Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe

Berliner Mietspiegel/Orientierungshilfe; Verkehrslärm (Kaiserdamm); Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Vergleichswohnungen/ortsübliche Vergleichsmiete; ortsübliche Vergleichsmiete/Berliner Mietspiegel; Mittelwert/Berliner Mietspiegel; Gäste- WC/wohnwerterhöhendes Merkmal; Verfliesung/wohnwerterhöhendes Merkmal; Parkettböden/wohnwerterhöhendes Merkmal; Stuck/wohnwerterhöhendes Merkmal; Balkon/wohnwerterhöhendes Merkmal; Lärmbelästigung/wohnwertminderndes Merkmal; Kabelanschluß/wohnwerterhöhendes Merkmal; Gegensprechanlage/wohnwerterhöhendes Merkmal; Türöffnungsanlage/wohnwerterhöhendes Merkmal; Wohnumfeld/Verkehrslärm als wohnwertminderndes Merkmal; Orientierungshilfe/Berliner Mietspiegel

1. Auch eine mittels Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhung nach § 2 MHG (Vm. § 2 GVW ist auf ihre materielle Berechtigung hin anhand des Berliner Mietspiegels zu überprüfen.

2. Zur Berücksichtigung des erheblichen Straßenverkehrslärms auf dem Kaiserdamm bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die auf § 2 MHG gestützte Klage ist nicht begründet.

Zwar ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. zulässig, weil dieses gemäß § 2 MHG auch auf darin genannte Vergleichswohnungen gestützt werden kann. Im vorliegenden Fall ist jedoch der Vergleichsmietzins bereits überschritten.

Die Wohnung ist nach dem für Berliner Altbau geltenden Mietpreisspiegel einzuordnen in die bis 1918 errichteten Wohnungen über 90 qm mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung in guter Wohnlage. Der im Mietpreisspiegel für diese Wohnungen genannte Mietzins liegt zwischen 4,60 und 6,45 DM je Quadratmeter bei einem Mittelwert von 5,46 DM je qm.

Den Kl. ist zuzugeben, daß die Wohnung zahlreiche werterhöhende Merkmale aufweist. So ist im Bad/WC Bereich als werterhöhend ein Gäste-WC und die Verfliesung des Bads zu werten. Im Wohn/Schlafraum-Bereich wirken werterhöhend die vorhandenen Parkettböden in einzelnen Räumen und der Stuck an den Decken. Als werterhöhend gelten auch die vorhandenen drei Balkone. Hier ist aber eher negativ zu berücksichtigen, daß die 3 Balkone nicht wertentsprechend benutzbar sind, weil sie einer übermäßigen Beschallung durch den Straßenlärm ausgesetzt sind. Im Bereich der Wohnanlage sind zwar auch werterhöhende Merkmale wie Kabelanschluß, Türöffnungs- und Gegensprechanlage vorhanden. Dem steht jedoch gegenüber die erhebliche Lärmbelästigung. Die Inaugenscheinnahme hat ergeben, daß die Wohnräume am Freitag Nachmittag 14.00 Uhr, zu einer Zeit, als der Berufsverkehr noch nicht voll eingesetzt hatte, der Verkehrslärm so stark gewesen ist, daß er ständig in der Wohnung deutlich wahrnehmbar war. Als eine Balkontür geöffnet wurde, war der über den Balkon eindringende Lärm so stark, daß die Verständigung im Zimmer zwischen den dicht beieinander stehenden Teilnehmern des Ortstermines erheblich erschwert war. Dieses negative Merkmal der Wohnung, welches praktisch für alle Wohnräume gilt, wiegt so schwer, daß die positiven Merkmale in den Bereichen Wohn/Schlafräume, Wohnanlage und auch Wohnumfeld, insbesondere die gute Verkehrslage, die guten Einkaufsmöglichkeiten und die Grünflächen des Lietzenseeparkes in der näheren Umgebung ausgeglichen werden. Denn ohne einen verbesserten Schallschutz in Form von isolierten Fenstern ist die Wohnung nur eingeschränkt benutzbar. Das Gericht hält daher nur eine Miete in Höhe der Durchschnittsmiete des Mietpreisspiegels für Altbauwohnungen in Höhe von 5,40 DM je Quadratmeter für vergleichbar. Jedenfalls ist eine Miete über der derzeit gezahlten Miete von 6,48 DM je Quadratmeter eine Miete, die bereits an der Höchstgrenze der Spannbreite des Mietpreisspiegels liegt, nicht gerechtfertigt. ...