Berliner Mietspiegel/Mittelwert

Berliner Mietspiegel/Mittelwert; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mittelwert/Berliner Mietspiegel; Darlegungslast/des Vermieters bei Mieterhöhung über Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Gäste-WC/wohnwerterhöhendes Merkmal; Gasdurchlauferhitzer/wohnwerterhöhendes Merkmal; Doppelspüle/wohnwerterhöhendes Merkmal; BEWAG- Fernheizung/wohnwerterhöhendes Merkmal; Verkehrsverbindung/wohnwerterhöhendes Merkmal; Einkaufsmöglichkeit/wohnwerterhöhendes Merkmal; Grünanlage/wohnwerterhöhendes Merkmal

1. Zur Bedeutung des Mittelwertes des Berliner Mietspiegels.

2. Der Hochmeisterplatz in Berlin 31 kann nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal (Grünanlage) berücksichtigt werden.

Die auf § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW gestützte Klage ist unbegründet. Die Kl. kann die Zustimmung zu der Mieterhöhung gemäß ihrer Erklärung vom 18.1.1988 nicht verlangen, da die weitere Überschreitung des Mittelwertes der in der maßgeblichen Spanne angegebenen Vergleichsmiete nicht gerechtfertigt ist.

Nachdem für die Wohnung der Bekl. maßgeblichen Mietspiegelfeld III L 3 liegt die Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. bei einer Spanne von 5,32 bis 6,70 DM pro qm mit einem Mittelwert von 5,83 DM pro qm. Die derzeitige Miete liegt bei 6,03 DM pro qm, hiermit schon um 0,20 DM über dem Mittelwert. Die verlangte Miete von 6,31 DM pro qm liegt schon bei 0,48 DM, das sind 55 % über dem Mittelwert. Zwar wäre nach den Angaben der Kl. über die wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale bei Anwendung der Orientierungshilfe des Mietspiegels für die Einordnung der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale eine Überschreitung des Mittelwertes jedenfalls um 60 % zulässig, da insoweit die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen würden. Eine mathematische Anwendung der Orientierungshilfe ist aber schon nach dem Zweck dieses Mittels nicht möglich und nicht geboten. Die Orientierungshilfe ist auch keine zwingend anzuwendende Mietpreistabelle. Die Anwendung in dieser Form verbietet sich schon deshalb, weil die einzelnen Merkmale nicht gleichwertig sind und für sich genommen unterschiedliche Qualität aufweisen können.

Auszugehen ist vielmehr grundsätzlich von dem in dem Mietpreisspiegel ermittelten Mittelwert. Der Mittelwert entspricht dem Wert, der sich für die große Masse der der Spanne angehörenden Wohnungen ergibt. Liegt der Mittelwert näher an der unteren Grenze der Spanne, so liegt das Schwergewicht der erfaßten Mieten im unteren Bereich. Dementsprechend sind umso höhere Anforderungen an die Begründung dafür zu stellen, daß die fragliche Wohnung zu den Wohnungen gehört, für die der obere Spannungswert gerechtfertigt ist (vergl. auch Sternel, Mietrecht 3. Aufl. III 567, 747). Derartige besondere Umstände sind hier nicht vorgetragen. Für die Einordnung in die obere Kategorie sprechende beachtliche Gründe könnten etwa darin liegen, daß die Wohnung in sämtlichen Kategorien oder ein einzelnen davon besonders gewichtige oder ganz überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale aufwiese. Das ist aber nicht der Fall. In sämtlichen Merkmalgruppen würde selbst nach dem Vortrag der Kl. das Überwiegen der positiven Merkmale nur geringfügig sein. Im Bereich Bad/WC ist als positives Kennzeichen allein das vorhandene Gäste-WC zu berücksichtigen. Daß die Wände im Bad überwiegend gefliest seien, ist bestritten worden und von der Kl. nicht weiter dargelegt worden. Das Vorhandensein eines Gasdurchlauferhitzers könnte allenfalls in geringerem Umfang als positives Merkmal zu berücksichtigen sein, da das bloße Vorhandensein von Kohlebadeöfen auch in Altbauwohnungen inzwischen eher selten ist. Im Bereich Küche würden ebenfalls dem Vorhandensein von Speisekammer, Doppelspüle und Gasdurchlauferhitzer nur eine eher geringfügige Bedeutung beizumessen sein. Eine gravierende Wohnwerterhöhung stellen sie, auch im Verhältnis zu dem Standard vergleichbarer Altbauwohnungen, nicht dar. In der dritten Kategorie wird unter Berücksichtigung des unbestritten gebliebenen Vortrages der Bekl., wonach die Wohnung überwiegend schlecht belichtet und hellhörig ist, sogar ein Überwiegen der negativen Merkmale erreicht. In der vierten Kategorie würden, selbst wenn man die Behauptung der Bekl. außer acht läßt, daß die Wohnung in einem schlechten Instandhaltungszustand sei (Putz, feuchte Fassade), sich die in der Orientierungshilfe angegebenen Merkmale gegeneinander aufheben. Die zusätzlich angegebenen Merkmale BEWAG-Fernheizung und Vollhauswart sind allenfalls geringfügige Wohnwerterhöhungen. In der Kategorie ist ohnehin die Sammelheizung vorhanden, so daß allenfalls geringfügige Preisvorteile vorteilhaft sein können. In der fünften Kategorie steht den Vorteilen der guten Verkehrsverbindungen und der guten Einkaufsmöglichkeiten die als sehr gravierend zu beurteilende starke Beeinträchtigung insbesondere durch den Verkehr des gegenüberliegenden Busbahnhofs gegenüber. Die Beeinträchtigung ist deshalb besonders gravierend, weil diese schon am frühen Morgen und bis in die Nacht reichen, womit auch die Nachtruhe gestört ist. Die Vor- und Nachteile heben sich hierdurch auf. Das Vorhandensein des Hochmeisterplatzes ist nicht geeignet, als besonders wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt zu werden. Es handelt sich lediglich um einen relativ kleinen zwischen zwei Straßen gelegenen Platz, der keine besonderen Erholungsmöglichkeiten bietet. Derartige Plätze sind in der gesamten Stadt verbreitet und eher als neutral zu behandeln.

Nach allem bewegt sich der Standard der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung unter Berücksichtigung aller Merkmale eher im guten Mittelbereich der Mietzinsspanne. Dieser ist aber mit dem derzeit geltenden Mietzins von 6,03 DM pro qm bereits überschritten. ...