Berliner Mietspiegel, Entscheidungsgrundlage

Berliner Mietspiegel, Entscheidungsgrundlage; Berliner Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete; ortsübliche Vergleichsmiete, Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe, Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel, Sachverständigengutachten; Sachverständigengutachten, Berliner Mietspiegel; Belichtung, schlechte als wohnwertminderndes Merkmal; Handwaschbecken, fehlendes als wohnwertminderndes Merkmal

Zur Einschätzung und zum Wert des Berliner Mietspiegels.

Die Klage ist unbegründet. Die Bekl. ist zur Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nach §§ 2 Abs. 1 MHG in Verbindung mit 1 GVW verpflichtet.

Mit der von der Kl. geforderten Mieterhöhung wird die ortsübliche Vergleichsmiete jedenfalls nicht überschritten.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete war die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich. Die Einholung eines Gutachtens ist ohnehin vorliegend aus Kostengründen untunlich. Hierbei ist zu bedenken, daß ein Gutachten etwa Kosten in Höhe von 1.000 DM verursachen würde, was völlig außer Verhältnis zum Streitwert in Höhe von 152,52 DM steht. Das Gericht ist nicht befugt, die Parteien mit völlig überflüssigen Kosten zu belasten. Die Kosten sind deshalb überflüssig, weil es einer Beweisaufnahme nicht bedarf. Vielmehr ist das Gericht selbst in der Lage, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen.

Die Feststellung kann aufgrund des Berliner Mietspiegels erfolgen. Der Mietspiegel ist zwar zunächst lediglich ein Begründungsmittel im Sinne von § 2 Abs. 2 MHG. Darüber hinausgehend stellt er jedoch eine Bestandsaufnahme der im Geltungsbereich des GVW gezahlten Mieten im ehemals preisgebundenen Altbau dar. Das heißt, daß aufgrund des Mietspiegels festgestellt werden kann, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen derzeit gezahlt werden und damit ortsüblich im Sinne von § 2 Abs. 1 MHG, § 1 GVW sind.

Das Gericht ist sich hierbei der Mängel des Mietspiegels bewußt. Diese beruhen in erster Linie darauf, daß die zugrundeliegenden Daten des Mietspiegels nicht aufgrund einer empirischen Erhebung gesammelt wurden. Vielmehr beruht der Mietspiegel auf einem Sammelsurium von Daten, die zum Teil aus dem Bestand der Verwaltung und im übrigen von den Interessenverbänden der Mieter und der Vermieter stammen. Die hieraus resultierenden evtl. Verzerrungen im Mietspiegel sind jedoch bei der Aufstellung des Mietspiegels dadurch berücksichtigt worden, daß die eingebrachten Daten gewichtet und einer Plausibilitätskontrolle unterworfen wurden. Durch diese statistischen Mittel ist weitgehend ausgeschlossen, daß der Mietspiegel Unrichtigkeiten im größeren Umfang enthält. Damit erweist sich der Mietspiegel als geeignet, in einem gerichtlichen Verfahren als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen zu werden.

Die Parteien sind darüber einig, daß die Wohnung der Bekl. in Feld F 4 des Mietspiegels einzuordnen ist, da sich die Wohnung in einer guten Wohnlage befindet, das Haus bis 1918 bezugsfertig geworden ist und die Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet ist. Hiernach ergibt sich für die Wohnung der Bekl. ohne Berücksichtigung der Vor- und Nachteile eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,39 DM. Selbst wenn man die von der Bekl. eingewandten Nachteile der Wohnung, nämlich die dunkle Lage im Erdgeschoß des Seitenflügels und der Nichtanschluß des Handwaschbeckens an die Warmwasserversorgung, als wohnwertmindernden Nachteil ansehen wollte und hierfür insgesamt einen Abschlag von 20 % vornimmt, der mehr als großzügig geschätzt ist, ergibt dies unter Berücksichtigung des sich aus dem Mietspiegel ergebenden Spannenwertes eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,18 DM.

Dies liegt immer noch wesentlich über der von der Kl. nunmehr geforderten Miete. Damit ist belegt, daß die von der Kl. geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt noch nicht erreicht und demgemäß von der Kl. gefordert werden kann.