Berliner Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel

Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB, weil er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur mit Sachverständigengutachten begründeten Mieterhöhung. Das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Gutachten des Sachverständigen B. J. vom 9. Juni 2012 gelangte für den Stichtag 19. Juni 2012 für die Wohnung der Bekl. zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete in Höhe von 946,99 €.

Die Kl. ist der Auffassung, die ortsübliche Vergleichsmiete sei vorliegend nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Dieser beruhe hinsichtlich der Einordnung der Wohngebiete nicht auf überprüfbaren anerkannten wissenschaftlichen Erkenntnissen und Erhebungen, sondern auf willkürlichen und realitätsfremden, nicht am tatsächlichen Mietniveau orientierten Einstellungen einzelner Straßen und Gebiete in die Wohnlagen „einfach", „mittel" und „gut". Es sei vollkommen lebensfremd, dass die über das gesamte Stadtgebiet verteilten und als „mittlere Wohnlage" qualifizierten Wohngebiete eine annähernd gleichartige und vergleichbare Sozial-, Infrastruktur und Wohnqualität aufweisen würden. So liege die S.straße in Berlin-Charlottenburg in einem durch sanierte Altbauten, Parkanlagen und umfangreiche Infrastruktur sowie unmittelbarer zentraler Stadtlage mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, der Stadtautobahn und den Flughafen Tegel geprägten Stadtteil. In derselben Wohnlage würden sich nach dem Berliner Mietspiegel 2013 die verkehrsungünstig gelegenen und schlecht erschlossenen Stadtrandlagen von Reinickendorf-Nord, Spandau-West, Lübars, Hellersdorf-Marzahn-Ost und Neukölln befinden. Die genannten Stadtteile seien nicht mit der hier streitgegenständlichen Wohnlage vergleichbar. Durch die unmittelbare Nähe zum Schloss Charlottenburg und die konsequente Durchführung von öffentlichen Stadtentwicklungsmaßnahmen habe sich der ehemals als sozialer Brennpunkt geführte Klausnerplatz-Kiez in eine gut durchmischte attraktive Innenstadtlage verändert. Neben den ehemaligen und überwiegend sozial schwächeren Bewohnern seien in den letzten Jahren vor allem Bürger des Mittelstandes, größtenteils mit ihren Kindern, in diesen Kiez und vor allem in die unmittelbare Umgebung des hier streitgegenständlichen Objektes gezogen. Dies habe zu einer erheblichen Aufwertung des Umfeldes der streitgegenständlichen Wohnung geführt, die sich sowohl hinsichtlich der daraus resultierenden Verbesserung der Infrastruktur als auch der Sozialstruktur bemerkbar gemacht habe. Es sei daher abwegig, diese Wohnlage ebenso zu bewerten, wie dies für die sozial schwachen und ebenfalls als mittlere Wohnlage im Berliner Mietspiegel geführten Lagen insbesondere in Berlin-Neukölln der Fall sei.

Die streitgegenständliche Wohnung liege in einer sehr beliebten Innenstadtlage. Die vergleichbaren Mieten für diese Lage würden im unmittelbaren Umfeld monatlich 8,50 bis 9,50 € pro Quadratmeter nettokalt pro Monat betragen. Dieser Umstand würde sich auch entsprechend in den unterschiedlichen Bodenwerten niederschlagen. Der Bodenwert im Bereich des Hauses S.straße betrage 550 € pro Quadratmeter, während der Bodenwert in „mittlerer Lage" im Sinne des Berliner Mietspiegels in Berlin-Hellersdorf nur 120 € pro Quadratmeter betrage. Auch nach den Feststellungen des Immobilienportals „ImmoScout" weise die direkte Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung zwei Preisklassen mit Mieten von 5,60 € pro Quadratmeter bis 8,00 € pro Quadratmeter nettokalt auf. Auch in dem Objekt S.straße selbst habe die Kl. bei den bisherigen acht Vertragsabschlüssen zwischen dem 1. Januar 2009 und dem 1. Juli 2013 eine wesentlich höhere durchschnittliche Nettokaltmiete erzielt als die, die im Berliner Mietspiegel 2013 für das Mietspiegelfeld K1 ausgewiesen werde. Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietung betrage im Hause der Kl. seit 2010 ca. 8,86 € pro Quadratmeter nettokalt pro Monat.

Die Bekl. sind der Auffassung, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei auf den Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierten Mietspiegel zurückzugreifen. Dieser sei nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sowohl von den Berliner Mieter- als auch Vermieterverbänden anerkannt worden. Wenn der Mietspiegel schon kein qualifizierter Wille des Gesetzes sei, so müsse er aufgrund der größeren Datenmenge, die ihm zugrunde liegen würde, zumindest als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Das Gericht hat Beweis erhoben über die Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde durch schriftliches Sachverständigengutachten des Professor Dr. W. K. sowie zur Behauptung der Kl., die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 946,99 € durch schriftliches Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. B.

