Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Mittelwert; Mieterhöhung; Orientierungshilfe; Darlegungslast; des Vermieters bei Mieterhöhung über den Mittelwert des Berliner Mietspiegels; Küche; fehlende Warmwasserbereitung als wohnwertminderndes Merkmal; Warmwasserbereitung

Differenzierende Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel.

Die Klage ist gemäß den §§ 2 MHG, 1, 2 GVW begründet, soweit es im Tenor ausgesprochen worden ist. Im übrigen ist die Klage unbegründet.

Die Kl. kann einen über dem Schwerpunktwert der im Mietspiegel angegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins nur verlangen, wenn dies aufgrund wohnwerterhöhender Merkmale gerechtfertigt erscheint. Die "Orientierungshilfe" des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann insoweit als brauchbarer Beurteilungsmaßstab, ohne daß er für das Gericht bindend wäre, herangezogen werden. Hinsichtlich der Merkmalsgruppe Bad ergibt sich kein Überwiegen von positiven oder negativen Umständen. Der Tatsache, daß das Bad mit einer verstärkten Stromleitung versehen ist, kann keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen werden. Die Tatsache einer verstärkten Haussteigeleitung ist nämlich bei der Beurteilung der Wohnanlage besonders zu berücksichtigen. Würde man diesen Umstand auch bei der Bewertung der einzelnen Merkmalsgruppen in vollem Umfange heranziehen, lä-ge eine unzulässige Doppelverwertung vor. Auch daß das Bad mittels eines Fensters belüftet wird, kann sich grundsätzlich nicht wohnwertsteigernd auswirken, weil ein Lüftungsfenster als Standard eines Bades angesehen werden muß. Wäre kein Fen-ster vorhanden, müßte sich dies wohnwertmindernd auswirken. Ob es sich bei dem hier fraglichen Badezimmerfenster möglicherweise um ein besonders großes Fenster handelt, das von den üblichen Lüftungsfenstern in Altbaubadezimmern abweicht, wird aus dem Vortrag der Kl. nicht deutlich.

Die Merkmalsgruppe Küche fällt negativ aus. Wie bereits beim Bad begründet, kann die Stromversorgung nicht entscheidend auf der positiven Seite zu Buche schlagen. Auch die von der Kl. vorgetragene Geräumigkeit der Küche kann nicht als positives Merkmal angeführt werden, weil es sich bei der Größe von 10,9 m2 nur um eine durch schnittlich große Küche handelt. Demgegenüber ist mindernd zu berücksichtigen, daß vermieterseits eine Warmwasserbereitung nicht gestellt wird.

Die Merkmalsgruppe 3, betreffend Wohn- und Schlafzimmer, ist letztlich unentschieden zu beurteilen. Die Wohnung besitzt zwar eine geräumige Loggia, Kastendoppelfenster und Decken-Stuck-Verzierungen, aber andererseits sind die Räume dunkel und nicht besonnt. Nach der Auffassung des Gerichts gleichen sich diese Vor- und Nachteile in etwa aus.

Die Wohnanlage ist positiv zu beurteilen, weil die Elektrosteigeleitung vorteilhaft er-scheint und die Bekl. die Möglichkeit hat, den Vorgarten zu "pflegen". Letzteres ist in Berlin zweifellos als Vorteil anzusehen, selbst wenn die Tätigkeit der Bekl. auch der Kl. nutzt.

Schließlich sind die Parteien einig, daß auch die Merkmalsgruppe Wohnumfeld auf-grund einer ruhigen Wohnlage letztlich positiv zu beurteilen ist.

Legt man die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zugrunde, ergibt sich eine positive Abweichung von 20% der oberen Spanne vom Schwerpunktwert, somit eine ortsübliche Einzelvergleichsmiete von 4,53 DM.

Das Gericht ist aber der Auffassung, daß die Möglichkeit der Vorgartennutzung und das Vorhandensein einer verstärkten Steigeleitung, die darüber hinaus auch bis ins Bad und die Küche der Wohnung gelegt ist, nicht vollständig von dem negativen Merk-mal der fehlenden Warmwasserbereitung in der Küche aufgewogen werden. Insoweit verbleibt noch ein positiver Ansatz, den das Gericht so bemessen hat, daß die Ein zelvergleichsmiete für die fragliche Wohnung 4,61 DM/m2 beträgt.