Berliner Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel

Berliner Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel; Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen und Angabe der Mietspiegelwerte; bei Bruttomiete zusätzliche Angabe des Betriebskostenanteils

1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, hat er zusätzlich die Werte eines qualifizierten Mietspiegels (hier: Berliner Mietspiegel 2011) mitzuteilen.

2. Bei einer Bruttomiete ist dazu auch der Betriebskostenanteil anzugeben; anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

3. Die zusätzliche Mitteilungspflicht der Mietspiegelwerte entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter den Mietspiegel nicht für qualifiziert hält, da er eine deutlich bessere Wohnlage als „gut" nicht vorsieht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind seit 1979 Mieter einer 4‑Zimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung war 1939 bezugsfertig und hat eine Wohnfläche von 116,73 m2. Sie ist an die Sammelheizung angeschlossen und verfügt über ein Bad mit Innen-WC. Die Bruttokaltmiete beträgt 846,29 € und ist seit dem 1. Oktober 2009 unverändert.

Im Juli 2011 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 846,29 € und 94,55 € auf 940,84 € ab dem 1. Oktober 2011 unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2011, Feld L 4. In dem anschließenden Rechtsstreit auf Zustimmung, den die Kl. gegen die Bekl. vor dem Amtsgericht Schöneberg zur Geschäftsnummer 104 C 431/11 führte, wurde die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung der Kl. blieb ohne Erfolg.

Mit Schreiben vom 25. Juli 2012 begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 93,39 € auf 939,68 € mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2012. Zur Begründung benannte sie drei Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand. Vorsorglich verwies die Kl. auf das Mietspiegelfeld L 4 des Berliner Mietspiegels 2011. Den in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteil gab sie nicht an.

Die Kl. macht geltend, der Berliner Mietspiegel sei kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Die Wohnung liege in einer deutlich besseren Wohnlage als „gut", allein schon deshalb bestreite sie die „Qualifiziertheit" des Mietspiegels. [...]

Die Klage ist unzulässig. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 93,39 € ab dem 1. Oktober 2012 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Juli 2011 ist formell unwirksam und hat die zweimonatige Zustimmungsfrist des § 558 b BGB nicht in Gang gesetzt. Das Zustimmungsverlangen ist nicht ausreichend begründet. Die Kl. hat zwar ihr Erhöhungsverlangen mit der Angabe von 3 Vergleichswohnungen begründet, die sie hinreichend konkret nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Mietzins angibt, bei denen sie aber nicht darlegt, wann die Mieten vereinbart worden sind. Die Kl. hat entsprechend dem in § 558 a Abs. 3 BGB geforderten zusätzlichen Begründungserfordernis bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels die Spanne des für die streitgegenständliche Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes L 4 angegeben. Allerdings hat es die Kl. dabei unterlassen, Angaben zu dem in der Miete enthaltenen tatsächlichen Betriebskostenanteil zu machen. Diese Angaben waren nicht entbehrlich, sondern notwendig, denn ohne sie können die Bekl. eine Vergleichbarkeit nicht herstellen, weil die Mietzinsstrukturen der streitgegenständlichen Wohnung und des Mietspiegels voneinander abweichen. Der Berliner Mietspiegel 2011 weist Nettokaltmieten aus, während die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart haben.

Die Mitteilung des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils ist auch dann nicht entbehrlich, wenn der Vermieter lediglich wegen § 558 a Abs. 3 BGB auf den Mietspiegel hinweisen muss. Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ‑ Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits ‑ zu gewährleisten (BGH, NJW‑RR 2006, 227 ff.) Eine Vergleichbarkeit ist dabei dadurch herzustellen, dass der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem Nettomietspiegelwert gegenüberzustellen. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (BGH, GE 2008, 1488).

Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter sein Zustimmungsverlangen mit 3 Vergleichswohnungen begründet, aber gemäß § 558 Abs. 3 BGB verpflichtet ist, Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel zu machen. Denn die Informationen aus dem Mietspiegel sollen dem Mieter eine Kontrolle ermöglichen. Eine solche Kontrolle ist ihm aber nur dann möglich, wenn der Vermieter bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil mitteilt, damit der Mieter diesen aus seiner Miete herausrechnen kann. [...]