Die Klage ist vollumfänglich begründet. Die Bekl. sind aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 11. Februar 2013, zugegangen am gleichen Tag, gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von bisher 853,21 € auf 946,99 € zuzustimmen.

Die Zustimmungsklage wurde fristgerecht gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. Februar 2013 entspricht den formellen Anforderungen gemäß § 558 a BGB. [...]

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das ist hier der Fall, denn unstreitig war die Nettokaltmiete seit 15 Monaten vor dem 1. Mai 2013 unverändert. Ferner lag die letzte Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB mehr als ein Jahr zurück. Die von der Kl. begehrte erhöhte Nettokaltmiete in Höhe von 946,99 € liegt ferner unterhalb der vom Sachverständigen Dipl.-Ing. S. B. ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 952,26 €.

Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Bei der Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete durch das Gericht nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO hinreichenden Weise ermittelt haben (Urteil des BGH vom 6. November 2013, VIII ZR 346/12, dort Rn. 12, zitiert nach juris). Dabei ist das Gericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB beschränkt (BGH aaO., Rn. 13).

Im Rahmen der freien Überzeugungsbildung kommt dabei gemäß § 292 ZPO einem Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist, gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermutung zu, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Vorliegend hat die Beweisaufnahme jedoch ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Die im Berliner Mietspiegel 2013 für die streitgegenständliche Wohnung ausgewiesenen Entgelte im Mietspiegelfeld K1 (Spanne von 4,25 bis 7 €/m2/Monat nettokalt) tragen daher nicht die Vermutung in sich, dass es sich um die ortsüblichen Entgelte handelt.

Zwar handelt es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 der Bezeichnung nach um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB, dies konnte vom Gericht jedoch nach Maßgabe der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ohne Beweisaufnahme unterstellt werden. Denn Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB sei es, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558 d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich erfülle (BGH aaO., Rn. 15). Auf eine Prüfung dieser Anforderungen könne nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände würden noch nicht beweisen, dass die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich vorliegen, der Mietspiegel also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Einwendung gegen die Wissenschaftlichkeit der Datenerhebung und Auswertung seien daher nicht erst im Rahmen der Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB nachzugehen, sondern bereits bei Prüfung, ob die für das Eingreifen der Vermutung erforderlichen Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB gegeben seien. Dabei sei von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stelle, zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringe, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. BGH aaO.). Das Gericht schließt sich dieser Rechtsprechung an.

Diese vorgenannten Anforderungen an einen substantiierten Angriff gegen den Mietspiegel hat die Kl. mit ihrem Vortrag aus der Klageschrift unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Sachverständigen J., dort auf Seite 18-22 sowie mit dem Vortrag aus dem Schriftsatz vom 13. Januar 2014 erfüllt. Ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof (aaO.) entschiedenen Fall hat die Kl. vorliegend die Einordnung der Wohngebiete moniert. Sie hat vorgetragen, dass für Neuvermietungen bereits drei Jahre vor dem Stichtag, zu dem die Mieterhöhung gegen die Bekl. geltend gemacht werde, sie selbst bereits Mieten oberhalb des Oberwertes des Berliner Mietspiegels 2013 erzielt habe. Auch hat sie auf die großen Unterschiede zwischen den Gebieten hingewiesen, die gemeinsam in die mittlere Wohnlage nach dem Berliner Mietspiegel 2013 eingeordnet würden.

Das Gericht war daher gehalten, Beweis über die Frage zu erheben, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es hat dazu gemäß Beschluss vom 10. Februar 2014 den Beweis durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Professor Dr. W. K. erhoben. Gemäß Verfügung vom 20. April 2014 sollte der Sachverständige zunächst die Vorfrage klären, ob der Berliner Mietspiegel 2013 überhaupt nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

Der Sachverständige Professor Dr. K. kommt in seinem Gutachten vom 26. Mai 2014 zu dem Ergebnis, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Er führt hierzu aus, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe beträchtliche Zweifel hinsichtlich ihrer Repräsentativität erlaube, die Definition der Mietspiegelzellen und die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Zellen stellenweise systemwidrig sei, die bei der Berechnung der Nettomieten in Anschlag gebrachten Abschläge für Betriebskosten nicht der Mietenwirklichkeit entsprechen würden und die per Regressionsanalyse ermittelten Zu- und Abschläge lediglich Phantasieprodukte seien. Sie würden im Wesentlichen auf Annahmen und Vermutungen beruhen, deren Berechtigung nur ungenügend nachgewiesen sei.

