Berliner Mietspiegel auch für Schönefeld anwendbar

1. Der Berliner Mietspiegel ist in der Nachbargemeinde Schönefeld anwendbar; die Landesgrenze führt willkürlich mitten durch identisch bebautes Gebiet hindurch.

2. Ein Sachverständigengutachten, das ohne nachvollziehbare Begründung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete als nach dem Mietspiegel ergibt, ist als Beweismittel ungeeignet.

Die Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 24,90 E auf 439,88 E (5,18 E/m2). Das Amtsgericht Königs Wusterhausen hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben.

Die Berufung ist begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses in beantragter Höhe (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zwar hat die Kl. jeweils drei Vergleichswohnungen benannt, und der Sachverständige ist aufgrund des Vergleichs mit den benannten Wohnungen zu dem Ergebnis gekommen, daß der geforderte Mietzins der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die Benennung von drei Vergleichswohnungen - auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters - für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ausreicht.

Das Gericht ist aber bei der Wahl des Beweismittels nicht an die vom Vermieter als Beweismittel angeführten Vergleichswohnungen gebunden. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Umlandgemeinde (ohne Mietspiegel) ist der Mietspiegel der Stadt mit in die Betrachtung einzubeziehen, wenn es ansonsten zu nicht hinnehmbaren Ungereimtheiten zwischen städtischen und außerstädtischen Wohnungen käme (Urteil des LG Freiburg vom 12.3.2002, Az. 9 S 130/01, zitiert nach Juris).

Vorliegend käme es ohne Miteinbeziehung des Berliner Mietspiegels zu solchen Ungereimtheiten. Bei den Wohnungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels und den Wohnungen in Schönefeld handelt es sich um die identische Bauweise innerhalb eines größeren mehrgeschossigen Wohnblocks. Die Grenze zwischen den Ländern Berlin und Brandenburg führt willkürlich mitten durch das identisch bebaute Gebiet hindurch. Städtebaulich sind die in der Gemeinde Schönefeld gelegenen Wohnungen des Wohnblocks der Stadt Berlin zuzuordnen. Die Einwohner nutzen die Einrichtungen der Stadt Berlin - Einkaufsgelegenheiten, Kindertagesstätten, den öffentlichen Nahverkehr - und nicht diejenigen der Gemeinde Schönefeld. Alle sachlichen Merkmale der Wohnungsqualität sind identisch, so daß der Unterschied zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete auf dem Geltungsgebiet des Berliner Mietspiegels und der wesentlich darüberliegenden vom Sachverständigen aufgrund der Vergleichswohnungen ermittelten Miete eine nicht hinnehmbare Ungereimtheit darstellt.

Aufgrund des vergleichsweise breiten statistischen Datenmaterials erscheint ein Mietspiegel gegenüber dem Sachverständigengutachten ferner als das grundsätzlich überlegene Beweismittel (LG Freiburg aaO.). Es darf auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden, wenn für die streitgegenständlichen Wohnungen kein Mietspiegel existiert (OLG Stuttgart NJW 1982,945; LG Duisburg WM 1991, 502; LG Essen WM 1991, 120; AG Siegburg WM 1992, 628). Dieses ergibt sich aus § 558 Abs. 4 Satz 2 BGB: Ist kein Mietspiegel vorhanden, kann auch ein anderer, insbesondere ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwertet werden. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Kl. nicht darauf an, ob die Gemeinde Schönefeld mit der Stadt Berlin vergleichbar ist. Entscheidend ist, daß die streitgegenständliche Wohnung für die Gemeinde Schönefeld gerade nicht typisch ist, dafür aber - hinsichtlich der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidenden Qualitätsmerkmale - identisch mit Wohnungen, für die der Berliner Mietspiegel gilt.

Zwar ist die gesamte, auf beiden Seiten der Landesgrenze liegende Wohnsiedlung als einheitliche Siedlung für die Mitarbeiter des Flughafens Schönefeld gebaut worden und somit im Hinblick auf den in der Gemeinde Schönefeld liegenden Flughafen. Dieses hindert aber das Gericht nicht daran, wegen der für die Gemeinde Schönefeld aber ansonsten untypischen Wohnungsart zur Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel heranzuziehen.

Das Gutachten des Sachverständigen stellt nur eine von mehreren Erkenntnisquellen dar. Zwar hat der Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar die Wohnwertmerkmale der streitgegenständlichen Wohnung, ihre Klassifizierung in eine bestimmte Kategorie des Berliner Mietspiegels und die hierzu noch zu addierenden werterhöhenden Zuschläge erläutert. Die Kammer geht auch davon aus, daß die vom Sachverständigen vorgenommene Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in eine bestimmte Kategorie des Berliner Mietspiegels sowie die errechneten Zuschläge zutreffend sind. Jedoch kann die Schlußfolgerung des Sachverständigen, die geforderte Miete liege nur "unwesentlich" über dem Berliner Mietspiegel 2003, die Kammer nicht überzeugen.

Der Sachverständige ist rechtlich unzutreffend von der Geltung des Berliner Mietspiegels 2003 statt 2000 ausgegangen. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens, nicht das Wirksamwerden gem. § 558 b Abs. 1 BGB. Zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens im Oktober 2001 galt noch der Berliner Mietspiegel 2000. Der Berliner Mietspiegel 2003 galt erst ab 1.1.2002. Der Berliner Mietspiegel 2000 ist - im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel 2003 - zwar kein qualifizierter Mietspiegel, dessen Richtigkeit nach dem Gesetz vermutet wird. Dennoch kommt dem Berliner Mietspiegel 2000 ein hoher Beweiswert zu. Auch ein nicht qualifizierter Mietspiegel kann im Rahmen des Freibeweises zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (LG Berlin, 62. ZK, Urteil vom 19. Juni 2003 - 62 S 15/03 -, zitiert nach Juris). Die auf die streitgegenständliche Wohnung zutreffende ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nach der Aussage des Sachverständigen unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2000 4,42 E/m2.

