Berliner Mietspiegel 2011

Berliner Mietspiegel 2011; Orientierungsmerkmale: abschließbarer Fahrradraum, zusätzlich nutzbarer Raum (Gemeinschaftsküche), bevorzugte Citylage, besonders ruhige Straße, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, gepflegte Müllstandsfläche

1. Der Fahrradraum ist nicht abschließbar i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn er nur von innen verschlossen werden kann.

2. Eine Gemeinschaftswaschküche ist kein zusätzlich nutzbarer Raum, wenn sie mehrere 100 m von der Wohnung des Mieters entfernt ist.

3. Die Wohnung in der Marinesiedlung am Schlachtensee liegt nicht in bevorzugter Citylage; sie liegt nicht an einer besonders ruhigen Straße, wenn die daneben liegenden Häuser im Straßenverzeichnis als besonders verkehrslärmbelastet bezeichnet sind und die Wohnung am Wochenende unter starkem Besucherverkehr leidet.

4. Fehlen gezielte Anpflanzungen, Bänke oder andere Elemente besonderer Gartenpflege, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Wohnumfeld auf dem Grundstück aufwendig gestaltet ist.

5. Die Müllstandsfläche ist nicht gepflegt, wenn die Mülltonnen regelmäßig überfüllt sind, der Müll neben die Mülltonnen gekippt wird und dort Unrat liegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 821,33 € um 117,66 € auf 938,99 € verlangen. [...]

Hinsichtlich der Einordnung der Wohnung in die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels gilt Folgendes:

Die Merkmalgruppen 1 und 2 sind unstreitig neutral.

Die Merkmalgruppe 3 ist positiv.

Unstreitig sind die wohnwerterhöhenden Merkmale „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" und „großer, geräumiger Balkon" gegeben.

Ihnen steht allenfalls das wohnwertmindernde Merkmal ,,Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar" gegenüber. Für ihre Behauptung, die Elektroinstallation sei bei Anmietung der Wohnung unzureichend gewesen, haben sich die Bekl. auf die als Anlage B3 zur Klageerwiderung in Kopie eingereichte Rechnung der X. K. GmbH vom 28.12.1994 bezogen. Allein daraus, dass die dort in Rechnung gestellten Arbeiten durchgeführt wurden, lässt sich aber nicht schließen, dass die Elektroinstallation zuvor unzureichend war. Soweit die Bekl. darüber hinaus zum Beweis ihrer diesbezüglichen Behauptung die Augenscheinseinnahme und die Einholung eines Sachverständigengutachtens beantragen, kann dem schon deshalb nicht nachgegangen werden, weil damit durch eine entsprechende Beweisaufnahme der Zustand der Wohnung bei Anmietung durch die Bekl. nicht festgestellt werden könnte.

Die Merkmalgruppe 4 ist allenfalls neutral.

Das Gebäude verfügt nicht über eine moderne Gegensprechanlage mit Türöffner. Es liegt allenfalls ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor.

Ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Sinne der Orientierungshilfe ist nicht vorhanden. Die Kl. hat zuletzt vorgetragen, dass der Fahrradabstellraum auf jeden Fall von innen abschließbar sei. Dies ist aber für die Abschließbarkeit nicht ausreichend, weil es nicht darauf ankommt, ob sich der Mieter im Raum einschließen kann, sondern darauf, ob er den Raum nach Verlassen von außen abschließen kann. Denn nur dann sind die im Fahrradraum eingestellten Fahrräder besonders gesichert. Auf diesen Punkt haben die Bekl. bereits im Schriftsatz vom 26.4.2012 hingewiesen.

Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung sind nicht vorhanden. Zwar kann eine Gemeinschaftswaschküche innerhalb der Wohnanlage, die sich 50 m entfernt im übernächsten Gebäude befindet, noch als wohnwerterhöhend anzusehen sein (LG Berlin, Urt. v. 19.1.2010 - 63 S 249/09 - GE 2010, 414). Hier befindet sich der in Rede stehende Raum jedoch unstreitig mehrere 100 m von der Wohnung der Bekl. entfernt. Bei einer solchen Entfernung kann nicht mehr davon die Rede sein, dass der Raum noch in angemessenem Umfang zweckentsprechend genutzt werden kann.

Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand ist nicht anzunehmen. Die Kl. trägt insoweit lediglich vor, dass im Jahre 2006 die Fassade und das Dach neu erstellt worden seien. Allein daraus ergibt sich jedoch nicht, dass der lnstandhaltungszustand zum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Ende Juli 2011, noch überdurchschnittlich war.

