Berliner Mietspiegel 1990

Berliner Mietspiegel 1990; Mieterhöhung; wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale; Begründungsmittel/Sachverständigengutachten bei Mieterhöhung gem. § 2 MHG

1. Einholung eines Gutachtens bei Mieterhöhung nach § 2 MHG erst, wenn widerstreitend wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen werden.

2. Berliner Mietspiegel 1990 gibt die ortsübliche Miete zutreffend wie-der.

Die Kammer geht nach ihrer ständigen Rechtsprechung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zunächst vom Mittelwert des einschlägigen Mietspiegel-Rasterfeldes aus. Eine Abweichung nach oben bzw. unten ist nur gerechtfertigt, wenn seitens des Vermieters wohnwerterhöhende bzw. seitens des Mieters wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen werden. Erst wenn das Vorhandensein solcher Merkmale zwischen den Parteien streitig ist, kommt eine Beweisaufnahme etwa durch Augenscheinseinnahme oder Einholung eines Sachverständigengutachtens in Betracht. Vorliegend lehnt der Kl. es jedoch ab, weitere wohnwerterhöhende Merkmale vorzutragen, so daß für die Einholung des von ihm gewünschten Sachverständigengutachtens schon aus diesem Grund kein Raum ist.

Die Frage, ob der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt, wird innerhalb des Landgerichts Berlin unterschiedlich beantwortet. Die Zivilkammer 64 (ebenso die Zivilkammern 61 und 65, die bereits den Mietspiegel für 1987 als untauglich angesehen haben, vgl. GE 1989, 473; GE 1989, 1231) verneint dieses, und zwar im wesentlichen mit der Begründung, daß es sich um eine Miete aus einem Teilmarkt, mithin nicht um einen repäsentativen Querschnitt sämtlicher Mietzinsen für vergleichbare Wohnungen handele. Nach dieser Auffassung ist ein Mieterhöhungsverlangen auch ohne Darlegung von wohnwerterhöhenden Merkmalen begründet, sofern sich die verlangte Miete nur innerhalb der Spanne des nach dem Mietspiegel maßgeblichen Rasterfeldes bewegt (GE 1990, 1211). Nach der von der Kammer vertrete-nen anderen Auffassung (vgl. auch LG Berlin, ZK 67, MM 1991, 31) gibt der Mietspiegel 1990 die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wieder, auch wenn er - zulässigerweise - nur für den ehemals preisgebundenen Altbau Geltung beansprucht. Übersteigt der verlangte Mietzins den Mittelwert des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes, so hat der Vermieter wohnwerterhöhende Merkmale vorzutragen. Wird jedoch grundsätzlich der Oberwert der Spanne des Mietspiegelfeldes als noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegend angesehen, verliert die Spanneneinteilung jegliche Bedeutung, obwohl sie das Mietpreisgefüge repräsentativ wiedergibt (LG Berlin, a.a.O.).