Berliner Mietspiegel, Mittelwert

Berliner Mietspiegel, Mittelwert; Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung; Mieterhöhung, Mietspiegel; Mittelwert, Berliner Mietspiegel; Darlegungslast, des Vermieters bei Mieterhöhung über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Mieterhöhung, über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Oberwert, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Oberwert; Darlegungslast, des Vermieters bei Überschreitung des Oberwertes des Berliner Mietspiegels

Überschreitet der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Oberwerte des Mietspiegels, muß er im einzelnen in Anlehnung an die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Mietspiegel darlegen, welche tatsächlichen werterhöhenden Merkmale vorhanden sind, die diese Überschreitung rechtfertigen.

Die somit zulässige Klage ist aber unbegründet und muß deshalb abgewiesen werden. Der Kl. ist darlegungsfällig dafür, daß der von den Bekl. bisher gezahlte Kaltmietzins von monatlich 705,34 DM oder 6,53 DM/qm unter dem ortsüblichen Mietzins liegt. Trotz der von beiden Seiten gegen den Berliner Mietspiegel erhobenen Kritik sind die darin genannten Werte als Beweis des ersten Anscheins dafür zu verwerten, daß die im Mietspiegel genannten Werte den ortsüblichen Mietzins im allgemeinen zutreffend wiedergeben. Die Wohnung der Bekl., die in das Feld J 3 des Mietspiegels einzuordnen ist, entspricht damit einem ortsüblichen Mietzins von 5,62 DM/qm bei einer Spanne von 4,97 bis 6,61 DM/qm. Dabei kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß von den vom Kl. genannten Vergleichswohnungen drei wegen der Wohnungsgröße unter 90 qm in das Feld G 3 des Mietspiegels einzuordnen sind. Dieses Feld weist einen Mittelwert von 6,18 DM/qm auf bei einer Mietpreisspanne von 5,39 bis 7,02 DM/qm. Nach dem Mittelwert des Mietspiegels liegt also der ortsübliche Mietzins für derartige Wohnungen knapp 10 % über dem der Wohnungen, die mit der Wohnung der Bekl. vergleichbar sind.

Die von den Bekl. gezahlte Kaltmiete mit 6,53 DM/qm liegt somit erheblich über dem Mittelwert des Mietspiegels mit 5,62 DM und fast an der oberen Grenze der Preisspanne von 6,61 DM/qm. Der geforderte neue Mietzins von 6,86 DM/qm überschreitet den Rahmen erheblich.

Das alles schließt freilich nicht aus, daß der bisherige Mietzins unter Berücksichtigung der vom Kl. allgemein behaupteten besonders guten Ausstattung der Wohnung und der Lage des Hauses noch unterhalb des ortsüblichen Mietzinses liegt. Indessen ist der Kl. für die tatsächlichen Voraussetzungen dafür darlegungsfällig. Das von ihm angebotene Sachverständigengutachten war nicht einzuholen. Insoweit handelt es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis. Die allgemeine Behauptung des Kl., die sich aus dem von ihm eingereichten Anwaltsschreiben vom 28. März 1988 ergibt, reicht nicht aus. Darin ist ausgeführt worden, daß der Kl. in den letzten Jahren mehr als 900.000 DM in das Haus investiert habe und der Zustand der Wohnung der Bekl. weit überdurchschnittlich gut sei. Der Kl. hätte zur Begründung eines Mietzinses, der den oberen Grenzwert der Spanne des Mietspiegels erheblich übersteigt, im einzelnen in Anlehnung an die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Mietspiegel darlegen müssen, welche tatsächlichen werterhöhenden Merkmale vorhanden sind und eine außergewöhnliche Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen sollen. Mangels eines substantiierten Vorbringens des Kl. fehlt es am Vortrag tatsächlicher Grundlagen dafür, daß überhaupt eine Erhöhung des derzeit gezahlten Mietzinses zulässig ist. Dementsprechend darf das beantragte Sachverständigengutachten auch nicht eingeholt werden.