Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe

Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe/Berliner Mietspiegel

Die ortsübliche Miete für ehemals preisgebundene Berliner Altbauwohnungen liegt innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen und ist genauer an Hand der Orientierungshilfe des Mietspiegels zu ermitteln.

Die Klage ist nicht begründet. Das Mieterhöhungsverlangen wahrt zwar die vorgeschriebene Schriftform und ent-hält die erforderliche Begründung (§ 2 Abs. 1 MHG), indem es auf den beigefügten Mietspiegel unter Kennzeichnung der entsprechenden Spalte und Zeile Bezug nimmt. Der Kl. hat jedoch gemäß § 2 Abs. 1 und Abs 2 GVWBln in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG nur dann Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, wenn der verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die sich aus dem Berliner Mietspiegel für Altbauten (Amtsblatt Bln 1987 S. 1849 ff.) für ehemals preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt, und wenn der Mietzins sich dadurch innerhalb eines Jahres, von Erhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG oder nach vergleichbaren preisrechtlichen Vorschriften abgesehen, nicht um mehr als 5 % erhöht.

Die erstgenannte Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Die Mietwohnung ist unstreitig in das Feld K 3 des Mietspiegels einzuordnen, welches einen Mittelwert von 4,20 DM je Quadratmeter Wohnfläche ausweist und eine Spanne von 3,60 DM bis 5,06 DM. Das heißt die ortsübliche Vergleichsmiete liegt innerhalb dieser Spanne. Sie ist unter Berücksichtigung der einzelnen wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale nach der Orientierungshilfe (Ziffer 6.1.1) des Mietspiegels für die Einordnung innerhalb der Spannen genauer zu ermitteln.

In den Merkmalgruppen ergeben sich folgende Plus- und Minuspunkte:

Gruppe 1 (Bad/WC): keine

Die Vergrößerung des Bades um die Grundfläche der ehemaligen Speisekammer stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Dasselbe gilt für die Verstärkung der Entwässerungsleitungen und die eingebaute Fußbodenentwässerung, sowie den isolierenden Estrichfußboden. Ob im Einzelfall auch andere als die in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel vorgesehenen Merkmale als Plus- oder Minuspunkte zu berücksichtigen sind, kann hier dahinstehen, weil die bloße Vergrößerung der Grund-fläche des Bades, die Ausstattung mit einer verstärkten Entwässerung und einem iso-lierten Estrichfußboden den Gebrauchswert des Bades nicht über das durchschnittli-che Mittelmaß hinausheben.

Gruppe 2 (Küche) - nicht beheizbar, - keine Warmwasserbereitung

Die vorhandene Warmwasserbereitung läuft über den Durchlauferhitzer im Bad und ist von Mieterseite installiert worden; sie kann daher nicht berücksichtigt werden (vgl. Emmerich Sonnenschein, Handkommentar Miete, 3. Aufl., Rdnr. 13 a zu § 2 MHRG). Der Kl. behauptet zwar, daß zu Beginn des Mietverhältnisses bereits eine Warmwasserversorgung vorhanden gewesen sei, bietet insoweit jedoch keinen Beweis an. Hinsichtlich der Vergrößerung der Grundfläche durch Abriß der Speisekammer gilt dasselbe wie oben unter Gruppe 1 ausgeführt.

Ob in Gruppe 3 (Wohn /Schlafräume), Gruppe 4 (Wohnanlage) und Gruppe 5 (Wohn-umfeld) die positiven oder negativen Merkmale überwiegen, kann für diesen Rechtsstreit offenbleiben. Die bisherige Miete liegt mit 603,10 DM und 125 m2 genau bei 4,82 DM/m2 und übersteigt damit den Mittelwert laut Mietspiegel von 4,20 DM/m2 um mehr als 60% des Unterschiedsbetrages zwischen dem Mittelwert und dem Oberwert von 5,06 DM/m2. Wenn feststeht, daß in zwei von fünf Kategorien die Pluspunkte nicht überwiegen, dann liegt die ortsübliche Vergleichsmiete keineswegs über 4,72 DM/m2 (Mittelwert zuzüglich 60% der oberen Spanne). Die bisherige Miete von 4,82 DM/m2 liegt somit schon über der ortsüblichen, so daß eine Mieterhöhung aus diesem Grun-de ausgeschlossen ist, ohne daß es noch auf die Einhaltung der Kappungsgrenze ankäme.