Vorliegend kann das Gericht offen lassen, ob es die Feststellungen des Sachverständigen Professor Dr. K. in allen Punkten teilt. Nach eingehender Prüfung des schriftlichen Sachverständi­gengutachtens sowie nach Anhörung des Sachverständigen Professor Dr. K. in der mündlichen Verhandlung vom 22. September 2014 steht nach Überzeugung des Gerichts fest, dass die von den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2013 vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist und somit bereits in der Datenerhebung ermittelte grundsätzlich mietspiegelrelevante Mieten im Mietspiegelfeld K1 nicht berücksichtigt wurden.

Hierzu führt der Sachverständige K. auf Seite 8 seines Gutachtens aus, dass der eigentlichen Konstruktion des Berliner Mietspiegels 2013 wie bei seinen Vorgängern eine Extremwertbereinigung vorgeschaltet sei. Hierbei sei völlig unstrittig, dass reine Gefälligkeitsmieten am unteren und möglicherweise sogar rechtswidrige Wuchermieten am oberen Ende der Preisskala von einer weiteren Analyse zu eliminieren seien. Die von den Mietspiegelerstellern gewählte, rein mechanisch-statistische Vorgehensweise, nämlich die Eliminierung aller Werte außerhalb eines 95-%-Vertrauensintervalls für den jeweiligen Zellenmittelwert, sei für diese Zwecke jedoch ungeeignet, ja sogar kontraproduktiv. In seiner Vernehmung am 22. September 2014 führte der Sachverständige Professor Dr. K. hierzu weiterhin aus, dass im Methodenberichtet die Begriffe Streubereich und Konfidenzintervall verwechselt worden seien. Es sei versucht worden, mit Hilfe des Streubereichs die Extremwerte (Gefälligkeitsmieten oder Wuchermieten) zu finden und zu eliminieren. Dies sei statistisch grob falsch. Es werde dabei nicht berücksichtigt, ob die ermittelten Wert nahe beieinander liegen oder weit streuen würden. Dieser Fehler habe dann auch Einfluss auf die ermittelten Spannen, da die Extremwerte, die zu Unrecht eliminiert wurden, nicht mehr bei deren Ermittlung eingeflossen seien. Vorliegend heißt dies für das Mietspiegelfeld K1, dass aufgrund der fehlerhaften Extremwertbereinigung Mietdaten, die aufgrund der Datenerhebung als mietspiegelrelevant ermittelt wurden, nicht bei der Bemessung der Spanne des Mietspiegelfeldes berücksichtigt wurden, obwohl es sich nicht um Extremwerte, d. h. um Gefälligkeit oder Wuchermieten handelte.

Wie auf Seite 91 des Methodenberichtes des Berliner Mietspiegels 2013 zu sehen ist und wie der Sachverständige Dipl.-Ing. S. B. in seinem Gutachten vom 9. Februar 2015, dort auf Seite 27 ausführt, handelt es sich dabei um ca. 40 Fälle, bei denen eine obere Mietpreisspanne zwischen 7 € pro Quadratmeter und 11 € pro Quadratmeter festgestellt wurde. Dass es sich bei diesen Mieten allesamt um Wuchermieten handeln soll, ist für das Gericht aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen B. nicht nachvollziehbar. Dieser konnte in seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 4. Mai 2015 bestätigen, dass aus seiner eigenen Erfahrung Wohnungen, die mit der hier streitgegenständlichen vergleichbar seien, also Altbauten, die in den letzten 10-20 Jahren saniert worden seien und in einer begehrten Innenstadtlage liegen würden, im Bereich oberhalb des Oberwertes des Mietspiegelfeldes K1 vermietet würden. Der Mietspiegel bilde diese besonderen Wohnungen nicht vollständig ab.

Darüber hinaus entspricht auch die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien „mittel", „gut" und „einfach" nach den Ausführungen des Sachverständigen Professor Dr. K. nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. In seinem Gutachten sowie in der mündlichen Verhandlung vom 22. September 2014 führt der Sachverständige hierzu aus, dass es nach der wissenschaftlichen, mathematischen, statistischen Clusteranalyse das Ziel sei, in den einzelnen Gruppen eine möglichst hohe Homogenität herzustellen. Dies sei vorliegend nicht erfüllt, da sich beispielsweise in mittleren Wohnlagen sehr heterogene Wohnungen befinden würden. Der Methodenberichtet selbst differenziere nach Lagen im Außen- und Innenbereich, würde diese Lagen jedoch dann ohne weitere Erörterung in einer gemeinsamen Gruppe vereinigen.

