Berliner Mietspiegel/Mittelwert

Berliner Mietspiegel/Mittelwert; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mittelwert/Berliner Mietspiegel; Darlegungslast/des Vermieters bei Mieterhöhung über Mittelwert des Berliner Mietspiegels

Zum Umfang der Darlegungslast des Vermieters bei Überschreiten des Mittelwerts des Berliner Mietspiegels.

Die Klage ist zulässig.

Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, daß die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. April 1988 ohne weitere Begründung über den Mittelwert des Mietspiegels hinausgegangen sind. Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG reicht es aus, daß die geforderte Mieterhöhung innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Einer weiteren Begründung bedarf es im Mieterhöhungsverlangen selbst nicht (vgl. OLG Hamburg, NJW 1983, 1803).

Die Klage ist aber unbegründet.

Die Kl. können von den Bekl. nicht die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen. Voraussetzung dafür ist u. a. daß der verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Dabei trägt der Vermieter die Beweislast für alle Voraussetzungen des von ihm behaupteten Anspruchs (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 51). Zu einer Beweisaufnahme in Form der hier von den Kl. verlangten Einholung eines Sachverständigengutachtens kann es aber nur kommen, wenn der Vermieter die zu beweisende Tatsache substantiiert dargelegt hat. Anderenfalls handelt es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis. So mag es zunächst ausreichen, daß der Vermieter ohne weitere Begründung behauptet, für die Wohnung des Mieters sei eine bestimmte Miethöhe ortsüblich (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. 735; Amtsgericht Tiergarten, Grundeigentum 1988, 735). Bestreitet aber der Mieter dies substantiiert, so hat der Vermieter, der einen über den Mittelwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt, im einzelnen vorzutragen, welche wohnwerterhöhenden Merkmale zu berücksichtigen sind (vgl. Amtsgericht Tiergarten, a.a.O.). Es genügt nicht, sich statt eigener Darlegung allein auf ein erst noch einzuholendes Gutachten zu berufen, da es dann dem Gutachter überlassen wird, wohnwerterhöhende Merkmale zu ermitteln und in seinem Gutachten darzulegen (vgl. Sternel, a.a.O., Rdn. 737). Bestreitet aber der Mieter dies substantiiert, so hat der Vermieter, der einen über den Mittelwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt, im einzelnen vorzutragen, welche wohnwerterhöhenden Merkmale zu berücksichtigen sind (vgl. Amtsgericht Tiergarten, a.a.O.). Es genügt nicht, sich statt eigener Darlegung allein auf ein erst noch einzuholendes Gutachten zu berufen, da es dann dem Gutachter überlassen wird, wohnwerterhöhende Merkmale zu ermitteln und in seinem Gutachten darzulegen (vgl. Sternel, a.a.O., Rdn. 737). Das gilt besonders, als sich auch der Sachverständige mit einem vorhandenen Mietspiegel auseinandersetzen muß (vgl. Sternel, a.a.O., Rdn. 743). Die Darlegungslast stellt für den Vermieter auch nicht so erhebliche Schwierigkeiten dar, daß eine an sich gerechtfertigte Mieterhöhung an Verfahrensschwierigkeiten scheitert (vgl. Bundesverfassungsgericht NJW 1974, 1499). Er kann sich hier ohne weitere Schwierigkeiten der Orientierungshilfen des Mietspiegels bedienen.

Im vorliegenden Fall beträgt nach dem entsprechenden Rasterfeld des Mietspiegels die Spanne 2,88 bis 4,45 DM pro qm, der Mittelwert liegt bei 3,53 DM pro qm. Die Bekl. zahlen zur Zeit 3,45 DM pro qm, die Kl. verlangen einen Mietzins von 3,62 DM pro qm. Eine Erhöhung auf diesen Wert könnte nur dann materiell gerechtfertigt sein, wenn die Kl. wohnwerterhöhende Merkmale substantiiert dargelegt bzw. bewiesen hätten. Dies gilt besonders, da unstreitig mehrere wohnwertmindernde Merkmale vorhanden sind. Trotz des Hinweises des Gerichtes in der mündlichen Verhandlung vom 12. September 1988 haben die Kl. aber keine Merkmale dargelegt, die eine Erhöhung des Mietzinses über den Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen könnten. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hatte zu unterbleiben, da dies - wie dargelegt - auf einen Ausforschungsbeweis hinausliefe. ...