteigeleitung, verstärkte als wohnwerterhöhendes Merkmal; Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung; beheiztes Treppenhaus, kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Wertverbesserungszuschlag, Bestandteil der Ausgangsmiete; Wohnanlage, Treppenhaus (beheiztes) kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Ausgangsmiete, Wertverbesserungszuschlag als Bestandteil; Modernisierungszuschlag, als Bestandteil der Ausgangsmiete (Mieterhöhung)

1. Ein beheiztes Treppenhaus ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des § 2 MHG.

2. Auch Modernisierungen zählen als wohnwerterhöhendes Merkmal, selbst wenn für sie ein Wertverbesserungszuschlag gezahlt wird.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell begründet. Daß das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig ist, kann mit der Behauptung der Bekl. unterstellt werden, da in derselben Merkmalgruppe auch wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden sind. Allerdings ist dies entgegen der Meinung der Kl. nicht im beheizten Treppenhaus zu sehen. Richtig ist zwar, daß die Liste der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale im Berliner Mietspiegel nicht abschließend ist (vgl. GE 1988, 164). Ein beheiztes Treppenhaus zählt jedoch in der Regel nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal, da der hiermit verbundene Komfort für die Mieter denkbar gering ist. Man pflegt, sich im Winter einen Mantel anzuziehen, wenn man die Wohnung verläßt und hat deshalb keine Vorteile durch ein beheiztes Treppenhaus. Dazu kommt, daß die Mieter über Umlage die Kosten hierfür ohnehin tragen müssen und diese unverhältnismäßig hoch sind, wenn - wie im Regelfall und so auch hier - im Treppenhaus lediglich Einfachfenster vorhanden sind.

In derselben Merkmalgruppe liegt jedoch das werterhöhende Merkmal der verstärkten Steigeleitung vor. Die Bekl. kann nicht damit gehört werden, daß sie ohnehin schon den Wertverbesserungszuschlag von 11% der Modernisierungskosten zahle. Grundsätzlich ist die gesamte bisher gezahlte Miete Ausgangsmiete (Grundmiete) für das Mieterhöhungsverlangen; auch der Wertverbesserungszuschlag ist Bestandteil dieser Ausgangsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 MHG wird nach den konkreten Wohnwertmerkmalen bestimmt, wobei es unerheblich ist, wie diese zustandegekommen sind. Lediglich bei Einbauten des Mieters, die dieser auf seine Kosten vorgenommen hat, ist eine Ausnahme zu machen (BayObLG NJW 1981, 2259). Aus der Tatsache, daß die Bekl. trotz des in der Vergangenheit erhobenen Wertverbesserungszuschlages von 11 % weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt, folgt gerade, daß die Kl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, auch unter Berücksichtigung des wohnwerterhöhenden Merkmals dieser Wertverbesserung. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die verstärkte Steigeleitung bei ihrer kleinen Wohnung keine Wertverbesserung darstelle. Auch in einer 1 1/2-Zimmerwohnung mit Küche, Toilette und Bad/Dusche können so viel elektrische Geräte installiert sein (Durchlauferhitzer, Waschmaschine, Geschirrspülmaschine, Herd, Grill, transportabler Elektroofen usw.), daß die in Altbauten in der Vergangenheit üblichen Steigeleitungen dafür nicht ausgereicht hätten. Entscheidend ist dabei nicht die konkrete Ausstattung der Bekl., sondern die objektive Nutzungsmöglichkeit, auch für einen Nachmieter.