Die Angabe des in der Bruttokaltmiete zuletzt enthaltenen Betriebskostenanteils konnte auch nicht deshalb unterbleiben, weil die Kl. meint, der Berliner Mietspiegel sei kein qualifizierter Mietspiegel. Die Kl. trägt bereits nicht vor, welchen Berliner Mietspiegel sie für nicht qualifiziert hält, ob den gegenwärtigen von 2011 oder vorangegangene. Soweit die Kl. unter Berufung auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197 - geltend macht, bei dem Berliner Mietspiegel handele es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB, genügt ihr pauschales Vorbringen nicht. Die Kl. übersieht, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht den gegenwärtigen Berliner Mietspiegel 2011, sondern den Mietspiegel 2009 betrifft, der für das hiesige Verfahren nicht einschlägig ist.

Durch das pauschale Vorbringen der Kl. wird auch die Vermutungsgrundlage des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2011 nicht erschüttert. Derjenige, gegen den die Vermutungswirkung streitet, hat zunächst Zweifel an den Vermutungsgrundlagen darzulegen. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist daher zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das einfache Bestreiten reicht nicht aus. Die Partei, hier die Kl., muss sich kundig machen. Dazu ist die Auseinandersetzung mit dem Inhalt der Mietspiegeldokumentation erforderlich (vgl. Dr. Börstinghaus in jurisPR‑BGHZiviIR 4/2013, Anm. 4). Hieran fehlt es völlig. Die Kl. trägt lediglich pauschal und ohne Substanz vor, die streitgegenständliche Wohnung liege in einer deutlich besseren Wohnlage als „gut" und folgert daraus, dass der Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel sei. Sie trägt aber einerseits keine Tatsachen vor, aus denen sie schließt, dass die drei Wohnlagen des Berliner Mietspiegels 2011 nicht ausreichend sein sollen, um die streitgegenständliche Wohnung in sie einzuordnen. Auch sind ihrem Vortrag keine Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung zu entnehmen, die von den Wohnlagen des Mietspiegels 2011 nicht erfasst werden. Hierfür genügt die bloße Angabe „Ortsteil Schlachtensee" nicht. Gute Wohnlagen nach dem Berliner Mietspiegel 2011 finden sich in Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün‑ und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild, also überwiegend gutem Gebäudezustand, mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image sowie in Stadtrandlagen und Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung. Aufgrund welcher Besonderheiten der Marinesteig von dieser Einordnung abweichen soll, ist weder ersichtlich noch von der Kl. dargelegt. Die Kl. setzt sich auch mit dem Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2011 nicht auseinander, obwohl sowohl der Endbericht zur Wohnlage 2011 als auch der Endbericht mit den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 2011 über das Internet allgemein zugänglich sind. Darauf, dass das pauschale „Inabredestellen" der Kl. nicht ausreicht, haben die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 27. Februar 2013 hingewiesen. [...]

Nach § 558 a BGB hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen immer auch die Werte eines – sofern für die Gemeinde vorhandenen – qualifizierten Mietspiegels anzugeben, selbst wenn er auf andere Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen Bezug genommen hat. Da der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweist, muss bei einem mit Vergleichswohnungen begründeten Erhöhungsverlangen für eine Bruttomiete zusätzlich der Betriebskostenanteil angegeben werden – so jedenfalls das Amtsgericht Schöneberg.

Die Vermieterin hatte unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand eine Mieterhöhung verlangt; mitgeteilt hatte sie zusätzlich die einschlägigen Nettowerte des Berliner Mietspiegels. Den in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskostenanteil gab die Vermieterin nicht an. Sie meinte, das sei schon deshalb entbehrlich, weil der Berliner Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel sei, da eine bessere Wohnlage als „gut" fehle, und nur bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels bestehe überhaupt die Pflicht zur parallelen Angabe der Mietspiegelwerte.

