Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Mittelwert; ortsübliche Vergleichsmiete; Mieterhöhung; Orientierungshilfe; Darlegungslast; des Vermieters bei Mieterhöhung über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Fliesen; wohnwerterhöhendes Merkmal; Bad; Fliesen als wohnwerterhöhendes Merkmal; nicht beheizbar als wohnwertminderndes Merkmal; Wohnräume; zweite Loggia als wohnwerterhöhendes Merkmal; zweiter Balkon als wohnwerterhöhendes Merkmal; Loggia; als wohnwerterhöhendes Merkmal; Balkon

Die eventuellen Ungereimtheiten führen nicht schlechthin zu einer völligen Unbrauchbarkeit des Berliner Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie sind vielmehr im Einzelfall zu berücksichtigen.

Die Klage ist unbegründet. Bereits das eigene Vorbringen des Kl. rechtfertigt die begehrte Verurteilung der Bekl. nicht. Denn der Kl. hat die Voraussetzungen der §§ 2 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), 2 Abs. 2 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVWBln) - die Grundlage seines Klagebegehrens sind - nicht ausreichend dargetan. Es fehlt an der - nachvollziehbaren - Darlegung, daß der neue ab 1. Mai 1988 verlangte Mietzins den ortsüblichen Mietzins nicht überschreitet.

Auszugehen ist dabei von den Werten des Berliner Mietspiegels, der den gesetzlichen Anforderungen von § 2 Abs. 5 MHG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 GVWBln ge-nügt, auf einer umfangreichen Datenermittlung beruht und von den Interessenverbänden auch weitgehend anerkannt wird (vgl. Sternel, Mietrecht, III Rn. 857 b). So weit er eventuelle Ungereimtheiten enthält, so sind diese im Einzelfall zu berücksichti-gen, führen aber nicht schlechthin zur völligen Unbrauchbarkeit des Mietspiegels für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mietspiegel weist für die streitbefangene Wohnung einen Mietzins zwischen 4,24 und 6,18 DM aus, wobei der Mittelwert bei 5,09 DM liegt. Danach bewegt sich zwar der neue vom Kl. geforderte Mietzins innerhalb der Spanne des Rasterfeldes J 4, be-wegt sich aber - ungeachtet der unterschiedlichen Berechnungen der Parteien - in je-dem Falle am oberen Spannenrand, der - nach der Berechnung der Bekl. - voll ausge schöpft bzw. - nach der Berechnung des Kl. - um 0,23 DM pro Quadratmeter unter-schritten wird.

Letztlich kann dahingestellt bleiben, welche Berechnungsweise die richtige ist, denn auch wenn man zugunsten des Kl. unterstellt, daß der neue Quadratmeterpreis sich auf 5,95 DM beläuft, so weist die Wohnung nach dem eigenen Vorbringen des Kl. kei-ne (Vielzahl von) wohnwerterhöhenden Merkmalen auf, die ein Heranreichen des ab Mai 1988 geforderten Mietzinses an die Obergrenze der Spanne im Rasterfeld J 4 rechtfertigen.

Soweit der Kl. in diesem Zusammenhang geltend macht, die Orientierungshilfe, die die Berücksichtigung wohnwerterhöhender bzw. wohnwertmindernder Merkmale er-laube, sei gesetzeswidrig, so geht der Einwand fehl. Denn bei der im Mietspiegel aus-gewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um ein empirisch erfaßtes, aber normativ korrigiertes Datenmaterial, die begriffsnotwendig eine Bandbreite (Spanne) aufweist und damit eine Berücksichtigung des Einzelfalles bei der Einordnung innerhalb der Spanne überhaupt erst ermöglicht (vgl. Sternel, a.a.O., Randziff. 560). Gerade diese Feinabstimmung ist aber unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe vorzunehmen. Dabei wird - jedenfalls im Regelfall - die ortsübliche Ver gleichsmiete nur dann am oberen Spannenwert anzusiedeln sein, wenn in allen - je-denfalls aber der überwiegenden Anzahl der - 5 Merkmalsgruppen die Pluspunkte ge genüber den Minuspunkten überwiegen.

Davon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Denn weder hat der Kl. das Vorliegen einer Ausnahmesituation belegt, also Umstände dargetan, die ein Ab-weichen vom Regelfall erlauben, noch ist nach seinem eigenen Vorbringen eine Spanneneinordnung im oberen Spannenbereich gerechtfertigt. Auf das vorhandene Isolierglasfenster kann der Kl. sich schon deshalb nicht berufen, weil - jedenfalls nach der von ihm gewählten Berechnungsweise - hierfür gesonderte Kosten in Höhe von 21,80 DM (zusätzlich) geltend gemacht werden. Dem gefliesten Bad steht dessen Nichtbeheizbarkeit gegenüber. Selbst wenn man danach wohnwerterhöhende Merkmale durch eine zusätzliche, zweite Loggia bzw. einen zweiten Balkon im Rahmen der dritten Merkmalsgruppe und weiterhin Pluspunkte im Rahmen der fünften Merk-malsgruppe betreffend das Wohnumfeld berücksichtigt, dann rechtfertigen auch die-se Umstände zwar ein Überschreiten des Mittelwertes von 5,09 DM; jedenfalls aber sind sie - auch in ihrer Gesamtheit - nicht ausreichend, die Einordnung der Wohnung im obersten Bereich der Spanne (bei 5,95 DM bzw. 6,18 DM) zu belegen.

Angesichts der vorstehenden Gesichtspunkte bedurfte es zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete weder einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens noch der Anberaumung eines Ortstermines, um hierdurch eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO zu ermöglichen.