Berliner Mietspiegel/antizipiertes Sachverständigengutachten

Berliner Mietspiegel/antizipiertes Sachverständigengutachten; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Sachverständigengutachten/Berliner Mietspiegel; Vergleichsmiete/Ermittlung durch Heranziehung des Berliner Mietspiegels; antizipiertes Sachverständigengutachten/Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel kann als sog. antizipiertes Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung gemäß seinem Mieterhöhungsverlangen vom 23. März 1988, da der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte übersteigt, die in Berlin für bisher preisgebundenen Altbauwohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Jahre 1987 vereinbart worden sind (§ 2 Abs. 1 Ziff. 2 des Miethöhegesetzes - MHG - in Verbindung mit § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin - GWV Bln. -). Dies ergibt sich bereits aus dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen vom 17. November 1987 (ABl. Teil I Nr. 58 S. 1849).

Die Wohnung der Bekl. fällt unstreitig in die Kategorie G 4 des Mietspiegels. Die dort ausgewiesene Spanne reicht von 4,22 DM bis 6,67 DM/qm. Die bisherige Miete der Bekl. beträgt bereits 7,01 DM/qm und liegt damit über dem Oberwert von 6,67 DM. Eine weitere Mieterhöhung auf 7,35 DM/qm ist deshalb nicht begründet. Denn die vom Kl. zusätzlich vorgetragenen wohnwerterhöhenden Merkmale rechtfertigen allein eine Mieterhöhung bis zum obersten in dem Mietspiegel genannten Spannenwert, nicht aber eine Mieterhöhung noch darüber hinaus.

Der vom Kl. beantragten Einholung eines Sachverständigengutachtens über seine Behauptung, die verlangte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete, bedarf es nicht. Denn aufgrund der in dem Berliner Mietspiegel enthaltenen Daten ist bereits erwiesen, daß die Behauptung des Kl. nicht zutrifft, daß vielmehr die bisher von der Bekl. entrichtete Miete jedenfalls nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Denn jedenfalls der hier maßgebliche und vom Senat von Berlin am 17. November 1987 anerkannte Mietspiegel kann als sogenanntes antizipiertes (vorweggenommenes) Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Voraussetzung hierfür ist, daß es auf zentral ermittelten Erkenntnissen und Erfahrungen von Fachleuten beruht (vgl. BVerwG Amtl. Entscheidungssammlung Band 55, S. 250). Dies trifft auf den Mietspiegel vom 17. November 1987 zu, der unter Mitwirkung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten sowie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin von den in Berlin maßgeblichen Vereinigungen der Vermieter und Mieter und dem Senator für Bau- und Wohnungswesen erstellt worden ist. Aufgrund der Mitwirkung von Fachleuten, die ihren Sachverstand eingebracht haben, beruht der Mietspiegel damit auf einer ausreichenden empirischen Grundlage und liefert ein Abbild der je nach den gewählten Unterscheidungsmerkmalen tatsächlich gezahlten Altbaumieten im November 1987. Wesensmerkmal eines Sachverständigen ist daneben - neben der Sachkunde - die Unabhängigkeit und Objektivität. Da der Mietspiegel - wie ausgeführt - von den maßgeblichen Mieter- und Vermietervereinigungen und der öffentlichen Verwaltung erstellt wurde und somit auch den Anforderungen an ein pluralistisches Verfahren standhält (vgl. hierzu BVerwG a.a.O.), bietet er auch ausreichend Gewähr für Unabhängigkeit und Objektivität.

Durch die Heranziehung des Mietspiegels als antizipiertes Sachverständigengutachten - die im übrigen der Rechtssicherheit dient - wird dem Gericht im übrigen nicht die Möglichkeit abgeschnitten, nach den prozeßrechtlichen Vorschriften ein individuelles Sachverständigengutachten einzuholen. Diese Möglichkeit bleibt in besonders gelagerten Fällen grundsätzlich offen. Die Voraussetzungen hierfür sind aber vorliegend nicht gegeben. Aufgrund der besonderen Situation hinsichtlich der Altbauwohnungen in Berlin ist ein solcher Fall auch derzeit kaum denkbar. Denn ein Sachverständiger wird angesichts der erst seit Beginn dieses Jahres zulässigen Mieterhöhungen nach § 2 MHG auf eine so umfangreiche Datensammlung hinsichtlich der Altbauwohnungen, wie sie dem Mietspiegel zugrundeliegt - nicht verweisen können, so daß jedenfalls derzeit grundsätzlich der Mietspiegel einem individuell einzuholenden Sachverständigengutachten überlegen ist. ...