Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe; Kochmaschine und Kohlebadeofen; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung; Gemeinschaftsantenne, wohnwerterhöhendes Merkmal; Elektrosteigeleitung, verstärkte als wohnwerterhöhendes Merkmal; Bad, Kohlebadeofen als ausreichende Beheizung; Kohlebadeofen, kein wohnwertminderndes Merkmal; Küche, Kochmaschine als ausreichende Beheizung; Kochmaschine, kein wohnwertminderndes Merkmal; Küche, fehlende Warmwasserbereitung als wohnwertminderndes Merkmal; Mietereinrichtungen, kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Mängel, behebbare kein wohnwertminderndes Merkmal; Küche, Wandfliesen als wohnwerterhöhendes Merkmal; Fliesen, in der Küche als wohnwerterhöhendes Merkmal; Wohnanlage, wohnwerterhöhende Merkmale

Kochmaschine und Kohlebadeofen stellen vollwertige Heizmöglichkeiten im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegel dar.

Bei der Ermittlung der zulässigen Bruttokaltmiete folgt die Kammer im wesentlichen dem Amtsgericht, das seine Feststellungen aufgrund einer Augenscheinseinnahme der Wohnung, der Wohnanlage und des Wohnumfeldes gewonnen hat. Hierbei ist im Ergebnis dem Amtsgericht darin zu folgen, daß die Wohnwerte der Merkmalgruppen 1 bis 3 und 5 des Berliner Mietspiegels als durchschnittlich zu beurteilen sind. Lediglich bei der Merkmalgruppe 4 (Wohnanlage) liegen wegen der Gemeinschaftsantenne und der verstärkten Steigeleitung wohnwerterhöhende Merkmale vor, so daß die Duchschnittsmiete um 1/5 der Oberspanne des Mietspiegels anzuheben ist.

Hierbei ist davon auszugehen, daß Bad und Küche zusammen als durchschnittlich ausgestattet angesehen werden können. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz ergibt sich eine abweichende Beurteilung im Ergebnis nicht. Soweit die Kl. geltend macht, der - von den Bekl. ausgebaute - Kohlebadeofen stelle eine bei der Badausrüstung zu berücksichtigende vollwertige Heizmöglichkeit dar, ist ihr zuzustimmen. Auch wenn die Beheizung mit einem derartigen Ofen mühsam ist - er müßte wohl täglich mehrfach mit Brennmaterial beschickt werden -, kann die Beheizbarkeit des Bades damit nicht in Frage gestellt werden. Auf eine moderne, energiesparende Ausstattung ist bei den Wohnwertmerkmalen ersichtlich nicht abgestellt worden. Mithin ist das Bad durchschnittlich ausgestattet.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist die Küche durch die Ausstattung mit der Kochmaschine auch beheizbar. Auf die mit ihrer Benutzung für die Mieter verbundenen Belastungen kann hierbei nicht abgestellt werden. Es spielt auch keine Rolle, ob diese Kochmaschine angeschlossen und auch sonst einsatzfähig ist. Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, hätten die Bekl. lediglich einen Anspruch auf Wiederherstellung des Anschlusses oder Minderung (§ 537 BGB; vgl. Sternel a.a.O. III Rdn. 598).

Negativ zu bewerten ist hingegen die fehlende Möglichkeit der Warmwasserbereitung in der Küche. Der in der Küche befindliche Boiler stammt nicht von der Kl. Er ist vielmehr 1976 erstmals von den Bekl. installiert worden, wie sich aus der von ihnen überreichten Rechnung vom 11. August 1976 ergibt. Eine ständige Wartung des Boilers seitens der Kl., die die Bekl. bestreiten, ist durch die von der Kl. vorgelegte Reparaturrechnung vom 14. Januar 1985 nicht dargetan. Insofern liegt ein Ausstattungsmangel vor, der jedoch durch die vom Amtsgericht festgestellte Ausstattung der Küche mit Wandfliesen im Arbeitsbereich ausgeglichen wird. Zutreffend weist das Amtsgericht auch hier darauf hin, daß der von den Bekl. beanstandete Zustand der Fliesen bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen ist.

Es bleibt auch bei der Beurteilung der Wohnwertmerkmale der Gruppe 3 als durchschnittlich. Die leicht positiven Merkmale der Wohnung durch die 7 m2 große - allerdings nach Norden gelegene - Loggia werden jedenfalls durch die Beeinträchtigung der Belichtung des Zimmers, dem die Loggia vorgelagert ist, wieder aufgehoben.

Die im übrigen von den Bekl. geltend gemachten Mängel der Wohnung (Durchfeuchtungen, ein nicht beheizbarer Ofen) sind bei der Beurteilung der Wohnwertmerkmale grundsätzlich außer Betracht zu lassen (Sternel a.a.O. III Rdn. 598 m.w.N.). Daß es sich hierbei um nicht behebbare Mängel handelt, die dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen nicht zugemutet werden können, ist nicht ersichtlich.