Es kann dahinstehen, ob der Vortrag der Kl., im Jahr 1998 sei eine moderne Heizanlage installiert worden, hinreichend substantiiert ist. Selbst wenn eine moderne Heizanlage vorliegen sollte, würde dadurch lediglich das wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden modernen Gegensprechanlage ausgeglichen.

Die Merkmalgruppe 5 ist negativ. Wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht gegeben.

Eine bevorzugte Citylage ist zu verneinen. Denn eine solche kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende überregionale Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, Urt. v. 24.1.2012 - 63 S 239/11 - GE 2012, 488). Hier fehlt es bereits an einer zentralen Lage. Eine bloße Verkehrsanbindung zur City ist nicht ausreichend.

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Lage an einer besonders ruhigen Straße gegeben ist. In ihrem Schriftsatz vom 3.4.2012 macht die Kl. insoweit geltend, dass Straßenverkehr so gut wie überhaupt nicht stattfinde. Sie bestreitet jedoch den Vortrag der Bekl. in deren Schriftsatz vom 27.3.2012 nicht, wonach an den Wochenenden wegen des äußerst starken Besucherandrangs alle Parkplätze belegt seien und starker Verkehrslärm und Schadstoffbelastung damit auch im Bereich der Wohnung der Bekl. zu ertragen seien. Vielmehr trägt die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 10.4.2012 vor, der starke Ausflugsverkehr sei Indikator für das Vorliegen der bevorzugten Citylage. Im Übrigen weisen die Bekl. zu Recht darauf hin, dass die Häuser Marinesteig 1 und 2 im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2011 als besonders verkehrslärmbelastet gekennzeichnet sind. Vor diesem Hintergrund kann das sich in unmittelbarer Nachbarschaft befindende Haus Marinesteig 4 nicht an einer besonders ruhigen Straße liegen.

Es kann schließlich nicht davon ausgegangen werden, dass ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück gegeben ist. Voraussetzung dafür wäre eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele ebenfalls unter die Merkmale „aufwendig gestaltet" subsumieren lassen (LG Berlin, Urt. v. 17.12.2010 - 63 S 168/10 - GE 2011, 206). Hier hat die Kl. lediglich vorgetragen, dass eine landschaftsparkähnliche Gestaltung mit altem Baumbestand, Liege- und Spielwiese, Pergolen, asphaltiertem Garagenhof, plattierten Wirtschaftswegen und eine Privatstraße vorliege. Die Kl. hat jedoch nicht den Vortrag der Bekl. bestritten, wonach das Umfeld ungepflegt und verschmutzt sei, der vorhandene Rasen große Löcher aufweise bzw. vermoost sei und gezielte Anpflanzungen, Bänke oder andere Elemente besonderer Gartenpflege vollständig fehlten.

Soweit die Kl. darüber hinaus geltend macht, dass als zusätzliches Merkmal im Sinne von Nr. 11.1 der Mietspiegelbroschüre ein überregional ausstrahlender Wohnstandort gegeben sei, ist dies nicht nachvollziehbar. Dem Umstand, dass sich die Marinesiedlung in attraktiver Lage am Schlachtensee befindet, wird bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie in einer guten Wohnlage eingruppiert wurde.

Als wohnwertminderndes Merkmal ist eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche gegeben. Die Bekl. haben vorgetragen, dass die Mülltonnen regelmäßig überfüllt seien, der Müll neben die Mülltonnen gekippt werde und dort auch Kartons, Teppiche und anderer Müll liegen würden. Dem ist die Kl. nicht in erheblicher Weise entgegengetreten. Sie hat lediglich erklärt, dass es noch zwei andere Müllstandsflächen gebe, die stets sehr ordentlich aussehen würden. Für das Vorliegen des in Rede stehenden wohnwertmindernden Merkmals kommt es jedoch nicht darauf an, ob der Mieter ggf. auch eine gepflegte Müllstandsfläche aufsuchen könnte. Im Übrigen hat die Kl. lediglich bestritten, dass die Müllstandsfläche „übermäßig" ungepflegt sei. Ein Übermaß an Ungepflegtheit ist jedoch nicht erforderlich. Soweit die Kl. schließlich geltend macht, die Ungepflegtheit der Müllstandsfläche sei nur dann relevant, wenn sie sich aus dem Bauzustand ergebe, ist dies unzutreffend. Maßgeblich ist insoweit in erster Linie, ob die Müllstandsfläche in einem ordentlichen Zustand gehalten wird. Wenn Müll neben den Tonnen abgelagert wird, weil solche nicht in ausreichender Zahl vorhanden sind, geht dies zu Lasten des Vermieters.

Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes L4 beträgt 5,47 €/m² nettokalt. Es sind Betriebskosten von nicht mehr als 1,58 €/m2 hinzuzusetzen. Die Kl. hat die Betriebskosten zuletzt mit 1,654 €/m² angegeben. Die Bekl. haben jedoch unter anderem die Höhe der Kosten für die Gartenpflege und den Winterdienst bestritten, weil die Kl. insoweit keine Belege vorgelegt hat. Dieses Bestreiten ist beachtlich. Zu Unrecht macht die Kl. hinsichtlich der Gartenpflege geltend, dass die entsprechenden Positionen so zu behandeln seien, als habe die Kl. die Arbeiten selbst ausgeführt. Ausweislich ihrer Aufstellung vom 25.4.2012 (Anlage zum Schriftsatz vom 30.4.2012) sollen die Arbeiten vom Unternehmen ALBA ausgeführt worden sein. Wenn es dafür aber keine Rechnung gibt, können entsprechende Kosten den Bekl. auch nicht entgegengehalten werden. Allein die von der Kl. angesetzten Kosten für die Gartenpflege belaufen sich monatlich auf 0,12 €/m2. Lässt man allein diese unberücksichtigt, belaufen sich die Betriebskosten auf lediglich 1,543 €/m2. Die Bruttokaltmiete beträgt danach 7,004 €/m2. Bei einer Wohnfläche von 116,5 m2 ergibt dies eine ortsübliche Vergleichsmiete von 815,97 €. Die Bekl. zahlen aber bereits 821,33 €. Danach kann dahinstehen, dass die Kl. auch hinsichtlich der Kosten des Winterdienstes keine Rechnung des Unternehmens ALBA vorlegt.

Nach den vorstehenden Ausführungen bedarf es hier keiner Beweiserhebung über die Höhe der Betriebskosten. Es besteht schon deshalb keine Veranlassung, den hiesigen Rechtsstreit im Hinblick auf die im Verfahren Amtsgericht Schöneberg - 16 C 300/11 - durchgeführte Beweisaufnahme nach § 148 ZPO auszusetzen.

Eine weit entfernte Gemeinschaftswaschküche ist kein zusätzlich nutzbarer Raum, Wohnungen in der Marinesiedlung am Schlachtensee befinden sich weder in bevorzugter Citylage noch an einer ruhigen Straße, ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld erfordert gezielte Anpflanzungen und Bänke, und bei regelmäßig überfüllten Mülltonnen liegt keine gepflegte Müllstandsfläche vor. Und schließlich: Ein Fahrradabstellraum, der nur von innen, aber nicht von außen abgeschlossen werden kann, zählt nicht als „abschließbar" im Sinne der Orientierungshilfe – der Vermieter hatte das merkwürdigerweise anders gesehen.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens um verschiedene wohnwerterhöhende Merkmale. Unstreitig konnte der vorhandene Fahrradraum nur von innen verschlossen werden, und die Gemeinschaftswaschküche war mehrere 100 m von der Wohnung des Mieters entfernt. Die Parkplätze in der Nähe der Wohnung in der Marinesiedlung am Schlachtensee waren an den Wochenenden wegen des starken Besucherandrangs alle belegt; zudem war die Wohnung durch Verkehrslärm und Abgase des starken Autoverkehrs belastet. In der landschaftsparkähnlichen Umgebung fehlten gezielte Anpflanzungen und Bänke des Vermieters. Die Mülltonnen einer Müllstandsfläche waren regelmäßig überfüllt, so dass der Müll dort neben die Mülltonnen gekippt wurde und Unrat liegen blieb.

Gegen das Urteil des Amtsgericht, das deswegen die entsprechenden wohnwerterhöhenden Merkmale verneint hatte, richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung der ZK 63 war der Berliner Mietspiegel 2011 als qualifizierter Mietspiegel anwendbar, weil der Vermieter die Qualifizierung nicht bestritten hatte. Der Fahrradraum sei nicht als abschließbar i.S.d. Mietspiegels anzusehen, weil er nur von innen verschlossen werden könne. Die Gemeinschaftswaschküche sei kein zusätzlich nutzbarer Raum, weil sie mehrere 100 m von der Wohnung des Mieters entfernt sei. Die Wohnung in der Marinesiedlung am Schlachtensee liege nicht in bevorzugter Citylage; sie liege auch nicht an einer besonders ruhigen Straße, weil die daneben liegenden Häuser im Straßenverzeichnis als besonders verkehrslärmbelastet bezeichnet seien und die Wohnung am Wochenende unter starkem Besucherverkehr leide. Das Wohnumfeld auf dem Grundstück sei nicht aufwendig gestaltet, weil gezielte Anpflanzungen und Bänke seitens des Vermieters fehlten. Die Müllstandsfläche sei nicht gepflegt , weil die Mülltonnen regelmäßig überfüllt seien, der Müll neben die Mülltonnen gekippt werde und dort Unrat liege.