Mit Urteil vom 27. Februar 2013 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage als unzulässig ab, da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, weil nicht ausreichend formwirksam begründet sei. Zwar seien die Vergleichswohnungen hinreichend konkret nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Mietzins beschrieben, aber schon hinsichtlich des Mietzinses der Vergleichswohnungen sei nicht dargelegt, wann diese Mieten vereinbart worden seien (was im Übrigen auch nicht erforderlich ist, Anm. d. Red.).

Die Informationen aus dem (qualifizierten) Mietspiegel sollten zudem dem Mieter eine Kontrolle ermöglichen, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt sei. Dies sei aber nur dann möglich, wenn der Vermieter bei einer vereinbarten Bruttomiete den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil mitgeteilt habe. Das pauschale Vorbringen des Vermieters, der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, reiche nicht, denn auch der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 21. November 2012 (GE 2013, 197) einen substantiierten Angriff gegen den qualifizierten Mietspiegel gefordert, woran es hier fehle.

Die Verpflichtung zur zusätzlichen Angabe der Werte eines qualifizierten Mietspiegels soll das Erhöhungsverfahren transparenter machen und dem Mieter die Überprüfung anhand des qualifizierten Mietspiegels ermöglichen. Dazu gehört bei einer Bruttomiete auch die Angabe des Betriebskostenanteils, um eine Vergleichbarkeit mit den Werten des Mietspiegels herzustellen. Das ist nur dann entbehrlich, wenn die verlangte Bruttomiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt (BGH - VIII ZR 331/06 -, GE 2008,45). Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter eine Miete von 8,05 €/m² brutto verlangt; der Oberwert des Mietspiegelfeldes L4 (Angabe des Oberwertes reicht für die Zulässigkeit) beträgt 7,08 €/m² netto. Dann konnte – musste aber nicht – der fiktive Bruttowert dem Mietspiegel entsprechen; diese Unklarheit machte das Erhöhungsverlangen unwirksam. Der Entscheidung ist daher insoweit zuzustimmen.

Nicht zuzustimmen ist den Ausführungen zu dem qualifizierten Mietspiegel. Der Vermieter konnte sich auf die Entscheidung des BGH VIII ZR 46/12 (GE 2013, 197) berufen, wo der BGH allein wegen der Wohnlageneinordnung eine Beweisaufnahme über die Frage, ob der Mietspiegel qualifiziert ist, für erforderlich hielt. Dass es dabei um den Mietspiegel 2009 (und nicht 2011) ging, ist unerheblich; Unterschiede sind insoweit nicht ersichtlich. Der Bundesgerichtshof hat zwar einen substantiierten Angriff gegen den qualifizierten Mietspiegel gefordert (vgl. Beuermann, GE 2013, 150). Bedenklich ist es jedoch, dies schon bei den Formalien (Zulässigkeit) zu prüfen, denn im Zweifel ist auch nach der Rechtsprechung des BGH nicht eine formelle Unwirksamkeit anzunehmen, sondern die materielle Richtigkeit ist maßgeblich (vgl. etwa BGH - VIII ZR -, 310/11 GE 2012, 1029). Bei „doppelrelevanten Tatsachen", also Umständen, die für die Zulässigkeit und die Begründetheit gleichermaßen Bedeutung haben, reicht die schlüssige Behauptung, um die Zulässigkeit zu bejahen. Das nimmt der Bundesgerichtshof für Fragen der Zuständigkeit an (BGH - VII ZR 113/62 -, NJW 1964, 497; BGH - IX ZR 32/93 -, NJW 1994, 1413); es gilt aber für andere Fragen der Zulässigkeit gleichermaßen (OLG Brandenburg, NJOZ 2004, 251). Das Amtsgericht hätte daher das Erhöhungsverlangen nicht als unwirksam (nichtig) ansehen dürfen, sondern hätte in die Beweisstation eintreten müssen.