Selbst unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2003 überzeugen die Schlußfolgerungen des Sachverständigen auch deshalb nicht, weil er nicht den eigentlichen von ihm selbst ermittelten, auf die Wohnung anzuwendenden Mittelwert aus der Tabelle des Berliner Mietspiegels 2003 zugrunde legt (4,76 E/m2), sondern hierauf einen - nicht mit Qualitätsmerkmalen der Wohnungen begründeten - Zuschlag von 20 % berechnet und die - um weitere 8,8 % über diesem erhöhten Betrag liegende - Miete mit dem um 20 % erhöhten Betrag als "nicht wesentlich" höher bezeichnet. Der Begriff der Wesentlichkeitsgrenze spielt im Rahmen des § 5 Abs. 2 WiStG (Mietpreisüberhöhung) eine Rolle, nicht jedoch bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete an sich. Für einen abstrakten, mit Qualitätsmerkmalen der Wohnung nicht zusammenhängenden Zuschlag von über 20 % ist keine Grundlage ersichtlich. Gerade diesen Unterschied zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel und der geforderten Miete begründet der Sachverständige nicht. Dies wäre aber erforderlich gewesen. Liegt die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über dem, was sich bei Zugrundelegung des Mietspiegels ergäbe, so muß sich das Gutachten mit dem statistisch überlegenen Mietspiegel auseinandersetzen und die Abweichung sachlich begründen. Fehlt es - wie hier - an einer nachvollziehbaren Begründung, so kann das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung die Daten des Mietspiegels mitberücksichtigen (LG Freiburg a. a. O.). Das Gericht folgt hier dem Sachverständigen, ohne dessen Ausführungen hinsichtlich der unwesentlichen Erhöhung nachzuvollziehen.

Weil selbst der vom Sachverständigen angeführte Mittelwert nach dem Berliner Mietspiegel 2003 (4,76 E/m2) unter der von der Kl. geforderten Miete liegt und die Kl. keine sachlichen Gründe für eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete dargelegt hat, war die Klage abzuweisen.

Nach § 558 a BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden, wenn in der Gemeinde selbst kein Mietspiegel vorhanden ist. Nach Auffassung des Landgerichts Potsdam ist für Schönefeld der Berliner Mietspiegel anwendbar, weil die Landesgrenze mehr oder weniger zufällig einheitlich bebaute Gebiete durchschneide - ein alles in allem zweifelhaftes Urteil.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5,18 E/m2 und berief sich auf drei Vergleichswohnungen. Das Amtsgericht Königs Wusterhausen gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Das LG Potsdam wies die Klage ab.

Mit Urteil vom 30. September 2004 meinte das Landgericht, bei den Wohnungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels und denen in Schönefeld handele es sich um eine identische Bauweise, die nur zufälligerweise von der Grenze zwischen Berlin und Brandenburg durchschnitten würde. Dem Berliner Mietspiegel komme ein hoher Beweiswert zu. Demgegenüber habe der Sachverständige mit nicht nachvollziehbarer Begründung einen Zuschlag berechnet und eine weitere Erhöhung als nicht wesentlich bezeichnet. Die Wesentlichkeitsgrenze spiele jedoch nur bei der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG eine Rolle.

Das Urteil ist im Ergebnis und in der Begründung zweifelhaft, ungenau sind schon die Ausführungen des Gerichts zum Mietspiegel 2003, der seit dem 1. Januar 2002 "gelten" sollte. Richtig ist vielmehr, daß der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel der 1. März 2002 war. Ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter vorher zuging, war nach dem Mietspiegel 2000 zu beurteilen. Das hat das Landgericht Potsdam zwar ebenso erkannt wie den Umstand, daß dieser Mietspiegel nur im Wege des Freibeweises herangezogen werden konnte. Übersehen wird dabei freilich, daß die Verwendung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde im § 558 a BGB ausschließlich für die Begründung des Mieterhöhungsverlangen, also eine reine Formalie, zugelassen ist. Mit dem Nachweis der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Miete hat das nichts zu tun, was sich schon daraus ergibt, daß nach § 558 a BGB auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel ausreicht, wenn kein neuer vorhanden ist. Hier käme niemand auf die Idee, einen solchen Mietspiegel als alleiniges Beweismittel zu verwenden. Hier sind vielmehr vom Gericht Zu- oder Abschläge zu machen (zur Stichtagsdifferenz vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, Kommentar, 8. Aufl., Rdn. 69 zu § 558 a BGB). Wenn man hinzunimmt, daß der Mittelwert des Mietspiegels und die Orientierungshilfe nur eine geringe Beweiskraft haben, da sie "das Ergebnis eines interessenorientierten Verhandlungsergebnisses" (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rdn. 115 zu § 558 c BGB) sind, läßt sich zwar die Anwendung des Mietspiegels für das Gebiet, für das es aufgestellt wurde, als Beweismittel rechtfertigen, nicht jedoch für eine Nachbargemeinde. Das Landgericht Potsdam hätte daher wegen der Mängel des Gutachtens einen anderen Sachverständigen bestellen müssen.