Berliner Mietspiegel 2013 qualifizierter Mietspiegel

Berliner Mietspiegel 2013 qualifizierter Mietspiegel; Nachbarhaus in unterschiedlicher Lage; lageprägende Eckhäuser; politischer Einfluss auf Mieterhöhungsverhalten landeseigener Unternehmen unbeachtlich

1. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, weil keine substantiierten Einwände gegen ihn vorgebracht worden sind.

2. Die Frage, ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist und die ortsübliche Einzelvertragsmiete aus ihm ermittelt werden kann, ist weder von grundsätzlicher Bedeutung noch aus Gründen der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung revisionsfähig.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, da der Kl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung hat. Denn nach dem Berliner Mietspiegel 2013 übersteigt die aktuelle Nettokaltmiete der Bekl. bereits die ortsübliche Vergleichsmiete, wie das Amtsgericht im Einzelnen zutreffend ausgeführt hat. Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d Abs. 1 BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und vom Land Berlin sowie Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Hiervon geht das Gericht entsprechend der Veröffentlichung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel sowie des Methodenberichts betreffend die Dokumentation der Arbeitsschritte und Ergebnisse dieses Mietspiegels aus, da substantiierte Einwände gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht vorgebracht worden sind. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels - wie dies vorliegend der Fall ist - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Dabei muss sie sich mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen, soweit dies ohne Fachkenntnisse möglich ist (BGH NJW 2014, 79). Dies ist vorliegend nicht geschehen.

Soweit der Kl. meint, die unterschiedliche Einordnung der Grundstücke Stuttgarter Platz ... und ... bei der Wohnlage sei fehlerhaft und auch nicht begründet worden oder sachlich begründbar, ist nicht erkennbar, weshalb dies gegen die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen sprechen sollte. Selbst unterstellt, der Mietspiegel enthielte insoweit einen Fehler, ist nicht erkennbar, weshalb durch einen solchen Einzelfall die Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen in Frage zu stellen wäre. Hinzu kommt, dass es für die Lagebestimmung nach den Bewertungskriterien entsprechend dem Methodenbericht maßgeblich auch auf das Straßenbild ankommt, welches bei einem Eckhaus anders sein kann als bei dessen Nachbarhaus, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat.

Auch der pauschale Hinweis, dass es im Gegensatz zum Münchener Mietspiegel in Berlin an einer Dokumentation von den drei Wohnlagen fehle, ist nicht nachvollziehbar. Die Definition der Wohnlagen sowie die Bewertungskriterien für die Zuordnung der Wohnungen zu diesen Wohnlagen finden sich auf den Seiten 65 ff. des Methodenberichts. Unklar bleibt auch, weshalb der Umstand, dass es im Gegensatz zu „München, wo es vier Wohnlagen gebe, an einer besten Lage fehle", gegen die Annahme der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen sprechen sollte (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Auflage, §§ 558c, 558d BGB Rn. 103). Auch die von dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebenen Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2002 (abgedruckt bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO. Anhang zu §§ 558c, 558d BGB) stellen ausdrücklich fest, dass sich in der Praxis die Unterteilung in zwei oder drei Wohnlagen (z. B. einfach, mittel, gut) bewährt habe. Auch der Einwand des Kl., bei den Grundlagendaten handele es sich um reine Zufallsstichproben, welche besonders beliebte Quartierswohnlagen außer Acht ließen, ist nicht stichhaltig. Bereits auf Seite 10 in Ziffer 4.3 des Methodenberichts wird ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei der Neuerhebung um eine disproportionale Zufallsstichprobe handelt, also eine Differenzierung nach der Wohnlage erfolgte und die Stichprobengröße so angelegt werde, dass für alle Wohnlagen eine ausreichende Auswahl von Mietpreisangaben erzielt werden konnte. Entgegen der Behauptung des Kl. ist auch nicht erkennbar, dass sich die Datenpanne, die es bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2011 gegeben hat, auf die nachfolgenden Jahrgänge auswirkt, da die Mieter- und Vermieterbefragungen erneut erfolgten und nicht lediglich die Ergebnisse für 2013 fortgeschrieben wurden. Unklar bleibt schließlich, weshalb der Umstand, dass Wohnungsbaugesellschaften bei rund 60.000 Wohnungen Mieterhöhungserklärungen nicht hätten „verschicken dürfen", auf die Wissenschaftlichkeit der Erstellung des Mietspiegels irgendeinen Einfluss haben sollte. Wenn sich bei 60.000 Wohnungen die Miete nicht verändert, hat dies offensichtlich auch Einfluss auf das Mietenbild, welches durch den Mietspiegel wiedergegeben werden soll.

