Berliner Mietspiegel/Mittelwert

Berliner Mietspiegel/Mittelwert; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mittelwert/Berliner Mietspiegel; Darlegungslast/des Vermieters bei Mieterhöhung über Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Balkon/werterhöhendes Merkmal; werterhöhendes Merkmal/Balkon; Lärmbelästigung/wohnwertminderndes Merkmal; gute Belichtung/wohnwerterhöhendes Merkmal; Spreenähe/wohnwerterhöhendes Merkmal

1. Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels hinausgeht, muß er auf Bestreiten des Mieters die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegen.

2. Ein 3,68 qm großer Balkon ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. §§ 2 MHG, 1, 2 GVW, 535 BGB.

Die Bekl. hat substantiiert bestritten, daß die von den Kl. geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche.

Nach dem Rasterfeld des Berliner Mietspiegels beträgt die Spanne vorliegend 4,24 - 6,18 DM/qm. Der Mittelwert ist mit 5,09 DM/qm angegeben. Die Bekl. zahlt derzeit 5,35 DM/qm, also einen bereits deutlich über dem Mittelwert liegenden Mietzins. Der von den Kl. geforderte Mietzins läge bei 5,62 DM/qm.

Aus den von den Parteien vorgetragenen unstreitigen Wohnwertmerkmalen ergibt sich nicht, daß hier eine Einordnung im oberen Spannenbereich erfolgen kann. Mithin bedurfte es auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens - abgesehen davon, daß die Kl. einen diesbezüglichen Beweis auch nicht angetreten haben. Die von den Kl. als wohnwerterhöhend angesehene breite Straße ist, da die hiervon ausgehende Lärmbelästigung nicht bestritten wurde, als wohnwertmindernd einzustufen; ebenso die unstreitige Lärmbelästigung, die von dem Zeitungsladen und der ebenfalls im Hause befindlichen Bäckerei ausgeht.

Auch die von den Kl. angeführte "überwiegend vorhandene gute Belichtung" kann angesichts des nicht bestrittenen Umstandes, daß ein 40 qm großes Zimmer, also ca. ein Viertel der Wohnung, auch tagsüber künstlich erhellt werden muß, nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden. Ebensowenig kann ein Balkon mit einer - von den Kl. nicht bestrittenen - Größe von 3,68 qm nicht als wohnwerterhöhend angesehen werden. Einzig der vorhandene Fahrstuhl, die neu verputzte Fassade und die Spreenähe sind wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Setzt man dagegen die unstreitig vorhandenen wohnwertmindernden Merkmale wie Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung, schlechte Lichtverhältnisse in einem relativ großen Zimmer, so werden die wohnwerterhöhenden Merkmale wieder aufgehoben mit der Folge, daß zumindest nicht ersichtlich ist, daß die hier in Rede stehende Wohnung im oberen und nicht nur im mittleren Spannenbereich eingeordnet werden müßte.

Soweit die Kl. darauf hinweisen, daß es zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens ausreiche, daß die geforderte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, so ist dies nur Zulässigkeitsvoraussetzung für die Klage.

Begründet ist die Klage erst dann, wenn der Kl. 1) darlegt und 2) - für den Fall des Bestreitens - beweist, daß die von ihm geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Letzteres läßt sich aus den Darlegungen der Kl. nicht entnehmen, da die vorhandenen wohnwerterhöhenden Merkmale die wohnwertmindernden Merkmale nicht überwiegen, somit eine Mieterhöhung, die über dem Mittelwert liegt, nicht begründen können...

Anmerkung: Zu Leitsatz 1: ebenso: AG Tiergarten - 5 C 249/88 - in GE 88, 735