Nach eingehender Prüfung des Gutachtens des Sachverständigen Professor Dr. K. schließt sich das Gericht daher aus den oben genannten zwei Gründen seinem Ergebnis an, wonach der Berliner Mietspiegel 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Ihm kommt daher nicht die gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d BGB zugute, wonach die in ihm genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden würden.

Da die Beweisaufnahme ergeben hat, dass aufgrund der fehlerhaften Extremwertbereinigung im Mietspiegelfeld K1 die hierfür von den Erstellern vorgegebene Spanne zwischen 4,25 € und 7,00 € nettokalt pro m2 pro Monat bereits fehlerhaft festgelegt wurde, sieht das Gericht davon ab, den Berliner Mietspiegel 2013 als „einfachen" Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 286 ZPO heranzuziehen.

Das Gericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung durch Sachverständigengutachten erhoben. Die Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. S. B. hat nach der Überzeugung des Gerichts ergeben, dass nach den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt 952,26 € nettokalt pro Monat beträgt. Der Sachverständige B. hat diese ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Gemäß seinen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 4. Mai 2015 handelt es sich dabei um ein normiertes Verfahren aus der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2007. Er hat dementsprechend zunächst die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 8. Januar 2015 ermittelt. Sodann hat er 10 Vergleichsobjekte bestimmt. Wie seinen Ausführungen in der mündlichen Ver­handlung vom 4. Mai 2015 zu entnehmen ist, hat er diese Vergleichsobjekte aus 50-100 Vergleichsmieten, die ihm persönlich bekannt sind, ausgewählt. Dabei habe er gemäßigte Mieten und vorwiegend Bestandsmieten berücksichtigt. Unter Anwendung des Zielbaumverfahrens und nach Vornahme von Standardanpassungen gelangte der Sachverständige Dipl.-Ing. S. B. nachvollziehbar zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Zeitpunkt Februar 2013 952,46 € nettokalt pro Monat beträgt. Nach eingehender Prüfung des Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. S. B. vom 9. Februar 2015 schließt sich das Gericht daher diesem Ergebnis an.

Das Vorbringen der Bekl. gegen das Sachverständigengutachten ist nicht geeignet, Zweifel an diesem Ergebnis zu begründen. So führte der Sachverständige in seiner mündlichen Vernehmung vom 4. Mai 2015 aus, dass er Lärmemissionen durch die vorhandene Gastronomie bewertet habe. Auch habe er zur Kontrolle die strategische Lärmkarte des Senats herangezogen, wonach die Wohnung als besonders ruhig gekennzeichnet sei. Er selbst habe aber wegen der Lage der Wohnung hinsichtlich der Lärmemissionen nur 0 Punkte vergeben, da diese für ihn weder besonders gut noch besonders schlecht, sondern nur ausreichend seien. Auch liege die Wohnung selbst schon wegen der Ausstattung im oberen Bereich. Er könne aus Erfahrung sagen, dass teilweise ganze Häuser mit sanierten Altbauten in Innenstadtlage im Preissegment oberhalb des Oberwertes des Mietspiegelfeldes K1 des Berliner Mietspiegels vermietet würden. Diese Wohnungen seien bei der Erstellung des Mietspiegelfeldes K1 offenbar unberücksichtigt geblieben. Der Sachverständige konnte demnach nachvollziehbar erläutern, dass er die von den Bekl. vorgetragenen „Mängel" der Wohnung in seinem Gutachten berücksichtigt und bewertet hat. Er konnte nachvollziehbar darlegen, weshalb die von ihm ermittelte ortsübliche Nettokaltmiete in Höhe von 7,23 € pro Quadratmeter pro Monat oberhalb des Oberwertes des Berliner Mietspiegels 2013 im Mietspiegelfeld K1 liegt. Da der Sachverständige B. die Vergleichsmieten aus 50-100 ihm persönlich bekannten Objekten ausgewählt hat, hat das Gericht keine Zweifel an einer ausreichenden Datengrundlage für das erstellte Gutachten vom 9. Februar 2015.

Bei der von der Kl. beanspruchten erhöhten Miete in Höhe von 946,99 € nettokalt pro Monat ist zudem die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB eingehalten. Die Miete innerhalb von 3 Jahren vor der Erhöhung betrug 800 €, die Kappungsgrenze in Höhe von 20 % mithin 160 €. Die Kappungsgrenze in Höhe von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist auf das vorliegende Mieterhöhungsverlangen nicht anwendbar, da die Berliner Kappungsgrenzenverordnung erst am 19. Mai 2013, mithin nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 11. Februar 2013 in Kraft getreten ist.