Schließlich hat der Kl. substantiierte Einwände gegen die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2013 im Sinne von § 558d Abs. 3 BGB nicht vorgebracht. Soweit er darauf verweist, dass sich die fehlerhafte Einordnung der Wohnung Stuttgarter Platz ... dem Vergleich zur Einordnung der Wohnung Stuttgarter Platz ... ergebe, spricht gerade der Vergleich dieser beiden Häuser für eine unterschiedliche Einordnung betreffend die Wohnlage. Bei dem Grundstück Stuttgarter Platz ... handelt es sich um ein Eckhaus, dessen eine Seite zur Windscheidstraße liegt, deren Wohnungen sich durchweg in guter Wohnlage befinden, so dass die Abgrenzung zum Nachbargrundstück mit der Hausnummer ... sachlich gerechtfertigt erscheint. Im Übrigen fehlt es auch an einem Beweisantritt des Kl. für seine Behauptung, dass die verlangte Miete ortsüblich sei. Die benannten fünf Wohnungen stellen eine zu geringe Datengrundlage dar, um die ortsübliche Miete zu beweisen.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist auch nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung an einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse käme dem Mietspiegel als Beweismittel zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhebliche Bedeutung zu, wenn er denn qualifiziert im Sinne des Gesetzes wäre. In einem viel beachteten Urteil vom 11. Mai 2015 - 235 C 133/13 - (GE 2015 [10] Mietspiegelbeilage Seite 47 ff.) hatte kürzlich das Amtsgericht Charlottenburg dies verneint und den Berliner Mietspiegel 2013 nicht als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB eingestuft, während die 18. Zivilkammer des Landgerichts Berlin – genauer gesagt: ein Einzelrichter dieser Kammer – das anders sieht.

Der Vermieter hatte in dem Verfahren auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in seinem Haus am Stuttgarter Platz vorgetragen, dass der Berliner Mietspiegel 2013 als Beweismittel ungeeignet sei, weil er für sein Haus eine mittlere Wohnlage ausweise, während für das Nachbarhaus der Mietspiegel eine gute Wohnlage ausweise. Auch sei die Aufteilung in nur drei Wohnlagen im Gegensatz zu dem Mietspiegel von München mit vier Wohnlagen* nicht sachgerecht.

(* Dass der Münchner Mietspiegel vier Lagen enthält [einfache, durchschnittliche, gute und beste Lage], stimmt nur formal. Die einfache Lage gilt nur für abgelegene Gebiete mit unzureichender Infrastruktur in der Nähe größerer Gewerbe-, Industrie- und Entsorgungsgebiete sowie von Militäranlagen.

Mietwohnungen in einfacher Lage sind so rar, dass die Zahl der befragten Haushalte in einfacher Lage in der zugrunde liegenden Stichprobe zu gering war, um statistisch valide und repräsentative Werte ermitteln zu können. Für Wohnungen in einfacher Lage kann der Münchner Mietspiegel nach eigener Aussage deshalb nicht einmal zur Begründung einer Mieterhöhung benutzt werden. Faktisch hat er deshalb auch nur drei Wohnlagen. d. Red.)

Mit Urteil vom 20. April 2015 folgte das Landgericht Berlin dem nicht. Der Mietspiegel 2013 sei nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Substantiierte Einwände dagegen habe der Vermieter nicht vorgebracht. Bei einem Eckhaus könne eine andere Wohnlage anzunehmen sein als beim Nachbarhaus. Der pauschale Hinweis, dass es nur drei Wohnlagen gebe, sei nicht nachvollziehbar. Im Übrigen fehle es auch an einem Beweisantritt zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete, fünf Vergleichswohnungen seien nicht ausreichend.

