Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Orientierungshilfe - beheiztes Treppenhaus -; Mieterhöhung; Orientierungshilfe; Wohnanlage; verstärkte Elektrosteigeleitung als wohnwerterhöhendes Merkmal; Elektrosteigeleitung; verstärkte als wohnwerterhöhendes Merkmal; beheiztes Treppenhaus; kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Wertverbesserungszuschlag; Bestandteil der Ausgangsmiete; Treppenhaus (beheiztes) kein wohnwerterhöhendes Merkmal; Ausgangsmiete; Wertverbesserungszuschlag als Bestandteil; Modernisierungszuschlag; als Bestandteil der Ausgangsmiete (Mieterhöhung)

1. Ein beheiztes Treppenhaus ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des § 2 MHG.

2. Auch Modernisierungen zählen als wohnwerterhöhendes Merkmal, selbst wenn für sie ein Wertverbesserungszuschlag gezahlt wird.

Die Klage ist nach § 2 MHG begründet, da die Bekl. weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist for mell einwandfrei und auch der Bekl. rechtzeitig zugegangen. Die Kl. hat substantiiert dargelegt, daß sie das Schreiben der Bekl. am 31.1.1988 um 9.00 Uhr mit Boten zu-gestellt hat. Demgegenüber ist es unerheblich, wann die Bekl. das Schreiben gefun den haben will, da entscheidend der Zugang des Schreibens ist, also wann es in den persönlichen Einflußbereich der Bekl. geriet.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell begründet. Die Bekl. zahlt derzeit 3,78 DM pro Quadratmeter, und die Kl. verlangt eine Erhöhung auf 3,97 DM pro Qua-dratmeter. Dies liegt weit unter dem Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes von 6,- DM. Zugunsten der Bekl. können dabei entsprechend der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Abzüge nach den Merkmalgruppen 1 und 3 und 5 un terstellt werden. Auch mit diesen Abzügen für wohnwertmindernde Merkmale (60% des Differenzbetrages zwischen dem geringsten Wert der Spanne und dem Mittelwert) verlangt die Kl. noch immer weniger als die ortsübliche Miete, da sie dann 4,38 DM pro Quadratmeter verlangen könnte.

Ein weiterer Abschlag für wohnwertmindernde Merkmale nach der Merkmalgruppe 4 ist entgegen der Meinung der Bekl. nicht vorzunehmen. Daß die Wärmedämmung unzureichend sei, trägt die Bekl. lediglich unsubstantiiert vor; sie hat hierzu nur einen "erhöhten Heizbedarf" angegeben, ohne jedoch die Heizkosten der vergangenen Jahre im einzelnen darzulegen. Daß das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig ist, kann mit der Behauptung der Bekl. unterstellt werden, da in derselben Merkmalgruppe auch wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden sind. Allerdings ist dies ent gegen der Meinung der Kl. nicht im beheizten Treppenhaus zu sehen. Richtig ist zwar, daß die Liste der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale im Ber-liner Mietspiegel nicht abschließend ist (vgl. GE 1988, 164). Ein beheiztes Treppenhaus zählt jedoch in der Regel nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal, da der hiermit verbundene Komfort für die Mieter denkbar gering ist. Man pflegt, sich im Winter einen Mantel anzuziehen, wenn man die Wohnung verläßt und hat deshalb keine Vorteile durch ein beheiztes Treppenhaus. Dazu kommt, daß die Mieter über Umlage die Ko-sten hierfür ohnehin tragen müssen und diese unverhältnismäßig hoch sind, wenn - wie im Regelfall und so auch hier - im Treppenhaus lediglich Einfachfenster vorhanden sind.

In derselben Merkmalgruppe liegt jedoch das werterhöhende Merkmal der verstärkten Steigeleitung vor. Die Bekl. kann nicht damit gehört werden, daß sie ohnehin schon den Wertverbesserungszuschlag von 11% der Modernisierungskosten zahle. Grundsätzlich ist die gesamte bisher gezahlte Miete Ausgangsmiete (Grundmiete) für das Mieterhöhungsverlangen; auch der Wertverbesserungszuschlag ist Bestandteil dieser Ausgangsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 MHG wird nach den konkreten Wohnwertmerkmalen bestimmt, wobei es unerheblich ist, wie diese zu standegekommen sind. Lediglich bei Einbauten des Mieters, die dieser auf seine Kosten vorgenommen hat, ist eine Ausnahme zu machen (BayObLG NJW 1981, 2259). Aus der Tatsache, daß die Bekl. trotz des in der Vergangenheit erhobenen Wertverbesserungszuschlages von 11 % weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt, folgt gerade, daß die Kl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, auch unter Berücksichtigung des wohnwerterhöhenden Merkmals dieser Wertverbesserung. Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die verstärkte Stei-geleitung bei ihrer kleinen Wohnung keine Wertverbesserung darstelle. Auch in einer 1 1/2-Zimmerwohnung mit Küche, Toilette und Bad/Dusche können so viel elektrische Geräte installiert sein (Durchlauferhitzer, Waschmaschine, Geschirrspülmaschine, Herd, Grill, transportabler Elektroofen usw.), daß die in Altbauten in der Ver-gangenheit üblichen Steigeleitungen dafür nicht ausgereicht hätten. Entscheidend ist dabei nicht die konkrete Ausstattung der Bekl., sondern die objektive Nutzungsmöglichkeit, auch für einen Nachmieter. Der sich somit ergebende Abzug vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes A 4 beträgt allenfalls 60%, also 1,62 DM. Der von der Kl. geltend gemachte neue Quadratmeterpreis von 3,97 DM liegt unter diesem Wert. Die Bekl. war somit antragsgemäß zu verurteilen.