Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe; Mieterkeller, Lage an Stadtautobahn; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung; Mieterkeller, fehlender als wohnwertminderndes Merkmal; Wohnumfeld, Lage an der Stadtautobahn als wohnwertminderndes Merkmal; Verkehrslärm, durch Stadtautobahn als wohnwertminderndes Merkmal; Geräuschebeeinträchtigung, durch Bahngelände als wohnwertminderndes Merkmal; Bahngelände, Geräusche durch Bahngelände als wohnwertminderndes Merkmal; Kabelanschluß, kein wohnwerterhöhendes Merkmal bei Zahlung der Gebühr durch Mieter; Mängel, behebbare Mängel kein wohnwertminderndes Merkmal

1. Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen.

2. Fehlender Abstellraum oder Mieterkeller sowie Lage am Bahngelände und der Stadtautobahn als wohnwertminderndes Merkmal.

Trotz der einerseits von Vermieterseite und andererseits von Mieterseite - mindestens teilweise - berechtigten Kritik an den Werten des Berliner Mietspiegels ist festzustellen, daß die Werte dieses Mietspiegels eine einigermaßen verläßliche Grundlage für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses darstellen. Allerdings kann die dem Mietspiegel beigegebene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zumindest nicht buchstabengetreu angewendet werden, um den tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmietzins zu ermitteln. Zum einen handelt es sich nicht um eine amtlich beschlossene Regelung, wie es bei dem eigentlichen Mietspiegel der Fall ist. Vielmehr ist es ein Vorschlag, der die Gerichte nicht bindet. Zum anderen berücksichtigt die Orientierungshilfe nicht ausreichend die unterschiedliche Bedeutung der einzelnen Merkmale für einen Mietinteressenten. Nach dem unstreitigen Sachverhalt ist im übrigen die Ansicht der Kl. unzutreffend, daß in sämtlichen Merkmalsgruppen die Vorteile überwiegen würden.

Unstreitig ist, daß Bad und Küche der Wohnung des Bekl. besser ausgestattet sind, als es dem Durchschnitt entspricht. Schon in der Merkmalsgruppe 3 aber kann ein Überwiegen der unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmale nicht mehr festgestellt werden. Die Bekl. haben insoweit unwidersprochen vorgetragen, daß ihre Wohnung weder über einen Keller noch über Abstellraum innerhalb der Wohnung verfüge. Dies ist ein erheblicher Mangel, der die wohnwerterhöhenden Merkmale aufwiegt.

In der Merkmalsgruppe 4 sind zwar unstreitig mehrere wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden. Hinsichtlich des Kabelanschlusses kann aber nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Bekl. dafür zusätzlich zur Miete monatlich 6,00 DM zahlen müssen. Ohne Erfolg berufen die Bekl. sich in diesem Zusammenhang darauf, daß ihre Wohnung eine unzureichende Wärmedämmung aufweise. Soweit sie behaupten, die Fensterrahmen seien verzogen und würden nicht dicht schließen, handelt es sich um behebbare Mängel. Derartige behebbare Mängel aber müssen bei der Festsetzung der ortsüblichen Miete außer Betracht bleiben. Insoweit wäre die Kl. zur Beseitigung verpflichtet (§ 536 BGB). Soweit erhebliche Mängel vorliegen sollten, könnte den Bekl. ein Recht auf Mietminderung (§ 537 Abs. 1 BGB) zustehen. Dieses Recht wird durch die Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berührt. Dies gilt ebenso für die behauptete unzureichende Wassertemperatur ab 23.00 Uhr.

In der letzten Merkmalsgruppe schließlich dürfte die Verkehrslage entsprechend den Behauptungen der Kl. gut sein. Die Wohnung der Bekl. liegt in der Nähe des Hohenzollerndammes, von wo aus mit einem Bus der Fehrbelliner Platz mit zwei U-Bahnlinien erreicht werden kann. Entsprechend dem Vorbringen der Bekl. muß aber als erheblicher Mangel angesehen werden, daß die Straße parallel zum Bahngelände und der Stadtautobahn verläuft. Insofern ist nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Bekl. mit erheblichen Belästigungen durch Verkehrslärm zu rechnen. Damit halten sich auch in dieser Merkmalsgruppe die wohnwertmindernden und die wohnwerterhöhenden Merkmale die Waage.