Berliner Mietspiegel, Mittelwert

Berliner Mietspiegel, Mittelwert; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Berlier Mietspiegel, Mieterhöhung; Erhöhungsverlangen, Höchstwert; Mittelwert, Berliner Mietspiegel; Darlegungslast des Vermieters bei Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; wohnwerterhöhendes Merkmal, Balkon; Balkon, wohnwerterhöhendes Merkmal

Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels hinausgeht, muß er auf Bestreiten des Mieters die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegen.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen vom 27.1.1988 wirksam. Die Kl. konnten ohne weitere Begründung auf den Höchstwert des Mietspiegels Bezug nehmen (OLG Frankfurt NJW 1982, 1822; OLG Hamburg GE 1983, 484).

Die Klage ist jedoch unschlüssig, da die Kl. auf das substantiierte Bestreiten der Bekl. nicht eingegangen sind. Zwar reicht grundsätzlich die bloße Behauptung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen war und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 2 MHG wie die Einhaltung der Kappungsgrenze dargelegt sind (Schmidt-Futterer MDR 1975, 4). Wenn sich der Mieter auf eine solche Klage nicht verteidigt, kann ohne weiteres Versäumnisurteil ergehen (Schmidt-Futterer/Blank, 5. Aufl., C 137). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Mieter der Klage substantiiert entgegentritt.

Es ist anerkannt, daß die Darlegungspflicht des Kl. sich entsprechend der Einlassung des Bekl. erweitern kann (BGH NJW 1962, 1394; Schmidt-Futterer MDR 1975, 4). So liegt es hier.

Nach dem entsprechenden Rasterfeld des Mietspiegels beträgt die Spanne 3,55 bis 4,88 DM pro Quadratmeter; der Mittelwert liegt bei 4,09 DM: Die Bekl. zahlen derzeit 4,44 DM pro Quadratmeter. Unter diesen Umständen konnten sich die Kl. nicht auf den schlichten Beweisantritt "Sachverständigengutachten" hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken, sondern hätten nach dem substantiierten Bestreiten der Bekl. näher ausführen müssen, welche wohnwerterhöhenden Merkmale zu berücksichtigen sind.

Das Gericht folgt dabei nicht der grundsätzlichen Kritik am Berliner Mietspiegel, die teilweise den Mietspiegel für unverwertbar hält oder vorschlägt, in jedem Fall vom Höchstwert der Spanne auszugehen (vgl. Giese GE 1988, 547 und GE 1988, 389; Frisch GE 1988, 389; Blümmel GE 1987, 1170). Die vorgebrachten Ungereimtheiten beruhen letztlich auf der gesetzlichen Vorgabe in § 2 MHG und dem dort verwandten Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, die eben nicht die tatsächlich üblicherweise gezahlte Miete, sondern eine normativ korrigierte Marktmiete ist. Es ist daher kein zulässiger Einwand gegen den Mietspiegel, daß nach dem bisherigen Preisrecht die Wohnlage nicht zu berücksichtigen war und deshalb alle Daten nach § 2 Abs. 2 GVW gleich zu gewichten sind (a.A. Giese GE 1988, 547). Das Gesetz geht von der Wohnlage als wohnwertbestimmender Faktor aus; dabei ist es unerheblich, ob dies nach den tatsächlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt zu Recht oder zu Unrecht geschieht. Notwendige Folge von dieser gesetzlichen Regelung ist dann aber, daß auch der Mietspiegel entsprechende Differenzierungen vornimmt.

Andererseits kann auch der Mietspiegel das vorhandene Zahlenmaterial nicht verfälschen, sondern muß von den tatsächlichen Gegebenheiten ausgehen. Daß Wohnungen in Kreuzberg teilweise teurer sind als in Zehlendorf und daß der Mieter einer modernisierten Wohnung im Seitenflügel eine höhere Miete zahlt als der Mieter im Vorderhaus, das schon von Anfang an mit Zentralheizung und Bad ausgestattet war, ergibt sich aus der bisherigen mietpreisrechtlichen Entwicklung und kann nicht dem Mietspiegel selbst als grundsätzlicher Geburtsfehler vorgehalten werden. Auch für den Berliner Mietspiegel gilt daher, daß er in der Regel das zuverlässigste und kostengünstigste Begründungsmittel und auch Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist (Sternel 3. Aufl. III, Rdnr. 743).

Das gilt auch für die Orientierungshilfe nach dem Berliner Mietspiegel mittels der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmals. Trotz aller auch dort vorhandenen Ungereimtheiten (vgl. Blümmel GE 1987, 1170) stellen sie im Regelfall -und so auch hier - ein einfaches Mittel zur Einordnung der Wohnung in den Spannenbereich dar. An den Vermieter werden damit keine unzumutbaren Anforderungen gestellt, da ihm diese Merkmale ebenso bekannt sind wie dem Mieter. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar einen Verstoß gegen das Grundgesetz angenommen, wenn dem Vermieter so hohe verfahrensrechtliche Hürden in den Weg gelegt werden, daß er sie in zumutbarer Weise nicht überwinden kann (WuM 1974, 172). Das heißt jedoch nicht, daß in jedem Falle bei einem zulässigen Mieterhöhungsverlangen das Gericht durch Sachverständigengutachten Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erheben muß (so aber wohl Schmidt-Futterer MDR 1975, 4). Dies wäre im vorliegenden Falle ein unzulässiger Ausforschungsbeweis (vgl. Sternel III Rdnr. 739).

Die Kl. hätten daher ihre Angaben näher substantiieren müssen, denn anders als etwa bei den Rahmengebühren nach der BRAGO oder der GOÄ ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Ermessensentscheidung, sondern - jedenfalls theoretisch - die Ermittlung nur eines zutreffenden Wertes. Da die Kl. trotz rechtlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung ihre Angaben nicht ergänzt haben, war die Klage ohne Beweisaufnahme abzuweisen (vgl. Beuermann Rdnr. 121 a.E. zu § 2 MHG; Barthelmess Rdnr. 167 zu § 2 MHG; a.A. Schultz GE 1988, 389).

ebenso AG Tiergarten - 9 C 276/88 - MM 1988/254 -