Berliner Mietspiegel anwendbar für Umlandgemeinden

1. Der Berliner Mietspiegel ist auch für Erhöhungsverlangen anwendbar, die eine Wohnung in Umlandgemeinden betreffen.

2. Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht deshalb unbrauchbar, weil es sich nicht mit einem später veröffentlichten Mietspiegel auseinandersetzt, dessen Erhebungsstichtag (hier: 1. Oktober 2008) nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (hier: 25. Juni 2008) liegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Prozessparteien sind Vertragspartner eines Wohnungsmietverhältnisses an der Wohnung im S.-weg in Schönefeld. Mit Schreiben vom 24.6.2008 verlangte die Hausverwaltung der Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 277,33 € um 18,76 € auf 296,09 €. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens erfolgte eine Mietberechnung unter Bezugnahme auf den von der Senatsverwaltung herausgegebenen Mietspiegel Berlin 2007 unter Eingruppierung der streitbefangenen Wohnung in das entsprechende Rasterfeld E 10.

Die zulässige Klage ist begründet. [...] Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den Begründungsanforderungen des § 558 a BGB in Verbindung mit § 558 d BGB. So ist die vorgeschriebene Textform eingehalten, und das Mieterhöhungsverlangen ist unter Bezugnahme des Berliner Mietspiegels 2007 unter richtiger Einordnung in das Rasterfeld E 10 begründet worden. Dass der Berliner Mietspiegel auch für ortsübliche Vergleichsmieten in Umlandgemeinden zur Stadt Berlin anzuwenden ist, ist zwischen den Parteien unstreitig auf der Grundlage des landgerichtlichen Urteils des Landgerichtes Potsdam vom 3.3.2005 zum Aktenzeichen 11 S 105/04. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam, denn nach dem Inhalt des eingeholten Sachverständigengutachtens des Sachverständigen S. vom 26.6.2009 steht es zweifelsfrei zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung entsprechend ihrer Lage und Ausstattungsmerkmale in das Rasterfeld E 10 des Berliner Mietspiegels von 2007 richtig eingeordnet worden ist. Dies hat der Gutachter überzeugend widerspruchsfrei und nachvollziehbar in seinem Gutachten ausgeführt. Im Weiteren steht es anhand des vorgenannten Gutachtens ebenfalls zweifelsfrei zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete per 1.9.2008 5,64 €/m2 netto/kalt betrug, so dass die von der Kl. begehrte Mieterhöhung nicht über diesem Rahmen liegt, da die Kl. gerade einen solchen Wert von 5,65 € netto/kalt je m2 Wohnraum von der Bekl. begehrt. Das Sachverständigengutachten des Gutachters S. ist auch nicht unbrauchbar, wie von der Bekl.seite in der mündlichen Verhandlung vom 9.9.2009 eingewandt, weil zwischenzeitlich der Berliner Mietspiegel 2009 vorliegt.

Zwar hat das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB, als welcher der Berliner Mietspiegel insgesamt einzutakten ist, diesen zu berücksichtigen. Das Vorhandensein eines solchen qualifizierten Mietspiegels hat gemäß § 558 b Abs. 3 BGB aber lediglich die Vermutung, dass die den qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergeben. Dabei ist allerdings zu beachten, dass nicht automatisch das Schaffen eines neuen Mietspiegels eine zeitliche Rückwirkung auf Geschehensabläufe, die vor seinem „Inkrafttreten" befindlich sind, erfolgt. Dies ist schon dadurch begrenzt, dass der maßgebende Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete der Zugang des Erhöhungsverlangens bei der Bekl.seite ist. Dies war hier unstreitig der 25.6.2008. Nur wenn der Erhebungszeitraum des neu in Kraft tretenden Mietspiegels 2009 auf diesen Zeitraum tangiert, ist das Gericht verpflichtet, die Festlegungen im neuen Mietspiegel auch im anhängigen Prozess zu berücksichtigen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben, denn die Erhebungen des Berliner Mietspiegels 2009 sind spätestens bis auf den Zeitraum vom 1.10.2008 bezogen, d. h. die Mietspiegeltabellen, die der Mietspiegel enthält, enthalten Vergleichswerte, die maximal auf den 1.10.2008 zurückgehen, nicht aber davor aussagekräftig sind.

Der Berliner Mietspiegel gilt eigentlich nur für Mieterhöhungsverlangen, die eine Wohnung in Berlin betreffen. Aus praktischen Gründen wird er aber auch in Umland-Gemeinden, die keinen eigenen Mietspiegel aufgestellt haben, herangezogen. Für Schönefeld entspricht dies der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts Potsdam.

Der Vermieter hatte unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel für eine Wohnung in Schönefeld Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Die Mieterin berief sich auf zahlreiche Mängel.

21 Mit Urteil vom 9. September 2009 gab das Amtsgericht Königs Wusterhausen nach Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten der Klage statt.

Das Mieterhöhungsverlangen sei mit dem Berliner Mietspiegel wirksam begründet worden; das Gutachten sei auch nicht deshalb unbrauchbar, weil inzwischen ein neuer Mietspiegel für Berlin mit erheblich anderen Werten veröffentlicht worden sei. Dessen Erhebungsstichtag liege nach dem allein maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens.

Das LG Potsdam (GE 2004, 1593) hat für eine Wohnung in Schönefeld den Berliner Mietspiegel auch als Beweismittel herangezogen, so dass das AG auch von der Einholung eines (teuren) Gutachtens hätte absehen können.