Soweit die Kammer davon ausgeht, dass der Mietspiegel 2011 als qualifizierter Mietspiegel anwendbar sei, befindet sie sich in Übereinstimmung mit dem BGH (Urteil vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, GE 2013, 197), der wohl nur bei Streit über die Qualifizierung eine Prüfung für erforderlich hält, ob der Mietspiegel die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt.

Zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen ist die Auffassung der ZK 63 vertretbar, soweit sie auf die dauerhaft vorhandenen Merkmale abstellt. Soweit sie allerdings auf behebbare Mängel abstellt, kann ihr nicht gefolgt werden. Behebbare Mängel spielen bei der Mieterhöhung keine Rolle (LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007, 63 285/06, GE 2007, 784; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625; AG Hannover, Urteil vom 6. Dezember 2009, 412 C 13738/08, ZMR 2010, 371; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 79; Palandt-Weidenkaff, § 558 BGB Rn. 16). Daher erscheint es fraglich, ob der mangelhafte Zustand der Müllstandsfläche als Argument gegen deren Gepflegtheit herangezogen werden kann.

1. Fahrradkeller

LG Berlin, Urteil vom 31. August 2010, 63 S 635/09, GE 2010, 1339: Ein Fahrradkeller ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen.

LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2011, 67 S 561/10, GE 2011, 1230: Entspricht die Nutzung eines Abstellraumes zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung, liegt das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal nicht vor.

LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2011 - 67 S 516/09, GE 2011, 1231: Ist der zusätzliche Nutzraum (hier: Fahrradkeller) schimmelig und feucht, ist er nicht angemessen nutzbar.

2. Waschküche

LG Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09, GE 2010, 767: Eine 200 m entfernt liegende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend.

3. bevorzugte Citylage

LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2012, 63 S 239/11, GE 2012, 488 und LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010, 65 S 477/09, GE 2011, 202: Für das Vorliegen „bevorzugte Citylage" ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007, 65 S 80/07, GE 2008, 542: Für die Annahme einer bevorzugten City-Lage reicht es nicht aus, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schloßstraße oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können.

4. besonders ruhige Straße

LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2011, 67 S 561/10, GE 2011, 1230: Liegt die Wohnung des Mieters in einer Straße, in der einige Hausnummern als besonders lärmbelastet gekennzeichnet sind, liegt sie jedenfalls nicht an einer besonders ruhigen Straße.

5. aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

LG Berlin, Urteil vom 25. November 2011, 63 S 139/11, GE 2012, 130: Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nur dann vor, wenn die Gartenanlage den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Verfügung steht.

LG Berlin, Urteil vom 17. Dezember 2010, 63 S 168/10, GE 2011, 206: Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" nach dem Berliner Mietspiegel 2009 liegt nicht in jedem Fall vor, wenn ein Kinderspielplatz oder Sitzbänke auf dem Grundstück aufgestellt sind.

AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Mai 2010, 6 C 442/09, GE 2010, 851: Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" erfordert eine aufwendige Gestaltung der Wege und Sitzflächen.

6. Müllstandsfläche

LG Berlin, Urteil vom 21. September 2012, 63 S 96/12, GE 2012, 1562: Das wohnwerterhöhende Merkmal „gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung" ist nicht schon dann gegeben, wenn die Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt aufbewahrt werden.

LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010, 63 S 110/10, GE 2010, 1688: Eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist „nur den Mietern zugänglich".

LG Berlin, Urteil vom 31. August 2010, 63 S 635/09, GE 2010, 1339: Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" auch dann nicht aus, wenn sie stellenweise berankt sind.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 4. März 2010, 18 C 326/09, GE 2010, 1423: Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichen abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus.

AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Mai 2010, 6 C 442/09, GE 2010, 851: 1. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" reicht eine hüfthohe Hecke aus. 2. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" erfordert eine aufwendige Gestaltung der Wege und Sitzflächen.