Das besondere Gewicht, das Presse, Interessenverbände und Politiker dem Urteil vorschnell beigemessen haben, hat die Entscheidung des Einzelrichters nicht. Das ergibt sich nicht nur aus § 526 ZPO, wonach die Kammer die Entscheidung über die Berufung nur dann einem Einzelrichter übertragen darf, wenn die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Auch das einzige (!) Rechtsprechungszitat ist ein Fehlzitat; das Urteil des BGH ist auf der angegebenen Seite nicht in der NJW, sondern in der MDR zu finden.

Irritierend ist auch die Begründung, wonach es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln soll, u. a. deshalb, weil er vom Land Berlin sowie den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Schließlich hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 - (GE 2013, 197) ausdrücklich entschieden, dass die bloße Benennung als qualifizierter Mietspiegel durch die Gemeinde und die Interessenvertreter keinen Beweis dafür liefert, dass die Voraussetzungen des § 558 d BGB erfüllt sind.

Mit dem erwähnten Urteil vom 21. November 2012 und einem weiteren Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12 - (GE 2013, 1645) hat der Bundesgerichtshof jeweils ein Urteil der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin aufgehoben, in dem diese einen qualifizierten Mietspiegel annahm, obwohl der Vermieter gerügt hatte, dass – anders als im Münchner Mietspiegel – nur drei Wohnlagen vorgesehen seien. Die 63. Kammer hat deshalb einen Beweisbeschluss (das Endurteil steht noch aus) über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels erlassen, um den Anforderungen des Bundesgerichtshofs zu entsprechen. Auch im Verfahren, über das der Einzelrichter der 18. Kammer zu entscheiden hatte, war vom Vermieter die Einteilung in nur drei Wohnlagen beanstandet worden.

Das Urteil kann gleichwohl zutreffend sein, denn der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier hatte offenbar der Vermieter sich nicht auf ein Sachverständigengutachten berufen, sondern lediglich die Miete von fünf Vergleichswohnungen angegeben. Das reicht zwar als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, nicht jedoch als Beweis. Auch wenn ein Sachverständigengutachten nicht nur auf Antrag einer Partei, sondern von Amts wegen eingeholt werden kann, ist es vertretbar, den Vermieter in einem solchen Fall als beweisfällig anzusehen. Denkbar wäre auch gewesen, den Mietspiegel als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen und deshalb das weitergehende Verlangen des Vermieters zurückzuweisen. Auch ein einfacher Mietspiegel kann Indiz für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sein und eine hinreichende Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 - GE 2010, 1049). Zur Klärung, ob der Berliner Mietspiegel qualifiziert im Sinne des Gesetzes ist, trägt das Urteil jedenfalls wenig bei.

Nachtrag: Ich bin ein entschiedener Befürworter des Mietspiegels als Beweismittel zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, ob bei einem Mieterhöhungsverlangen, der Prüfung der Neuvertragsmiete (Mietpreisbremse) oder einer (durchaus noch denkbaren) Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG. Der Mietspiegel ist das für die Parteien billigste Beweismittel, das immer zur Verfügung steht und im Regelfall auch einem Sachverständigengutachten schon wegen der Menge der erhobenen Daten überlegen ist. Nur so kann das schillernde Konstrukt „ortsübliche Vergleichsmiete" für die Praxis handhabbar gemacht werden. Schließlich steht es einem Rechtsstaat nicht gut an, für den Bürger (Vermieter) Verbote zu statuieren (bei der Neuvermietung darf eine gewisse Miethöhe nicht überschritten werden – Mietpreisbremse –), ohne allgemein zugängliche Maßstäbe zur Verfügung zu stellen, wann das Verbot eingreifen soll. (Für Gemeinden ohne Mietspiegel gilt freilich weiter die verfassungsrechtlich bedenkliche Unsicherheit.) Voraussetzung ist aber, dass die Feststellungen zum großen Teil nicht von den Beteiligten ausgehandelt wurden, die Erhebungen zuverlässig wie etwa beim Mikrozensus durchgeführt wurden und der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Eine Klärung kann nur die schon im Miethöhegesetz und jetzt in § 558 c Abs. 5 BGB vorgesehene Rechtsverordnung der Bundesregierung über näheren Inhalt und Verfahren zur Aufstellung von Mietspiegeln bringen, die dem Vernehmen nach im Bundesjustizministerium vorbereitet wird. Bis dahin besteht Rechtsunsicherheit für Vermieter wie Mieter.