Berliner Mietspiegel/Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete

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Zur Frage, wann der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen nicht mehr die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete markieren kann.

Nach der gesetzlichen Systematik ist im Ansatzpunkt zwischen der formellen und der materiellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens zu unterscheiden. Der Mietspiegel ist vom Gesetz her allein ein Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, stellt also ein Element der formellen Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG dar. Der Mietspiegel selbst ist an sich nicht Nachweis der ortsüblichen Miethöhe, er soll hierzu nur Hinweise geben. Dementsprechend wird man ihm im Sinne der Zivilprozeßordnung nicht als "Beweismittel" bezeichnen können. Gleichwohl kann für den Berliner Mietspiegel nicht übersehen werden, daß ihm über 83.000 Mietpreisdaten des Berliner Marktes zugrundeliegen. Durchgreifende Bedenken gegen die Aufbereitung der Daten für den Mietspiegel und die dann im Ergebnis im Mietspiegel ausgewiesenen Preisspannen hat das Gericht nicht.

Bei dieser Sachlage spricht somit zunächst eine Vermutung dafür, daß die Daten des Mietspiegels den Bereich der ortsüblichen Vergleichung hinreichend genau wiedergeben. Es mag allerdings durchaus Fälle geben, in denen die Daten des Mietspiegels für eine bestimmte Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen nicht die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete markieren können. Dabei ist etwa an die besonders gut ausgestatteten Wohnungen zu denken, die über dem Standard durchschnittlicher Wohnungen liegen und bei denen auch die Methode einer jeweiligen Anrechnung bestimmter wohnwerterhöhender Merkmale zu einem Fünftel über den Durchschnittswert nach Mietspiegel hinaus nicht zur adäquaten Wertbestimmung ausreicht.