Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Begrenzung der Werte aus der Orientierungshilfe durch Sondermerkmale; moderne Einbauküche

Das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauküche" aus der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel kann nur höchstens mit dem Wert des Zuschlags für das Sondermerkmal "moderne Einbauküche" berücksichtigt werden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist das Gericht jedoch der Ansicht, daß das Merkmal "Einbauküche" vorliegend einschlägig ist. Dem steht nicht entgegen, daß die Küchenmöbel aus den 70er Jahren stammen und es sich hierbei um eine einfache Ausstattung handelt. Anders als das Sondermerkmal "moderne Einbauküche" werden an die Merkmalgruppe 2 hinsichtlich der Ausstattung keine besonderen Ansprüche erhoben. Insofern genügt nach Ansicht des Gerichts, daß es sich bei den vermieterseits gestellten Küchenmöbeln um eine einheitliche Ausstattung handelt, d. h. daß nicht die einzelnen Möbelstücke in ihrer Gestaltung jeweils unterschiedlich sind, sondern daß sich ein einheitliches Bild ergibt, und daß diese mit der Küchenwand fest verbunden sind. Davon ist vorliegend auszugehen, so daß nach Ansicht des Gerichts eine Einbauküche i. S. der Merkmalgruppe vorhanden ist.

Gleichwohl kann im konkreten Fall nach Ansicht des Gerichts hier nicht der volle Betrag für die positive Merkmalgruppe 2 zugunsten der Kl. zugrunde gelegt werden. Denn für das Sondermerkmal moderne Einbauküche rechtfertigt der Mietspiegel lediglich einen Zuschlag von 0,27 DM pro m2 wohingegen die Merkmalgruppe 2 im vorliegenden Fall auf Grund der hohen Spannendifferenz innerhalb des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes F 7 einen Zuschlag von 0,78 DM pro m2 rechtfertigen würde. Dies würde dazu führen, daß die Kl., wenn in der Wohnung tatsächlich eine moderne Einbauküche i. S. des Sondermerkmals vorhanden wäre, nur einen Zuschlag von 0,27 DM pro m2 verlangen können, wohingegen die jetzige Situation, in der eine Einbauküche einfacher Ausstattung aus den 70er Jahren vorhanden ist, einen Zuschlag zugunsten der Kl. von 0,78 DM pro m2 rechtfertigen würde. Dies ist ein offensichtlicher Wertungswiderspruch, so daß die Kl. nach Ansicht des Gerichts, da in der Merkmalgruppe 2 nur die Einbauküche als positives Merkmal vorhanden ist, lediglich den Betrag geltend machen können, den sie auch erhalten würden, wenn eine moderne Einbauküche vorläge, mithin lediglich den Sondermerkmalszuschlag von 0,27 DM pro m2, und nicht den vollen Merkmalszuschlag von 0,78 DM pro m2.

Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel erwähnt eine Einbauküche als wohnwerterhöhendes Merkmal. Alternativ gibt es den Zuschlag für das Sondermerkmal "moderne Einbauküche". Das AG Schöneberg leitet daraus eine Mietbegrenzung ab.

Der Vermieter hat Küchenmöbel aus den 70er Jahren mitvermietet, so daß das wohnwerterhöhende Merkmal nach der Orientierungshilfe vorlag. Es hätte sich damit ein Zuschlag zum Mittelwert von 0,78 DM/m2 ergeben.

Da für eine moderne Einbauküche, also eine besser ausgestattete, nur ein geringerer Zuschlag als Sondermerkmal möglich gewesen wäre, hielt das AG Schöneberg in seinem Urteil vom 13. September 2000 nur diesen geringeren Betrag für maßgeblich.

Kommentar: Das Urteil ist in formeller und in materieller Hinsicht falsch. Formell deshalb, weil es am 13. September 2000 verkündet wurde, gleichwohl aber nicht den zu diesem Zeitpunkt schon längst veröffentlichten Mietspiegel 2000 anwandte, sondern den Mietspiegel 1998. Da das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Januar 2000 stammte, hätte der neue Mietspiegel angewandt werden müssen; das Gericht hätte also die mündliche Verhandlung wieder eröffnen müssen. Materiell ist das Urteil deshalb unrichtig, weil nach dem Mietspiegel nur eine doppelte Berücksichtigung des wohnwerterhöhenden Merkmales ausgeschlossen ist. Im übrigen hat der Vermieter jedoch die Wahlfreiheit, ob er sich auf die Orientierungshilfe oder auf ein Sondermerkmal beruft. Wenn man schon die Orientierungshilfe anwendet, muß man das einschränkungslos tun. Will man das nicht (die Orientierungshilfe ist kein Gesetz und wird von den Mietspiegelaufstellern nur empfohlen), muß man auf andere Beweismittel zurückgreifen.