Berliner Mietspiegel 2013, zur Wohnung gehörender Garten

Das wohnwerterhöhende Merkmal nach dem Mietspiegel 2013 „Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang" liegt auch dann vor, wenn dafür ein Entgelt zu zahlen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 22,50 € zuzustimmen. Hinsichtlich des darüber hinaus von der Kl. begehrten Erhöhungsbetrages von weiteren 12,63 € hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Sondermerkmal „Modernes Bad" gegeben sei, die Merkmalgruppen 1 und 2 neutral seien und die Merkmalgruppen 3 und 4 positiv. Die Merkmalgruppe 5 sei jedoch negativ. Dem wohnwertmindernden Merkmal „Verkehrslärm" stehe kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber. Der der Bekl. zur alleinigen Nutzung vermietete Garten sei insoweit nicht zu berücksichtigen. Denn die in der Orientierungshilfe enthaltene Einschränkung „ohne Entgelt" beziehe sich nicht nur auf einen „Mietergarten", sondern auch auf einen „Garten zur alleinigen Nutzung". Die bloße Möglichkeit, unmittelbar von der Wohnung in den Garten gelangen zu können, führe nicht zu einer höheren ortsüblichen Miete, wenn der Garten nicht zur Wohnung gehöre, sondern gesondert angemietet und bezahlt werden müsse. Das Amtsgericht hat die Berufung der Kl. zugelassen. [...]

II. Die Berufung ist begründet.

Die Kl. kann von der Bekl. nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um weitere 12,63 € verlangen.

Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 negativ sei. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung steht das wohnwerterhöhende Merkmal „zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang" gegenüber. Bei einem solchen Garten kommt es - anders als beim bloßen Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten" - nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem diesbezüglichen Wortlaut der Orientierungshilfe. Wenn sich der Zusatz „ohne Entgelt" auch auf den zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang beziehen sollte, hätte es nach diesem aufgeführt werden müssen. Zum anderen ergibt sich dies daraus, dass ein zur Wohnung gehörender Garten, selbst dann, wenn er aufgrund des Wohnungsmietvertrages selbst zum Vertragsgegenstand gehört und für ihn kein gesondertes Entgelt ausgewiesen ist, nicht unentgeltlich genutzt wird. Denn dann ist die einheitlich vereinbarte Miete zugleich auch Entgelt für die Gartennutzung. Der Garten ist hier als zur Wohnung gehörend anzusehen. Dies ergibt sich zunächst aus den örtlichen Gegebenheiten, weil er einen direkten Zugang zur Wohnung hat. Ob dies ausreicht, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn hier bilden der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Garten eine rechtliche Einheit, so dass der Garten insoweit auch rechtlich zur Wohnung gehört. Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und eines separaten Mietvertrags über einen weiteren Gegenstand spricht zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen, dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den weiteren Gegenstand nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche Einheit handeln soll (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11. März 2014 - VIII ZR 374/13 -, juris). Solche besonderen Umstände liegen hier vor. Beide Verträge wurden am selben Tag, nämlich am 7. Juni 1999, geschlossen. In der Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag wird die Gartenmiete ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Der Gartenmietvertrag wird als Anlage zum Wohnungsmietvertrag bezeichnet. In § 2 des Gartenmietvertrages heißt es, dass die Gartenmiete zusammen mit der Miete für die Wohnung zu entrichten sei. Und schließlich ist in § 8 des Gartenmietvertrages geregelt, dass er mit Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.

Danach sind die Merkmalgruppen 1, 2 und 5 neutral und die Gruppen 3 und 4 positiv. Der Mittelwert des Feldes I 2 des Berliner Mietspiegels 2013 ist deshalb von 6,08 €/m2 um 0,41 €/m2 auf 6,49 €/m2 zu erhöhen. Hinzu kommen 0,25 €/m2 für das Sondermerkmal „modernes Bad", so dass die ortsübliche Vergleichsmiete 6,74 €/m2 beträgt. Bei einer Wohnfläche von 63,17 m2 ergibt dies eine monatliche Nettokaltmiete von 425,77 €. Die von der Kl. verlangte liegt noch darunter. Die Kappungsgrenze von 15 % gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eingehalten.

Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ist ein Garten zur alleinigen Nutzung des Mieters wohnwerterhöhend. Ob das auch dann zutrifft, wenn vom Mieter dafür ein zusätzliches Entgelt zu zahlen ist, kann zweifelhaft sein.

Das AG Schöneberg hatte eine Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum Teil abgewiesen, weil die Merkmalgruppe 5 zum Berliner Mietspiegel 2013 wegen des Verkehrslärms negativ zu werten sei. Den Beklagten sei zwar ein Garten zur alleinigen Nutzung vermietet worden; da sie dafür ein Entgelt zu zahlen hätten, liege jedoch kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor.

Auf die zugelassene Berufung änderte das Landgericht Berlin dies ab. Anders als bei einem „Mietergarten ohne Entgelt" komme es nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe bei einem zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde.

Ob das auch dann anzunehmen sei, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wurde, bedürfe keiner Entscheidung, da es sich hier bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den Garten um eine rechtliche Einheit handele. Beide Verträge seien am selben Tag abgeschlossen worden, und die Gartenmiete werde ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Schließlich sei ausdrücklich geregelt, dass der Gartenmietvertrag mit der Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.