Berliner Mietspiegel/Mittelwert

Berliner Mietspiegel/Mittelwert; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mieterhöhungsverlangen/Bezeichnung des Rasterfeldes; Rasterfeld/Bezeichnung für Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich; Mittelwert/Berliner Mietspiegel; Darlegungslast des Vermieters/bei Mieterhöhung über Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Orientierungshilfe/zum Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage; Sachverständigengutachten/Berliner Mietspiegel; Schätzungsgrundlage/Berliner Mietspiegel

1. Für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist es nicht erforderlich, daß der Vermieter das entsprechende Rasterfeld des Mietspiegels kennzeichnet.

2. Der Vermieter muß Abweichungen vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes darlegen.

3. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dem Berliner Mietspiegel und der dazugehörigen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" entnommen werden.

Die Klage hat im Ergebnis keinen Erfolg. Zwar scheitert sie nicht am Vorliegen eines wirksamen Zustimmungsverlangens des Kl. Denn für ein solches kommt es auf die von den Bekl. gerügte Kennzeichnung bzw. Kenntlichmachung des Oberwertes in dem entsprechenden Rasterfeld des Mietspiegels nicht an. Dies folgt schon daraus, daß der Vermieter seinem Zustimmungsverlangen den in Berlin allgemein zugänglichen Mietspiegel nicht beifügen muß, sondern eine bloße Begründungspflicht ausreichend ist (vgl. Beuermann, Kommentar zum MHG, Randnr. 9 zu § 2 MHG). Folglich kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er seinem Zustimmungsverlangen den Mietspiegel ohne bzw. ohne weiterreichende Kennzeichnung beifügt. Ebensowenig fehlt es an einer verweigerten Zustimmung der Bekl. Diese haben zwar einmalig - nämlich im Mai 1988 - die neue Miete an den Kl. überwiesen. In dieser einmaligen Zahlung liegt aber noch keine konkludente Zustimmung der Bekl., die zur Unzulässigkeit der Klage führt.

Die Klage ist aber unbegründet. Bereits das eigene Vorbringen des Kl. rechtfertigt die begehrte Verurteilung der Bekl. nicht. Der Kl. hat die Voraussetzungen der §§ 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), 2 Abs. 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVWBln) - die Grundlage seines Klagebegehrens sind - nicht ausreichend dargetan. Es fehlt an der - nachvollziehbaren - Darlegung, daß der neue ab Mai 1988 verlangte Mietzins den ortsüblichen Mietzins nicht überschreitet. Auszugehen ist dabei von den Werten des Berliner Mietspiegels, der den gesetzlichen Anforderungen von § 2 Abs. 5 MHG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 GWVBln genügt, auf einer umfangreichen Datenermittlung beruht und von den Interessensverbänden weitgehend anerkannt wird (vgl. Sternel, Mietrecht, III Randnr. 857 b). Soweit der Mietspiegel eventuelle Ungereimtheiten enthält, so sind diese im Einzelfall zu berücksichtigen, führen aber nicht schlechthin zu einer völligen Unbrauchbarkeit bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mietspiegel weist für die streitbefangene Wohnung einen ortsüblichen Mietzins zwischen 4,24 DM und 6,18 DM aus, wobei der Mittelwert bei 5,09 DM liegt. Danach bewegt sich zwar der vom Kl. geforderte (neue) Mietzins innerhalb der Spanne des Rasterfeldes J 4 im Mietspiegel, unterschreitet aber den oberen Spannenwert nur unwesentlich, nämlich um 0,14 DM. Eine solche Einordnung ist aber auch unter Zugrundelegung des eigenen Vorbringens des Kl. nicht gerechtfertigt, da wohnwerterhöhende Merkmale, die ein Heranreichen an die Obergrenze des Spannenwertes rechtfertigen, nicht vorliegen. Soweit der Kl. in diesem Zusammenhang geltend macht, die Orientierungshilfe, die die Berücksichtigung wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale ermöglicht, sei gesetzwidrig, geht sein Einwand fehl. Denn bei der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um ein empirisch erfaßtes, aber normativ korrigiertes Datenmaterial, die begriffsnotwendig eine Bandbreite aufweist und hierdurch erst eine Berücksichtigung des Einzelfalles bei der Anordnung innerhalb der Spanne überhaupt ermöglicht (vgl. Sternel, a.a.O., Randziff. 560). Gerade diese Feinabstimmung ist unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe vorzunehmen. Dabei wird - jedenfalls im Regelfall - die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann eine Ansiedlung am oberen Spannenwert zulassen, wenn in allen fünf - jedenfalls aber in der überwiegenden Anzahl der - Merkmalsgruppen die Plus- gegenüber den Minuspunkten überwiegen. Davon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Weder hat der Kl. Umstände dargetan, die ein Abweichen vom Regelfall erlauben, noch ist nach seinem Vorbringen eine Orientierung der Miete am oberen Spannenwert gerechtfertigt. Zwar mag als wohnwerterhöhendes Merkmal die Einbauküche - die jedenfalls nicht von den Bekl. angeschafft worden ist - wie auch die verkehrsgünstige Lage der Wohnung zu berücksichtigen sein, dem steht aber die wohnwertmindernde fehlende Warmwasserbereitungsanlage in der Wohnung gegenüber. Jedenfalls rechtfertigt auch die Gesamtheit der vom Kl. dargelegten wohnwerterhöhenden Merkmale in keinem Fall das (erhebliche) Überschreiten des Mittelwertes, das im vorliegenden Fall fast den Oberwert der Spanne erreicht.

Im Hinblick auf die vorgenannten Gesichtspunkte bedürfte es weder einer Beweiserhebung über die ortsübliche Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens noch durch Anberaumung eines Ortstermines, um eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO zu ermöglichen. ...

Anmerkung: Zu LS 1) anders die herrschende Meinung, vgl. die Nachweise bei Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 665.