Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung

Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung; Mieterhöhung, Berliner Mietspiegel; Darlegungslast, des Vermieters bei Mieterhöhung über den Mittelwert des Berliner Mietspiegel; Mittelwert, Berliner Mietspiegel; gerichtliches Erhöhungsverfahren, Darlegungslast; Handwaschbecken, fehlendes als wohnwertminderndes Merkmal; Renovierungsbedürftigkeit, des Treppenhauses als wohnwertminderndes Merkmal: Räume, große im Altbau kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Balkon, ohne Größenangabe kein wohnwerterhöhendes Merkmal; WC, nicht beheizbar als wohnwertminderndes Merkmal; Warmwasserbereitung, fehlende als wohnwertminderndes Merkmal; Küche, fehlende Warmwasserbereitung als wohnwertminderndes Merkmal

1. Der Vermieter muß im gerichtlichen Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG die wohnwerterhöhenden Merkmale dartun. Kann er das nicht, weil er die Wohnung nicht rechtzeitig vorher besichtigt hat, ist eine Beweisaufnahme, etwa durch Sachverständigengutachten, unzulässig.

2. Macht der Mieter starke Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses geltend (Merkmalgruppe 4), obliegt es dem Vermieter, die Daten der letzten Renovierung anzugeben.

3. Große Räume sind kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

Die Klage ist zulässig. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 22.1.1988 war wirksam; auch die übrigen Voraussetzungen der §§ 2 MHG, GVW sind von den Kl. schlüssig dargetan. Die Klage ist jedoch unschlüssig geworden durch das substantiierte Bestreiten der Bekl., die erhebliche wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen hat.

Die Bekl. zahlt mit 3,78 DM pro Quadratmeter schon jetzt mehr als den Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes von 3,69 DM. Wenn die Kl. nunmehr 3,97 DM pro Quadratmeter verlangen, hätten sie jedenfalls nach dem entsprechenden Bestreiten der Bekl. die wohnwerterhöhenden Merkmale dartun müssen (AG Tiergarten GE 1988, 735; MM 1988, 254; AG Spandau 2 C 188/88 -, mitgeteilt in Mieterschutz 5/88 S. 17). Das Gericht teilt nicht die grundsätzlichen Erwägungen der Kl., wonach sie überhaupt nicht zum Vortrag der wohnwerterhöhenden Merkmale verpflichtet seien, sondern sich ohne weiteres auf Sachverständigengutachten beziehen könnten. Dies würde auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinauslaufen. Dem Vermieter ist vielmehr in der Regel der Zustand seines Hauses und der einzelnen Wohnungen bekannt, so daß ihm diese Angaben zuzumuten sind. Soweit die Kl. vorgetragen haben, sie müßten die wohnwertmindernden Merkmale der Bekl. mit Nichtwissen bestreiten, ist dies im Ergebnis unbeachtlich. Zwar liegt ein Fall des § 138 ZPO nicht vor; die Kl. hätten jedoch zum schlüssigen Vortrag insoweit nunmehr die einzelnen Merkmale dartun müssen. Für den Fall, daß ihnen oder der Hausverwaltung diese Merkmale unbekannt waren, hätten sie einen Anspruch gegen die Bekl. auf Besichtigung der Wohnung geltend machen können. Wenn sie dies nicht taten, sondern zunächst eine Mieterhöhungserklärung "ins Blaue hinein", nämlich ohne Kenntnis des Zustands der Wohnung, abgaben, ist dies allein von ihnen zu vertreten. Daß die Bekl. während des Rechtsstreits arglistig (§ 242 BGB) eine Besichtigung der Wohnung verhindert habe, tragen die Kl. ebenfalls nicht substantiiert vor. Daß die Bekl. im August verreist war, ist keine Vertragsverletzung. Sie war auch nicht gehalten, während dieser Zeit den Kl. eine Besichtigung zu ermöglichen, da während der Urlaubsabwesenheit der Mieter grundsätzlich nur für Notfälle (z. B. Wasserrohrbruch) den Zutritt zur Wohnung gewährleisten muß.

Nach dem jetzigen Sach- und Streitstand liegt ein wohnwertminderndes Merkmal in der Gruppe 1 vor, da das WC unstreitig nicht beheizbar ist. Es fehlt ferner ein Waschbecken. In der Gruppe 2 fehlt die Warmwasserbereitung in der Küche, und in der Gruppe 4 liegt das Merkmal "starke Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses" vor. Soweit die Kl. insoweit auf eine unterlassene Anzeige nach § 545 BGB hingewiesen haben, können sie damit nicht gehört werden. Der Vermieter muß selbst den Zustand des Treppenhauses kennen. Der Vortrag der Bekl. ist auch nicht unsubstantiiert, da weiterer Vortrag insoweit ohnehin dem Mieter kaum möglich ist und sich auf formelhafte Wendungen wie abblätternde Farbe, starke Wasserschäden (wo?) beschränken müßte. Der Vermieter hat es ohne weiteres in der Hand, die ihm bekannte letzte Renovierung des Treppenhauses vorzutragen, was der Mieter, wenn er nicht langjährig das Haus schon bewohnt hat, nicht kann. Unterläßt der Vermieter diese Angabe, dürfen an die Substantiierungspflicht des Mieters hinsichtlich der Renovierungsbedürftigkeit keine strengen Anforderungen gestellt werden. Der Vortrag der Kl., das Wohnhaus sei günstig gelegen, kann als richtig unterstellt werden. Daß die Wohnung über "zwei schöne große Altbauzimmer" verfüge, ist entgegen der Meinung der Kl. kein wohnwerterhöhendes Merkmal. Dies ist im Altbau vielmehr üblich. Der von den Kl. verwandte Begriff "schön" ist nichtssagend. Auch daß die Wohnung einen Balkon hat, ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal, da die Kl. die Angabe der Größe des Balkons unterlassen.

Das klageabweisende Versäumnisurteil war daher aufrechtzuerhalten.