Berliner Mietspiegel, Mittelwert

Berliner Mietspiegel, Mittelwert; Mittelwert, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Fliesen, wohnwerterhöhendes Merkmal; Einbauküche, wohnwerterhöhendes Merkmal

Für die Ermittlung des angemessenen ortsüblichen Mietzinses ist grundsätzlich von dem in dem Mietspiegel ermittelten Mittelwert auszugehen.

Die zulässige auf § 2 MHG in Verbindung mit §§ 1 und 2 GVW gestützte Klage ist in der Sache unbegründet. Die Bekl. muß der Mieterhöhung nicht zustimmen, da der begehrte erhöhte Mietzins nicht angemessen und ortsüblich ist.

Nach dem für die Wohnung der Bekl. maßgeblichen Mietspiegelfeld für im Zeitraum 1913 bis 1949 erbaute Häuser I 3 beträgt der Mittelwert 6,01 DM, bei einer Spanne von 5,55 DM bis 6,67 DM. Die derzeitige Miete liegt bei 6,10 DM pro Quadratmeter, d. h. bereits um 0,09 DM über dem Mittelwert. Die verlangte Miete von 6,41 DM/qm liegt schon 0,40 DM über dem Mittelwert, das sind über 60 % der oberen Spanne. Diese Überschreitung des Mittelwertes wäre bei Anwendung der Orientierungshilfe zu dem Mietspiegel nur gerechtfertigt, wenn in mindestens drei der wohnwertbildenden Merkmale die werterhöhenden Merkmale weitaus überwiegen würden. Das ist hier jedoch schon nach dem eigenen Vorbringen der Kl. nicht der Fall. Nachdem geklärt ist, daß eine Einbauküche nicht vorhanden ist, kämen als wohnwerterhöhende Merkmale allenfalls in Betracht eine überwiegende Fliesung im Bad und das Vorhandensein von Doppelfenstern in den Wohn- und Schlafräumen. Dabei ist der mangelhafte Zustand der Fliesen im Bad, wie er von der Bekl. vorgetragen ist, noch unberücksichtigt. Die darüber hinaus angegebene überwiegend gute Belichtung dürfte im Hochparterre zweifelhaft sein. Eine Überschreitung des Mittelwertes wäre jedenfalls höchstens um 40 % der oberen Spanne zulässig. Der verlangte Mietzins überschreitet diesen zulässigen Wert.

Aber auch abgesehen von der Anwendung der Orientierungshilfe ist eine Überschreitung des derzeit geltenden Mietzinses nicht gerechtfertigt. Für die Ermittlung des angemessenen ortsüblichen Mietzinses ist grundsätzlich von dem in dem Mietspiegel ermittelten Mittelwert auszugehen. Der Mittelwert entspricht dem Wert, der sich für die große Masse der der Spanne angehörenden Wohnungen ergibt. Liegt der Mittelwert näher an der unteren Grenze der Spanne, so liegt das Schwergewicht der erfaßten Mieten im unteren Bereich. Dementsprechend sind um so höhere Anforderungen an die Begründung dafür zu stellen, daß die fragliche Wohnung zu den Wohnungen gehört, für die der obere Spannenwert gerechtfertigt ist (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III, Rdnr. 567, 747).

Derartige besondere Umstände sind hier nicht vorgetragen.